凿户牖以为室，当其无，有室之用。——《道德经》
老子这句话意思是——开凿门窗修建房屋，正因为有了房屋中的空间，才有了房屋的作用。
一个新房户型，纵向的进深，横向的面宽，竖向的层高，都要“开凿”出得房率更高的居住空间。
可一提得房率、公摊等概念，不少买房人就视若仇雠。
尤其是传闻维多利亚湾六期有46%的公摊，着实令人发指。
谁不想花同样的钱，买套得房率更高房子？方向貌似只有一个——降低公摊，甚至期待取消公摊。
01 公摊是万恶之源吗？消灭公摊面积？
对公摊求全责备，其实不负责任。
一个普通小区，吃公摊的还是电梯和楼梯。
层数越高，公摊势必越高。
公摊高≠舒适度差。
在一些超高层豪宅项目中，更多公摊面积摊在厚墙体、电梯厅、入户单元大堂和设备层等必要的空间上。
从安全和入住体验角度讲，这些公摊必不可少。
再就是，咱总不能为了低公摊而去买老破小吧？
那对于买房人而言，尽量选择低密度、层数低的楼盘。对于房企来讲，尽可能想办法多赠送面积。
虽然公摊面积并没被取消，但政策在优化：
2024年，青岛自然资源规划局发布《青岛市建筑工程方案设计管控技术导则（试行）》的通知。
其中提到了：
封闭阳台进深不超过2.1米的部分按照1/2建筑面积计入容积率，开敞阳台进深超过2.1米的部分计算全面积计入容积率。
青岛新房诸多户型的设计突破，基于此政策的春风。
但仅靠这一条，还不能消灭公摊。
于是，更多的压力给到开发商：
谁能在户型设计上“消灭”公摊，而不影响居住舒适度，谁将能遥遥领先！
02 青岛这家新楼盘，把公摊“消灭”了
除了2米1阳台，还有什么办法降低公摊？
咱们先看烟台的一个案例：
烟台龙湖天曜，建面138平户型，硬“掏出”一个套四户型，主要是通过南阳台、北向设备间及飘窗的赠送面积实现的。
这个户型号称实际使用面积能达到144平，但恕我直言：
天耀138挑战180平的户型，实则不易。每个房间的尺度稍显拥挤，尤其是三卫的意义更具争议。
即便有掏面积，130平左右还是要做三房，150平左右做四房。
每个地区的政策不同，但房企必须有“掏面积”的精神。掏的面积，就是掏的金！
咱们青岛有没有经典案例？
（设计概念图）
看看城阳这家新楼盘——青特滨湖国际二期的户型“谍照”（以房企后续发布为准）：
建面128平的户型，层高约3.15米，套内约98㎡+赠送约17㎡+家政间约10㎡，实得约125㎡。
这个户型，有一个最头疼的点——
南向究竟设计几个卧室？
假如南向3间卧室，除主卧套房外，其他卧室面宽大约3米甚至以下，首改的意义何在？
最优方案：南向2间面宽大于3.5米的卧室+大于6米的宽面客厅。
青特滨湖国际II的128㎡南向面宽达到13.5米，大约接近市面上140平的横向尺度。
南向拉宽，最大的问题就是纵向尺度压缩，餐厨空间局促。
但咱们仔细观察，滨湖II的南向阳台约2米1，结合飘窗和北向的“设备平台”，多出约17㎡的面积。
此外，青特新产品拿手的“家政间”，是利用10㎡的全明电梯厅所改造。
“家政间”可以作为洗衣、软水机和吸尘器等设备，女性朋友颇为喜欢。
主卧的飘窗，更是亮点：
通过飘窗来赠送面积，但却可改造成“落地窗”。
这一顿操作下来，建面128平的户型，大约达到1年前其他项目140平的效果。
建面160平户型，将开启青岛平层“得房率超100%&负公摊”的先例：
套内约129㎡，赠送约25㎡+家政间约10㎡，实得面积约165㎡。
最大的两个亮点：
1.270度阔景飘窗，将南向和侧向做了一圈飘窗，观景、休闲和赠送面积的功能都兼顾；
2.双主卧套房，三卫设计，这在青岛同建面项目里几乎没有。
滨湖国际II的标准层建面约128-143-160-195平，顶层还有“顶复式”产品，客厅带挑空，顶楼有房间和露台。
青岛“2米1”阳台的项目，先是青铁芳华地，而后是中铁建峯悦湾和黄岛的保利和著理想地、龙湖光年·天屿，青特滨湖国际II部分户型更是出现“负公摊”的新突破。
公摊面积没有被取消，消灭公摊的竟然是开发商。
03 低公摊、高品质的新楼盘，和周围二手房形成“反差感”
胡Sir还是拿青特滨湖国际二期这个案例，对比下目前板块内改善型二手房，看看新房的市场优势有多大？
新项目户型最大优势——省钱！省钱≈保值！
记得在2021年6月份，天安数码城·宸园开盘，建面150平户型成交价在1.7~1.8万/㎡，建面199㎡平层成交价超2万/㎡。
在很多人眼里，二手房看起来要更实惠，实则不然。
看看白云山板块近几个月成交的二手房价格：
天安数码城檀府，建面151㎡套四成交价在1.9万/平，而其使用面积不及青特滨湖国际II的143㎡户型。
青特滨湖国际I期，顶楼一套147㎡套三以1.75万/㎡成交，也算是社区较低成交价的房源。
从这两个成交价可以看出：
改善社区的大户型仍是板块二手房的天花板，其成交价也是新房定价的支撑。
就目前胡Sir得到青特滨湖国际滨湖II的大概报价看，新房的价格优势较大。而且，凭借项目“0公摊”、“负公摊”的户型，项目显得很实惠。
在整个板块新房二手房市场看，新的户型设计带来的竞争力更强，房产保值也有了新支撑。
04 全国各地新楼盘降公摊，还有哪些新方式？
关于公摊面积的降低，其实全国各地有很多优化方式，两个维度：
1.住建新政
2.房企的“掏面积”
住建新政关于阳台空间、挑空空间，以及第四代建筑的露台等面积，都有不同的新突破。
有的设计，颠覆常规认知：
西安某个第四代建筑，赠送露台面积，边厅和南向均有大露台，得房率最高达到129%。
成都某个项目，号称得房率高达200%……
青岛城阳亚洲杯旁的上郡赋（原北岸绿茵城三期地块），也是第四代住宅，到时候可以看看有何突破。
外地项目这种极致拼赠送的方式，在青岛短期内不易实现。
一是土地供给减少，房企在“四代宅”的前期沟通成本高；二是四代宅在北方城市的受众难以批量增加，一个上郡赋足矣。
照片来源：滨江郦城公众号
因此，买房人还是要聚焦存量新盘，见好就收。
在青岛各个房企新项目，青特和龙湖、保利都有不少“掏面积”的行动，北向设备间、阳台、飘窗、电梯厅等都是可掏之处。
这种降低公摊、增加使用面积的做法，利于买房人，正践行了《道德经》里“凿户牖以为室，当其无，有室之用”所言的“无中生有”之奥妙。
当然了，本篇提到的滨湖国际II这个项目，也只提到了它的局部户型，还有其他亮点。
感兴趣的朋友，像这种多赠送面积的项目，值得咱们一起看看。胡Sir后续有时间，也会再跟粉丝们分享其他产品亮点。
