青岛四方和沧口，曾经在一段时间内，合并为“四沧区”，大概的范围：
东到闫家山和水清沟，西到胶州湾，南到海泊桥，北到大枣园、坊子街和十梅庵。
在这个范围内，有些新楼盘在高峰期卖到了天价，如接近3万/㎡的中海寰宇时代、2万6的蓝光黑钻公馆、2万23的中南世纪城林樾。
现在从杭州路到水清沟，从胜利桥到北站，从重庆路到十梅庵，这一路向北的房价几乎是依次降低，大体形成了递减梯度。
四方2万上下，沧口1万56，基本是目前新房的均价。
如此一来，在200万左右及以内的新房市场中，黄岛的薛家岛和城阳的流亭夏庄南几乎就没了机会。近郊市场/新区市场，逐渐以各自中心形成改善市场，跟四方、沧口诸楼盘不再存有竞争。
在四方和沧口，也就是主城西部这些新房中，我们作为买房人该有哪些基本常识和判断？这里的新楼盘有何“宿命”？
咱们一起聊聊。
青岛市区西部，敢拿地的房企，几乎是央国平，定位多属于刚需
这个格局，不仅跟央国平成为拿地主力有关，还跟这里的“传统”有关。
早期，中海、保利在四方的地产开发也比较早、连续性强，滨海欢乐城更是少有民营房企入驻。
如今，存量新盘更是“清一色”的“央国平”。
中车四方智汇港，央企；海信悦澜山，混合所有制；中海寰宇时代·云境，央企；保利和颂，央企；
中铁建·梧桐苑，央企；青铁云上观海，央国企合作；中信泰富滨海国际中心（中信泰富九著），央国企合作；中铁诺德·青樾湾，国企；中铁建峯悦湾，央企；中交楼山春晓，央国企联合……
于是问题来了——
依据青岛销售排行榜，本土房企的主力地位为何没在市区西部展现呢？
从销售案场的说辞讲，央国平房企成为市区西部的主力，这是为了保交付、产城融合。
但从市场角度看，不论是城市界面还是居住环境，这个狭长的过渡带尚且属于刚需板块，而且竞争非常大。
有个别开发商“反其道而行之”，如通和启章。它能卖好主要也是户数少，只有212户，地块容积率2.0，恰好吸收了周围的地缘换房客群。
没有不能买的楼盘，只有不能买的价格
其实，同样“命好”的项目还有另外一个——中车智汇港。毕竟地块是人家自己的，也比较任性。
中车一期的定价不算便宜、产品设计也相对一般，但占了天时地利，900多套房子，还剩下不到100套。
现在咱回头看中车的定价，以及一期的交付情况，就不禁感叹：即便开发商的土地和财务成本再低，也很难给咱们老百姓多做增配！
中车智汇港卖的就是相对靠南点的地段，在建5号线地铁站口，以及自成一体的综合组团。至于产品兑现，跟价格反差较大。
即便二期局部楼座的阳台宽度调整到2米1,立面材质调成了“首层二层石材+楼体金属漆线条、真石漆”的组合，但整体品质跟东李同价位段的新楼盘尚存差距。
但“命好”这个词，不适用于每个项目。
通和启章和中车智汇港的命好，一是地段相对靠南，二是赶上了不错的时机。
不信，再来10个通和启章试试？
因此多数开发商也有自知之明，做足了客研，必须把小面积比例增加、总价控好。
就比如水清沟的中铁诺德青樾湾，1000户的社区，容积率4.4，最大建面只有120平左右，必须把总价控制好。
在青岛，容积率超4.0的新楼盘着实不多，6栋楼住3000多人也比较拥挤。假如该项目的最高总价超过250万，那挑战可想而知。
旁边的青实清荷名郡，号称品质保交付盘。
胡Sir感觉：水清沟两个盘，大概各自都不会把对方当成竞品。
保交付对于新项目是个基础，没必要过分去讲。清荷名郡，其品质不太容易被看出来，连底座都是真石漆，户型和各方面更接近少数老青岛人的审美。另外，这种如此悬殊的高低配产品是想出来的，实难理解。
目前，32F的高层产品对外报价1万7起，均价1.88万，18F产品均价2.2万。这个价高吗？不算特别贵，但也有空间。
中海雲境，胡Sir在6月份做过单篇分析，结论也比较简单——1800多户的央企盘，配套看似完备，密度高、户数多、压力大。该项目每个月至少要去化70套，才能确保在交付前清盘。
这不，距离中海雲境不到4公里之遥的北站旁边，又有一个新盘上市——中铁建·峯悦湾。
这可是实打实的刚需盘，利用1.4万/㎡的起价，南打市北、北打城阳。
26F建面95㎡总价约150~160万、110㎡约170~180万。
别管山大九年一贯制学校的开学时间、工地形象、周围老房和空地、板块第一个项目、600多户的社区，但就这个总价冲击感，还是拿捏首置客群的。
6月份，峯悦湾通过分销成交20套左右，就是在稀释南面项目的客群。
中海雲境不会承认峯悦湾是竞品，但后者的居住密度、户型、总价优势，的确有吸引力。
通过探盘时，胡Sir看到营销中心有展示“保价协议”，大概到2024年底。
这种道具的用处有限，但唯一利好的是周围还没有批量房企在短期内拿地。
长远看，北站和闫家山都会增加新房供给，但短期内能参与土拍的房企也不多。
因此，对于首改客群，有结婚、安家的具体时间表，买房时关注各个楼盘价格和交付时间。哪个总价合适、压力不大、配套没有质的差距，就选哪个呗。
非地缘客群，不建议买有溢价的大户型；改善群体，不建议买降价项目
青岛的四方和沧口，大户型就是卖给地缘改善的，而且总价不能高。这点一定要明确，已经有很多案例来证明其正确性了。
因此，非地缘客群在看这里的新房时，假如有楼盘存在大面积溢价较高，尽量避而远之。
对于地缘改善客群：
一些原本定位高端的盘，遇到价格大幅下调，那这个社区也不适合改善居住。
其中，最明显的一个案例——中信泰富滨海国际中心。
胡Sir通过业内外沟通和多次探访，认为其最早是定位颇高的新楼盘，装修和各种标准也算市北西部中高档。
九著项目的建面分别是115-135-143-174㎡，面积段配置也不像刚需盘。
但是，九著项目为何会早期不好卖、后期大降价呢？顶层设计出了问题！在滨海欢乐城 ，之前刚有一个改善盘（青铁云上观海）还没卖完。
中信泰富竟就急着把第一个地块定位为改善，并带着精装修。
咱们从客群生长周期、楼盘开发顺序和竞争的角度看，很少人会认为这是一个明智的选择。
中信泰富在欢乐滨海城还有两期住宅用地，计划也按照这个定位来吗？
一个大降价的楼盘，一期要做“卖家秀”给后面看，大概率不会大幅降标减配。但就这么一个社区内，既有不到200万上车的刚需，还有为了提升居住体验来的改善，这对后者来讲，合适吗？
九著开设的“泛会所”，业主们的使用习惯能同频吗？
这不就跟“高低配”社区一样的居住体验吗？改善群体选这个项目，那只能单纯改善面积。
青岛的四方和沧口，刚需过渡，改善谨慎
因此，主城西部这个狭长地带，短期看，多数盘还是以刚需为主要目标客群。
刚需首置，选择这里也是为了借助1号线、5号线和8号线三条地铁来通勤，确保选择的项目总价低，这就够了。
改善群体，除了地缘，其他买房人，还是一定要谨慎。
