文|清风
01
2024刚开年，楼市“王炸级”大招就落地了。
从去年开始就不断提起的城中村改造，终于加大马力全速启动。
1月5日，广州在石围塘旧改项目中发放了全市首张“房票”， 这是一线城市第一次在旧改或城中村改造中推出房票安置。
这一张房票，是具有划时代的标志性意义。
|图片来源：广州荔湾发布官微
这一次，广州政府出面改造给房票，房票仅限于用于购房用途，还指定要在“定点入库”名单内的开发商里面选房。如果有人不想买房怎么办？房票可以转让，全市通用。
这不仅帮助本地居民改善生活，同时也有利于开发商去库存，是非常典型的旧城改造案例。
|图片来源：广州荔湾发布官微
广州旧城改造的目标也已经明确：
到2025年，推进城市更新130平方公里，含城中村改造70平方公里。
到2030年，推进城市更新230平方公里，含城中村改造120平方公里。
到2035年，累计推进城市更新300平方公里，含城中村改造155平方公里。
一个个数字背后，宏伟蓝图已经铺展开来。要知道过去15年，广州完成的城中村和旧厂改造加起来一共也才只有61平方公里。
现在要用2年时间完成过去15年改造面积的2倍多，可见这次的力度之大、决心之强！
02
广州打板后，深圳立马跟上，宣布新规推进城中村改造。
《意见》明确，城中村改造的对象是，以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。
|图片来源：深圳市规划和自然资源局
要知道，深圳虽然是一线城市，但其居住的重要形态仍然是工业区模式、城中村模式。
截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿㎡，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。（数据来源：中国（深圳）综合开发研究院）
所以深圳的这一次改造，无疑是个大事件。
深圳在这次的意见稿当中，不仅着重强调政府主导的地位，同时大幅度降低了拆迁的门槛。
以前是95%同意，现在只需要三分之二的人同意即可实施。这样就更高效率地推动城中村改造。
可以看到，“城中村改造+房票安置”，将构成了2024年稳增长、拉动房地产投资的重要政策组合，也将成为楼市的新里程碑。
03
这个政策妙在哪里？
当前的楼市，大家都在观望；而城中村改造，尤其是拆除重建类型，最容易调动大家的需求。
拆了旧房子，不采取就地安置等回迁房的方式，而是给一个有效期不太长的房票，这就让大家去置换商品房，迅速创造出购房需求，给楼市去库存。
村民拿到了现金补偿和房票，而原来的村子，采取“净地出让”模式，地方政府成为征地、拆迁的主体，可以进入卖地模式。
如果地方政府没有钱拆迁怎么办？PSL低息贷款！
|央行向政策性银行重启PSL 图源央行官网
这样的组合，就等于建立了“人、房、地、钱”的联动机制。这个说法是不是很熟悉？这就是住建部提出的“房地产新模式”呀。
瞬间，一条全新的地产路径，通了。
熟悉房地产市场的朋友应该记得，2016年到2017年，三四线城市曾出现了一轮房价大涨。撬动它的力量，就是货币棚改。
新一轮城中村改造如果搭配房票安置，其实质就是“新一轮货币棚改”。只不过，这次主要在超大、特大城市进行，着眼于实际需求。
这样的措施，在帮助楼市回暖的同时，也能有助于补充地方政府的财政，还能进一步激发强化‘超大特大城市’的价值和面貌。
一举多得。
04
那么，杭州呢？
刚刚结束的杭州经济工作会议，明确了2024年杭州在城中村改造实施的目标：
积极探索以自主更新为特点的老旧小区拆改结合新模式，计划完成老旧小区改造项目200个，实施城中村改造项目59个。
|图片来源：都市快报
前不久，杭州市建委还举行了杭州城市更新专项规划“市区联动编制工作营”，共同推进了城市更新规划编制工作。
|图片来源：杭州建设
事实上，杭州在去年就官宣了全面推进城市更新。
在杭州的实施意见中，城市更新对象包括“危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区”等，具体到重点工作任务有“全面推进老旧小区综合整治改造，积极探索‘拆改结合’模式”、“深化城中村改造工作”等。
城市更新对于提升杭州的城市品质，至关重要。
像原拆原建的浙工新村是当下杭州城市更新的一个典型项目，看看这样的效果图，颜值丝毫不输很多商品房。这样的改造将给居民带来切切实实居住品质的提升。
|浙工新村建设规划效果图
很多人对杭州上一轮的城中村改造依然印象深刻。
2016年起，杭州市启动“主城区城中村改造五年攻坚行动”，提出“十三五期间基本完成主城区246个城中村改造”目标。
像当下大热的钱二片区，就是在上一轮城中村改造中完成拆迁的；整拆整建的望江新城，在引入新世界、K11之后，成为了城市新封面；还有拱墅区的运河亚运公园，就是城中村改造拆后的土地利用项目......
|新世界·城市艺术中心效果图
只不过，当下杭州已经没剩多少城中村可以拆的了。笕桥、九堡还有一些，萧山余杭多一点，西湖景区也有一些，不过那些多数都是不能改不能动的。
那么，这一次杭州将如何推进新一轮城中村改造的落地？在城市更新不断推进的当下，杭州又将迎来哪些翻天覆地的变化？
我们一起关注。
关于主理人
吴晓冬，有着17年的杭州房地产观察经验，曾担任过杭州市房地产业协会副秘书长，原《青年时报》房产新闻部主任、原钱江频道《地产时间》运营总监、原都快交通91.8融媒体部主任等。
现任公众号《晓冬说房》主理人，“杭州语轩”抖音号主理人，多家官方媒体房产评论员。
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责任编辑/清风
统筹/朵拉 监制/吴晓冬
北京恒都（杭州）律师事务所高级律师 舒军律师
