儿孙自有儿孙福，莫为儿孙作马牛。——无名氏《渔樵记》
金秋九月，开发商冲业绩，但必须得拿出来点什么。一旦拿出来点什么，就势必该给别的楼盘挖坑。
毕竟，自己也不知被挖了多少坑。
这不，青岛东李的青铁芳华地，出来搞事情——10号楼12楼以下的特价房成交价定到了1万67每平，8号楼一客一议。（本文面积均指建面）
拿地价10170元/平，房子每平1万67，开发商还挣个锤子？
于是，很多人表示不解。
其实，这事儿并不突然，且都在预料之中。
而且，东李挖坑的事儿，也不是第一次了。很多人都想知道，这个坑，要挖到什么时候，究竟要挖多深？
本篇，咱们通过案例简单聊聊这个敏感而又明显的话题。
01 青铁芳华地，本来“抬轿子”，结果被挖了坑
5月2日，胡Sir发表了一个关于项目的笔记，并设了一个投票：
青铁芳华地的均价多少，你会买？
青铁芳华地，系青铁亲自操刀的几个项目之一，之前还有观海地、封华地和安澜地等项目。
观海地和封华地都属于100户上下的项目，销售速度相当快。但芳华地可是573户的项目，而且在楼盘混战的东李板块。
青铁芳华地位于金水路，这个地段大体属于东李的第一梯队。
除了项目西边据说会烧天然气的供热站及北面物流园外，其他如2号线地铁口、松乐汀和医院、公园等配套优势均优于东李大部分项目。
芳华地还做了大量客研，吸取了在售楼盘大户型难卖的教训，精准地把面积段定在了98~119㎡，而且南北向阳台、设备平台均有赠送面积。
照理说，这个项目定准了价格，或许能抢过森林公园、世园金茂府而“胜天半子”。
胡Sir在最初预估这个盘能走得动的定价：119㎡均价1.8万/㎡，98和108㎡均价1.7万/㎡。
理由也很简单：
1.首先肯定项目地段优于森林公园和世园，但东李板块仍然是存量市场，要想打赢零和游戏必须冷静定价，同面积的地段溢价不能超过1500元/㎡；
2.世园金茂府（120㎡售罄）、璀璨璟园的120㎡走通的定价是2万/㎡，去掉精装和五恒系统约3000元成本，也就是1万7/㎡。
别管芳华地如何掏面积，但世园会两个盘小户型对标的就是芳华地的119㎡产品。
——赠送面积策略是对竞品进行降级打击，而不是升维打击。
那么，芳华地119㎡的定价大约就是2+0.15-0.3=1.85万/㎡，小户型再下沉价格走量。
这种刻舟求剑的算法，并不是我们讲的，而是竞品和买房人逼出来的。
但是，毕竟芳华地的地价是10170元/平，还有商业和公共服务配套。留给青铁的楼地差只有五六千每平，哪个老板也不会同意。
而且更关键的是，铜川路以东和刘家下河的土地接下来怎么定价？地价还能否维持到1万/㎡以上？
因此，不管谁来青铁芳华地操盘，或都要帮铜川路后续土地“抬轿子”，更不能随意降价。
诸君，请记住“随意”二字！
预售3个多月，总不能卖不出去房子吧？
而且，这不铜川路以东的土地也迟迟没动静，暂时不用撑门面。
于是，项目推出特价房：
楼座素质不佳的10号楼12楼以下的成交价定到了1万67每平，大约跟咱们之前预估的差不多。
项目向外传递时，也有话术：为了平衡货值，其他楼座或将提高定价。
不知道这个“平衡货值”要到什么时候？最后卖的那栋楼，得加价到多少？
这样的结果也不意外，谁让芳华地被前人挖了坑？但话说过来，好像最后的坑不需要现在的人来填。
02 青岛东李的二手房，绿城还能称之为保值王吗
东李新房的17~18F小高层，120~130平的毛坯产品，能走得通均价大约在1.7~1.9万/㎡。
总价基本就是200~260万，锁定的就是市区东部首置和板块首改。
依地段和开发商、项目定位不同，优质房企的中高端项目大约能接近2万/㎡，金水路地铁口和铜川路以东稍有溢价基础。
其他地段和品牌产品，根据这个价格标准，可以依次递减。
那么二手房呢？
绿城海棠印月北区的二手房，113~130平能成交的价格或将在1.9~2万每平。
这大约就是当初2019年开盘的成交价，如今趋势已现：
某壳网显示：2024年8月24日，绿城海棠印月北区建面130㎡的一套房子，成交价仅有2万2每平；
而在2023年7月份，另外一个西户130㎡套三成交价达到2万6每平。
有人说：或许一年前那套房是精装修，或有高价车位，或者24年这套的业主急用钱？
别管如何，挂牌347天的这套房源的成交价就是2万2。这就是结果，也是趋势。
2018年以后，绿城海棠印月、海信君澜、融创影都壹号（一期）和青特滨湖国际等楼盘，是少有的存在账面收益的项目。
而海棠印月经过东李“卖地限制条件多”到新盘井喷、降价后，如今也很难保住绿城的保值论。
在当下，什么叫楼盘保值？
不交易就保值！体量小、价格倒挂、二手挂牌少、成交少，那就能实现“保值”。
东李绿城的别墅，像玫瑰园、留香园，就能跟少数前海豪宅一样，实现了所谓的保值论。
绿城的洋房产品标准也不低，但当时售价太高，如云栖和春溪云庐，业主就是自住，不苛求什么保值。
在东李，其他绿城的高层二手房，相比户型好、赠送面积大、价格便宜、又有泛会所的新楼盘，哪个更有市场？
而且，自始至终，绿城就没有把凤起潮鸣、月华产品系引入青岛。云庐系列跟杭州、郑州、武汉差距又很大，中间还有蘭园这种掉墙皮的二手房。
这些综合因素下来，绿城在东李如何再维持所谓的“保值论”？
绿城原有的保值论一崩，又会出来一个大坑——其他品牌弱一些的二手房成交价更将被踩踏。
03 实话讲，东李的新楼盘，究竟坑不坑？
青岛东李多数新楼盘的产品标准，仅次于张村河和前海。
存量新楼盘，多数开发商是按照每平能卖2万56到3万来定的设计标准。
等到板块出现多盘降价后，再拿地的新盘，公区、景观标准才有所下调。
胡Sir还是拿现有的“走量盘”入手：
森林公园主轴线的景观、招商璀璨璟园的新形象设计，世园金茂府的入户大门和景观，都是“师出有名”的。
森林公园：
招商璀璨璟园：
世园金茂府：
昆仑天麓湾：
不对比的话，或许大家没有概念。
咱们对比下尾盘的上流和苑，当初可是卖到2万456的项目：
此外，大家仔细对比青岛同价位的其他板块，东李的新项目有三个特点：
1.容积率多在2.5及以下，楼座层数多在20层以下，这要远比市北西部诸盘舒适很多；
2.东李新楼盘用的景观、建筑设计公司多数能公开宣传，房企也是花了这部分费用，而同价位其他板块的项目很难做到；
3.东李多数的存量新楼盘，有超140平的大户型产品。甚至，有的盘还有200平以上的户型；
而这几个特点，体现了什么呢？
本身青岛东李的多数楼盘定位仅次于崂山，但奈何在2022年~2023年诸盘涌现，改善需求分散，导致房企必须下沉总价和面积段。
作为买房人，能选到存量盘里的降价房源，只要大面上没有减配降标，相信会比以后东李再出现的新楼盘标准要高。
这么看，这些坑被挖出来，却利好了青岛市区东部的刚需和首改客群。
04 青岛东李的坑，要挖多深，挖到何时？
在2024年，东李新开的项目，被存量盘和“平衡货值”的特价房给挖坑；
青岛绿城的次新盘，被在售新盘的价格战给挖坑；
东李的普通二手房，被绿城的保值次新盘慢慢挖坑；
东李的普通二手房，将来还会给新楼盘的小户型再挖坑。
……最早那个坑，究竟是咋挖的呢？
咱们就不引申了，只谈当下的局面：
至少土地市场暂时比较稳，土地不会井喷为新楼盘——坑暂时不会大挖大掘。
在铜川路以东和刘家下河，诸多增量土地早晚会变成新房，但需要时间，更需要房企平衡利润后决策拿地。毕竟，谁也不会老干赔本生意！
其实，从土地市场的现状能大体得出结论：
房企在东李拿地会越来越谨慎，短期内新增楼盘很难出来。
后期，拿地主体的组成或将多元化，开发方式也会多元化。但是无论如何，大家都是盈利基础上去拿地和开发、方案合作。
对于买房人而言，如何是好？
就说当下：如果一个新盘降价后，能走得动，那首置和首改可以选择。——降价这个坑，被填得就差不多了。
高预算的改善客群，你们怎么办呢？
假如改善新盘和绿城二手盘的成交价接近张村河降价盘，那怎么办？您直接奔崂山便是。
