始于颜值，终于品质。
打造高品质住宅——青岛每家新楼盘都在提这个口号。关于高品质住宅的组成元素之一——外立面，其不仅要满足功能需求，更是体现楼盘颜值的看点。
一个外立面，有什么值得起题承题的？
从近处看，它就是房子的外墙。
从远处看，它就是楼盘的脸面。这也是咱们对某一楼盘的第一印象。
这方面在青岛市自然资源和规划局关于印发《青岛市建筑工程方案设计管控技术导则（试行）》的通知中，也有所体现：
买房人如何区分外立面的档次？
至少从材质、材质比例和造型设计等多个维度入手。
咱们从青岛各个区域号称有品质的楼盘入手，看看它们的外立面究竟卷到什么程度了？
第一梯队：玻璃幕墙、大面积的铝板和石材
简单列举下各种立面材质的成本，引用克而瑞的一张老图，跟现在大体差不多。
玻璃幕墙被公认为成本最高的材质，其视觉通透感强、质感突出、有公共建筑的感觉，诸多写字楼和青岛前海一线的地标性豪宅使用会多一些。
由于其成本高和反射性较强，青岛能使用这种材质的住宅项目不算太多。
咱们熟知的海天公馆、绿城深蓝中心、东海路9号、中铁中心、海逸天成，包括西海岸新区的隆和东方韵府（九十六府）、黑卓天著等，采用玻璃幕墙外立面。
中联和府，青岛西海岸新区只有90户的高端楼盘。其外立面材质主要由金属铝板和玻璃幕墙等组成，呈现质感比较强，跟周围公园等公共环境融为一体。
干挂石材，其使用频率在这几年也不是特别高。
一是材料和维护成本高，二是对施工质量和安全性能要求也比较高。假如出现石材面板破损、连接节点损坏、五金件腐蚀和脱落，对业主的人身安全也会带来威胁。
因此，这种材质多数用在底座，少数用在溢价较高的高端盘、别墅产品上，也有足够的成本来支撑。
像青岛的海信天悦、君澜、君颂和海德山庄等项目，其立面采用的就是大面积比例的石材（卡拉麦里金、蓝眼睛、缅甸白玉石材等）。
基于玻璃幕墙的使用受限、石材的维护成本高，相对重量较轻、可塑性更强的铝板材质的使用就增多了。
铝板可以做成仿石材和木纹的风格，和玻璃等材质搭配成曲面结构，造型多样化呈现。
青岛大量使用铝板的楼盘，海信君玺是其中一个案例。大量铝板的使用，如果增加了立面的厚度，则会增加房子的公摊，因此房企有时候也会“谨慎”。
但从另外一个角度讲：但如果新房提供较大的赠送面积、品质较高且溢价合理，购房者也会愿意接受全铝板外立面带来的公摊。
第二梯队：铝板线条+底座石材+落地窗+仿石涂料
青岛近郊的改善盘、东李中高端项目，外立面更多使用这些材质——底座石材+铝板线条+仿石涂料，再配合较高窗墙比的玻璃窗。
底座用石材或金属线条构成，再搭配玻璃曲面/直面的入户单元门，这是对自诩为“改善盘”的最基本要求。
青岛中高端盘单体的中间部分，外立面多采用仿石涂料和金属线条。基于整体形象，金属线条的占比越高、设计工艺越复杂，其成本投入必然越高。
仿石涂料，真石漆是最基本的材质，比其成本高点的还有水包水和水包砂。
水包水的表面更为光滑，水包砂的耐久性更强，都是替代高成本石材的常用材料。
这种“底座石材+顶部造型+中间仿石涂料+金属线条”的外立面，其实也没有固定标准。设计风格不同，呈现效果各有不同。
像华润崂山悦府、招商璀璨璟园、中欧青特滨湖国际、缦云等滨湖系产品的外立面，多用此类材质组合。
这些材质组合在一起，呈现形象不如全铝板/石材的质感强、材料浓度高，但风格更为轻盈、现代化。
另外，此类项目的“窗墙比”也不断在做提升。房企尽可能增加落地窗的比例，提升品质感。
关于落地窗这个话题，胡Sir在2024年1月在本账号发过一篇文章，也解释了青岛诸多新项目为何不愿意使用落地窗的原因。
其一，消防和节能验收；其二，楼盘建筑设计风格不同；其三，玻璃和窗户的成本。
精装修的改善新楼盘，实现南北落地窗的难度并不大。
开发商通过精装修、封闭阳台和恒温供热/冷设备，把防火窗做好，不仅南向窗户落地，北向餐厅和书房也能实现窗户落地。
说到底，落地窗其实就是考验设计、成本、节能消防验收以及住建沟通。
那毛坯房呢？有个别房企会把卧室飘窗设计成可“敲掉”的材质，也是为了双向满足需求。
窗户的主要功能，主要还是隔音、隔热、通透和观景。
假如楼座的窗外并没有突出的山河湖海、公园景观，那270°环幕窗和全房间做落地窗的意义也不是特别大。
第三梯队：成本较低的真石漆和普通涂料
有粉丝问胡Sir，青岛难道还有连单体底座都不用石材的新楼盘吗？
别说，还真有！老四方水清沟的青实清荷名郡，就是一个典型的代表。
东李绿城组团的颜值，放在几年前还看得过去。但放在当下的青岛新房市场中，或对比其他城市的绿城产品，却逊色不少。
其中，有两个支撑案例，跟外立面有关系：
1.绿城蘭园的外立面，局部脱落，形象大减
2.绿城锦上月鸣和郁金香岸，外立面毫无违和感，简直像其“二期”产品
胡Sir去全国各地考察时，发现绿城的高端系——云庐、凤起潮鸣和月华系产品的颜值特别突出，而中交的楼盘更像近几年的青岛绿城的产品。
至少从外立面这一个角度，就能看出房企的态度。
房龄长的二手房就不多展开了，即便个别项目存在地段好、公摊小等因素，但很多方面不再被主流改善客群所接受。
立面材质是一方面，呈现的效果也是一方面，主要还是用心程度
楼盘开发的钱，得花在刀刃上，还得花得漂亮，尽量让大部分业主开心。
比如，青岛某些楼盘的外立面，其材质也用了石材，但呈现效果跟品质盘差距真不小。
主要分为两个原因：1.材质的比例把控不佳 2.配色难以迎合高净值客群的喜好
比如崂山前海某高价盘，外立面的主要材质也是石材和大面积玻璃，但石材的比例和颜色选取方面没做到最好，就跟青岛传统豪宅的差距较大。
像佳源华府一期的外立面也用了石材，但呈现的质感不够突出、还比较杂乱。
设计风格方面，要满足主流目标客群的审美，否则受众也会缩小。
从全国各地看，高颜值的外立面有很多。而且，这些项目使用的新型材料也比较多，尤其是别墅、洋房等低层建筑。
胡Sir比较喜欢的4种外立面风格，有照片和大家共享：
第一张，金昌烟波云鹭。外立面呈曲面现代感，这种风格也广泛用于高层、小高层的高端盘；
第二张，中天樾青岚。宋式美学风格，用金属构件来装饰顶部，立面用了灰蓝色玻璃、陶瓦和金属包边。这种风格的外立面也有体现在绿城云庐系和建发的风雅宋韵产品系上。
第三张和第四张系胡Sir拍摄，分别是金沙东院和重庆的麓悦江城。前者主要是现代标准感，应用场景比较多；
后者展现了后现代主义的非标设计，创新力强。
外立面跟成本有关，但呈现效果更跟房企的“用心”程度更为关联。
仁恒在国内大部分的新楼盘，外立面不是特别突出，更类似于刚需、首改盘，但那种“恰好”的感觉也并非所有房企能把握的。
外立面形象跟整体大区的设计风格一定要有“系统感”，一是保证风格协调性，二要突出主题。
这一点，建发具备话语权。
胡Sir并不认为建发多数新楼盘的外立面成本比同板块高多少，但整体风格的系统感之把握，值得青岛的房企学习。
好了，关于青岛楼盘的外立面，这个话题就暂时聊到这里。
简单总结：新楼盘的外立面，选材和成本投入是最基本的态度，单体的材料比例和配色是体现用心程度的地方，整体的系统感和主题统一性、外部地貌风景的匹配度是房企开发的挑战目标。
追求高品质居住体验是每个青岛买房人的基本需求，外立面是体现楼盘颜值和品质的重要看点。
今天，胡Sir看同行都在转发一个关于“消化存量和优化增量，房地产高质量发展还能有相当大的发展空间”的短视频。
如何优化增量？提升楼盘品质，让青岛买房人投入跟往期差不多的资金，享受品质更高的楼盘、更佳的居住体验。这就是最基本的践行方案。
