刘姥姥第一次进大观园，是什么歇后语？
《红楼梦》剧照，图片来源:优酷视频
5月中旬，胡Sir作为青岛房产新媒体人去了趟重庆，考察项目。
3天时间，胡Sir看了6种类型约7个项目：
1.郊区高配盘：万华麓悦江城
2.城市地标盘：新希望D10，万科锦绣滨江
3.城市小地块的小体量项目：建发缦云
4.新板块首改盘：万科璞园
5.新板块大盘：中交中央公园
6.保障房
胡Sir在去重庆前，本不想写这篇“作业”，患于被大家诟病“拿重庆高端盘”去对比青岛诸多项目。
但是，胡Sir经过3天的实地考察后，有了多维度的看法和体验，值得简单写写。
千言万语，归于一句话——重庆，让我看到了一个“立体”的房地产市场。
Part1 百花争艳的重庆房地产市场，高品质住宅层出不穷
在青岛，产品力是高定豪宅独有的标签。
而在山城重庆，这三个字却有更强的普适性。
咱们看看重庆楼盘的产品力兑现如何？
1）都知麓湖好，也知麓悦江城好，但没有几家开发商能学得了~
是日，重庆有阵雨，拍照效果不算好。
麓悦江城系万华集团在重庆的综合开发项目，位于长江和嘉陵江交汇处。
项目占地3500亩地，由高端住宅和别墅及商业组成，包括新开发的基础设施等。
南非开普敦的建筑设计事务所SAOTA参与了麓悦江城的设计研发和规划设计，蓝调景观参与了该项目的园林景观设计等工作。
胡Sir在麓悦江城学习和考察有一天之久，真如刘姥姥进大观园。
待大部队考察完后，胡Sir又在麓溪半岛园区内溜达了2小时。
惊叹！
不一样的产品设计和兑现，胡Sir都看到了：
麓溪半岛项目为后现代主义风格，立面和建筑结构均为“非标”设计，通过桥、梯、廊架、架空洞穴、藤蔓花架等元素把约28m高差的地块打造成了立体森居世界。
蓝调景观的设计师讲：
麓悦江城的景观源于重庆山城的立体感，场地顺势而生，处处体现松弛感，景观如同飞鸟一样在社区之中舒展到极致。
胡Sir不多码字，大家多感受拍的照片。
项目立面和结构的设计，让胡Sir想到了青岛一个商业体——凯德Mall。
大概这种设计风格跟新加坡有点渊源？
篇幅原因，胡Sir不再多聊麓悦江城。
一句话——这是胡Sir见过最有建筑设计感的楼盘之一。
可是，麓悦江城却很难作为青岛开发商的“对标盘”。
为啥？
资金和审美，两者都需兼顾。
最好的时机，也错过了。
曾经的阿朵小镇、青岛小镇、星光岛、隆和大溪谷、星河湾等休闲改善大盘，跟万华的高标准也差距甚大。
重庆麓悦江城属于万华，万华闻名于世源于成都麓湖。
成都麓湖能作为全国四大神盘之一，你可知它在2023年销售业绩是多少？
170亿！
况且，万华麓湖拿地时间是2009年，麓湖所在的天府新区成立是在2011年。剩下的不用胡Sir多讲了吧！
虽然万华集团的艺术品不能照搬和对标，但某些元素还是值得咱们青岛本土开发商学习的。
2）地标盘之立体化高配
新希望D10位于杨家坪步行街旁，系九龙坡区为数不多的地标高端盘，曾被宣评为“西南十大豪宅之一”。
项目分为：黑珍珠、玲玲台和星湖岛三个组团。
地标豪宅，多是大高层，主打观景视野配酒店式会所和架空层、下沉庭院等，D10也不例外。
豪宅酒店化，居住度假化。
新希望D10的营销中心在园区的地下会所内，高奢酒店式的体验感给足看房人。
从楼梯到洽谈区，从沙盘到洗手间，从私宴厅到健身房、泳池，系统地展示了酒店奢居的各个场景。
除此之外，项目绿地率和景观呈现是很多大高层不具备的。
D10天际楼王所在地块名曰黑珍珠，人均绿地面积接近170平，楼间距大于100米。
黑珍珠的单元大堂为法国莱俪风格入户，装修由朴悦和CCD设计，产品是建面252平5房4卫的大平层。
九龙坡有新希望D10，观音桥有香港置地·启元。
项目因特殊原因，那几天暂时关闭营销中心，胡Sir没有机会实地参观。
3）小地块小体量盘的“破内卷”和差异化竞争
观音桥属于重庆江北区，也算是重庆市最繁华热闹的区域之一（重庆属于多中心城市）。
这里，有个逆势的小体量楼盘——建发缦云，在2023年底首开3.46亿。
图片来源：建发房产|重庆公众号
该项目占地12200㎡，一共3栋楼310户，建面91-99-110-128平。
重庆建发缦云，套用杭州缦云的标准化供应的构件，还保留了原地5棵黄桷树，其中1棵树龄超百年。
项目据地块建面和市场情况，规划建设小户型，并进行“小盘深挖”增加内部配套，成功地跟距离1.8公里的香港置地启元大户型产品形成了差异化竞争。
重庆建发缦云属于禅意中式风格，入户大门为徽式建筑，内部会所投入6000多万。
#3号楼的一楼设置架空层，也是会所的延伸；
入户单元大堂实现“三进”的规制礼序，体现禅意中式项目的系统性和一致性。
楼盘的窗地比达0.35，户型设计结合观景和实用性。
成都属于“虹吸式”外引市场，而重庆属于“封闭性”内生市场。
香港置地启元和新希望D10算是现代建筑风格的主流高配项目，而建发缦云属于中式精品盘破圈的代表作。
同时，它亦可称为内生市场中小地块的“破内卷”案例。
青岛地缘改善盘，如果利润还是算得过来的话，的确可以借鉴一下这类项目。
Part2 高品质住宅的花丛里，并非看不到“泥土”
都说南方人会做生意，尤其是在门面和外观上（卖家秀），重庆的这几个盘有话语权。
1）明星地标盘的施工，不见得“无懈可击”
重庆的月亮也不一定比青岛圆。
拍照效果很棒的地标盘——新希望D10，已交付的玲珑台组团并非完美。
比如，车库的施工质量相对一般。
胡Sir作为考察的“学生”，没有拍照，大家自行想象。
再就是项目的立面形象尚可，但某些材质也不能细究。
地块园林涉及消防登高面比例，诸多园林铺展仍然受限。
架空层、地下会所、地面石材铺贴等各个方面，仍有提升的空间。
胡Sir公平公正地讲：就连上面照片的会所泳池，不一定比青岛崂山几个高配盘好到哪儿去。
但是，项目整体设计肯定找了大师，还找了高水平摄影师来发布营销照片。
这就值得青岛的高定盘学习了，要体面，就得好看。
2）新区首改盘，看着挺高级，但成本并不高
集中看房的最后一个项目——万科璞园·璞玉，很有代表性。
胡Sir在营销中心多待了1个小时，拍几张照片。
项目单价18000元/平，中央公园板块首改项目，建面89-120多平。
胡Sir一看是万科首改盘，预期本不是很高，但细看项目的不少元素还真挺有感觉：
万科璞园，营销中心和园区并没有大面积会所，但展示区里的会客厅结构设计、微小的水系、树植布局还挺吸引人。
1.像柿子树等树种成本也不高，但场景浓度很高，璞玉的主题突出，金属构件和石材用得好；
2.容积率低的洋房产品，小面积，大阳台半赠送、飘窗（打掉）赠送面积，房间利用率高；
那天下午，会客厅的看房人连续不断、坐得满满的。
从内部配套和下料看，不能说它是高成本盘。
但这种设计和呈现给首改客户很好的感觉，很能打动人心（把高端产品系的局部元素用在中高端盘）。
这种盘，咱们可以清楚地看到“泥土”和“芬芳”。
在这里，胡Sir提到万科璞园·璞玉的“泥土”，并非说项目不好，而是突出其“讨巧”能力。
青岛的市北西部和东李的楼盘，是可以学习。
如若土地容积率能降下来，开发商能权衡好利润和产品。
3）“低配版绿城”，让我看到了产品下沉和嫁接
绿城被中交收购后，不少经典产品风格也被广泛复制。
咦？这不是那啥？
像不像？
就问你，像不像？
像啥来着？
只是长得像而已，但人家还是叫中交中央公园的不同组团。
咱们不能细究建筑细节和品质，毕竟人家单价也低啊！
中交的花，绿城的土，就实现了中交中央公园。
再跟金地嫁接一下？
中交蔚蓝天镜
面子活做得很好啊~
中交蔚蓝天镜，可惜不让拍照（5月20日那天还没对外开放），内部的会所颇有科技元素的设计感。
中交用绿城做土壤，又嫁接了金地，这不也挺有意思的吗？
因此，重庆楼盘的“泥土”概念既有“体面”、“讨巧”，还有多方位满足不同客群的“生长力”。
Part3 商品房品质的底盘在，退一步还有保障房满足基本需求
每个城市都有“底盘开发商”，杭州是绿城和滨江，重庆就是龙湖。
这两年，龙湖的高端产品系又增加了两个，一个是青云阙，另外一个是御湖境。
御湖境产品被保某、金某模仿很多，济南保某模仿许多，青岛高新区也有稍许迹象。
作为民营房企的龙湖地产，虽然资金情况也不如以前，但至少还有经典项目。
在重庆，龙湖有不少经典产品，包括并不限于龙湖弗莱明戈、青森彼岸、揽境和舜山府等。
有了这个底盘开发商，新入局者，能不拿出高品质产品吗？
除了新建商品房，胡Sir也逛了几个二手房，其中也包含特殊住房。
重庆市原市长黄奇帆认为：今后要让至少30%的城市居民住在保障房、公租房和人才房，减轻低收入群体的按揭贷款、租金压力等方面的约束。
这也是“双轨制”供给的实施方略之一，多方位满足不同住房需求。
重庆，又称“山城”。
2023年末，全市常住人口3191.43万人，其中，城镇常住人口2287.45万人，一般公共预算收入2440.8亿元。
其城市经济和人口规模均远高于青岛，房地产发展比青岛更为多元化、立体化也是毫无惊奇。
重庆并非成都等虹吸城市，楼盘竞争激烈，但不断提供高品质住宅给买房人。
这一切，让房价更为科学合理，梯度化、差异化的产品供应让老百姓受益。
本文主要写了几个案例，涉及重庆高品质住宅的竞争和合作，以及区域板块单盘小盘的逆袭、楼盘品宣案例等等。
咱们走进重庆，还得跳出重庆，再走回青岛。
基于城市情况差异，青岛开发商很难把重庆学明白，但能借鉴某些设计案例和通盘操盘方法论。
开发商要逐渐接受市场，接受房价地价比例；找对标项目，更要向内求品质，满足高品质生活；项目的面子工作还是要做，这方面重庆杭州做得好，咱们青岛也不能落下。
当然，咱们也期待更多开发商能够参与到青岛土拍中，哪怕参与到代建代销中；期待有关部门的规划适当放宽；本土开发商做好品质楼盘的底盘基础。
