青岛90%的叠拼，最多算得上“花园洋房”，甚至还不如。
顾名思义，叠拼别墅是叠加起来的别墅，上下多户分开。这种产品在规划时，层数大于3层，且对土地容积率有要求：
纯叠拼别墅的楼盘，其土地容积率一般小于1.2；再高的容积率，多是高低配组合。
青岛多数叠拼别墅属于高低配社区，除非是郊区的项目。叠拼别墅可满足一部分改善客群对院落和露台的喜好，且每一户内的两层之间可完全做到动静分区。
那么在青岛房地产市场上，存量的叠拼别墅有什么特点，是否具备别墅的居住体验。再就是，在青岛买叠拼别墅，有什么推荐的标准吗。
以上问题，胡Sir在本篇简单聊聊：
叠拼别墅之“乱象”，让多数叠拼失去别墅的价值
以下这三个截图是于2024年7月份成交的叠拼房源，包含两套次新房和一套前海高端项目，成交价大约和同板块的洋房产品相当。
为何叠拼别墅在二手房市场上逐渐失去了溢价能力？
归其原因，还是居住价值没有增加，反而很多方面不如洋房：
1.建面和单层面积、面宽太小
像以上案例中第一个白沙湾红盘——海潮云起，总建面143㎡，单层面宽只有7m，每一层相当于70㎡的小套二。
更有甚者，高新区某些别墅的面宽还不到6米，最小面宽刚3米出头，简直像公寓摞起来一样。
海潮云起这套叠加别墅还是5F的产品，同板块还有6层叠，那居住舒适度更弱。
这种大于4层的小面积叠拼，明显就是“硬蹭”别墅的名头。即便是有院子，或有存在高空抛物的风险；即便有地下空间和采光井，那地下的装修也有可能突破对应客群的消费力。
另外，说其单层是套二产品，但楼梯还占了面积，实际使用率更低。
就这种产品，居住能舒服吗？
2.花园和露台的违建风险
在以前，青岛叠拼别墅销售时，案场说辞对“小院”、“露台”等方面的描述非常隐晦。
业主能否在原有结构上改动，比如露台加盖、小院拓宽等问题，这些在买卖合同里肯定是不体现或者有免责声明。
但有些房企为了促成销售，个别置业顾问将一些同城改造案例分享给买房人，让买房人心潮澎湃。
等项目实际交付后，有些业主就开始了“大改造”——
有些业主把露台拓宽成一间间房间；有的将绿篱院子改成实体院墙；更有甚者，还有在上叠别墅露台上再盖一层的。
但这种别墅改造，很多被发现后也出现了不少故事。多了不讲，您都懂。
3.建筑风格问题
站在全国各城市来看，叠拼别墅有很多建筑风格。房企根据建筑风格对应的不同材质来组合外立面，也有些经典案例。
比如，无锡绿城代建的奥体凤起潮鸣，现代风格基础下运用了大量玻璃、铝板和石材；
杭州临安区的中天樾青岚，用现代材质来表达宋式美学。外立面采用大量金属造型和玻璃，打造了“新宋建筑”。
当然，还有徽式（桃花源风）、新古典、后现代等风格，多种多样地呈现在市场上。
青岛的存量叠拼多数以法式、新亚洲、新古典、塔斯卡纳等风格，异型和创新风格别墅不多。
很多时候，有客户跟胡Sir讲：咱们青岛的叠拼别墅，不仅住起来跟洋房差异不大，看起来也差不多。
抛出北方城市对保温要求高的原因，还有就是青岛有些房企对建筑设计的审美不够，设计费或没给足。
真正好的叠拼别墅，有什么标准？
买不起联排，没辙才买叠拼？也不全是这样。
多数人在某个阶段，会有“花园梦”、“露台梦”。别墅的居住体验被很多人所向往，但市面上联排别墅多数在远郊区，同样预算下可选余地的确有限。
那叠拼别墅，存在就有其价值。
有差异化居住价值的叠拼别墅，应该是什么样子？
咱们先看几个案例（不分析房企，只谈产品、地段等）：
海岸桂府：
该项目位于西海岸东部办公中心的东南侧，开发区核心地段难得的低密新房。
提海岸桂府的原因，除了地段和周围环境，那就是它做了三点突破：
1.项目摒弃中叠产品，只有1栋5层叠，其余均是4F上下叠加，圈层和舒适度高。
2.下叠别墅的建面211㎡，上叠别墅231㎡，单层面宽、建面更大，单层可当三开间平层来使用。
3.外立面现代感强——老板的审美在线，看过外地经典项目并进行参考运用。
和达和山：
世园会这个高低配项目，多是平层产品，原则上不能算是叠拼别墅。
但在这个所谓别墅单体内，1F和2F设计成了下叠别墅，其余平层附赠地下空间，顶层带露台。
而且下叠别墅的各种尺度拉足，建面279㎡，首层面宽12.3米。
地下空间180㎡，带有大院落，附赠空间较大。
谈和达和山的下叠产品，其一是因为面积大、大景宽、大面宽，比青岛90%以上的叠拼别墅尺度都大；
其二是房企尽可能均衡圈层的情况下，设计了不同的产品组合，也算弥补了非4层叠拼的缺陷。
绿地凤玺台
这个项目位于城阳白云山板块的凤山脚下，属于5F的纯叠拼别墅产品。提到凤玺台，最主要还是想说它的户型尺度，再就是带社区会所。
下叠别墅建面246㎡，单层面宽达10米以上，每个房间都比较大。再就是会所，艺术性一般，但功能还比较多，有游泳池、健身房、会议室等。
以上三个产品案例，至少在同时期、同区域内均做出了产品突破。
那么，咱们再结合下其他城市所见标杆的特点，大概总结下来，优质叠拼别墅该具备哪些标准：
1.叠拼别墅的地段，要有山水资源的支撑，但不能太偏；市区的“城墅”，尽可能不要规划在噪声污染多的地方。
2.建筑单体的标准——4F叠拼别墅是首选。
关于建面，主流方向就是大，建面大于220㎡，面宽大于11米。
3.建筑风格新颖，并融合于所在地段的特点。
这一点，跟住宅审美大体类似，但别墅设计的“私域感”更强。
以上这三条就已经过滤掉了大部分存量项目，更别说内部配套、物业等过多的要求。
关于叠拼别墅，胡Sir有何建议？
关于建议，胡Sir分两个维度，买房人和房企：
买房人：
选叠拼别墅的标准，胡Sir在第二部分已做分享。大家可将其作为参考，等您具体实地看项目之前，咱们提前沟通。
再就是，假如您对别墅不是存有执念的话，那还是尽量选择平层产品。毕竟市场上存量项目多数难以满足高净值客群的需求，且青岛各区之间改善客群的交叉不大。
也就是说，您本身在崂山上班，即便看好海岸桂府的叠拼别墅，难道能在退休前去黄岛居住吗？
一些买大平层的粉丝跟胡Sir一起选房，不少人反馈——对别墅产品感觉“住够了”——
要么装修周期长、成本高，要么感觉每天上下楼过于麻烦，要么感觉叠拼别墅的周围不够方便……各种各样的原因，就跟“围城”一个道理。
所以，根据自己情况来，一起研究进行选择。
如果真想好了，可以看看现有的叠拼别墅，包含崂山区在内项目的价格都有松动。
房企：
增量市场：
房企尽量少开发叠拼别墅，假如没有做好准备！一是土地市场的低密地块不多，搞出高低配产品意义不太大；
二是存量叠拼的同质化较重，房企如不能设计出差异化有市场的产品，流速不会快。
地段、容积率、客研，甚至一些放松性的措施，都需要考虑在内。
2023年9月底，全国建议取消远郊容积率1.0土地的供地限制。但有关远郊的定义，以及青岛能否明确实施的时间，都还没有明确的信息。
关于别墅产品的规划利好，济南等城市也有点突破，比如挑空客厅算一层面积等。其他方面还有不少突破的空间，都需要逐步完善。
春风能不能等来，这存在不确定性，但产品突破掌握在房企自己手中。
因此，胡Sir对房企的建议，还是要多做充分准备，暂时不要给市场增加同质化的供给。
本文的标题是“叠拼是不是别墅”，读到这里，大家或该有了答案。
大家可以结合胡Sir聊到青岛存量别墅的问题点，以及选择叠拼别墅的标准、建议，可根据自己情况来选择买不买叠拼、买哪个叠拼。
