最大的竞争力，就是避免竞争的能力。——胡Sir
人别和命争，楼盘也不要跟命争。
青岛有些热销盘，产品力只是稍微比周围次新房好一点，但定价却远超周围二手房成交价。
关键就是这么好命，你说气人不？
其实，咱们在说某个盘命好的时候，其实就承认它抢占了时机、做准了定位。
至于我们在谈论这些楼盘，比后来竞品的产品力差多少时，已经不重要了。
因为这些楼盘卖房时，几乎没有竞品，而且目标买房人早已被消化。
本篇，胡Sir就简单聊聊近三年，青岛“命好”的几个新楼盘。同时，咱们也看看命好的背后，还有哪些值得关注的事儿。
01 市北“命好”的新楼盘，在售的有两个
咱们往前数数，市北老四方要说命好的盘，还得是蓝光黑钻公馆。
2016年，蓝光拿地价是12520元/平，也是当时的地王。
2017年9月，蓝光黑钻公馆开盘高达2万5的成交价，单盘利润并不低。
蓝光黑钻公馆主要客群就是老四方的地缘改善，以及环湾、大港这一路的企业主和中高收入人群。
目前，该项目二手房成交价约1万8每平（均指建面），交付后每年大约下降2000元。
蓝光这个项目，作为操盘方来讲，命是真好，但苦了买房人了。
蓝光这类项目的客研做得好，拿地成本虽高，但靠精装拉高溢价。
这两三年，后继者仍在：
2022年开盘的中车智汇港一期、2023年开盘的通和启章和海信悦澜山，这些楼盘也尝试靠精准客研把握买房人，同样做了精装来溢价。
中车智汇港一期，被房龄长的住宅包围、产品一般化，定位就是地缘客群。项目交付后，业主反馈并不好，二期下调了价格。
通和启章，也算个“网红楼盘”，均价3万多每平的项目，一年左右基本去化完毕。
如果说中车的厉害之处在于自有土地、利润高，那通和的成功就是拿地实力强、客研准。
通和拿到了容积率2.0的土地，产品精准锁定了海泊桥周围医院和南部通勤的外溢客群。
要说通和启章产品不好吧，人家是容积率2.0的洋房、小高层社区，且都是宽厅的标准元宝户型，还配了万科物业。
但咱们要说这个项目的品质多么高，还真说不上。
因为从入户大门、景观和外立面、车库等各个方面，没有一样特别出众的。
就是因为刚刚好，所以也完成了非品牌房企的基本目标——不出错就是成功。至于业主的评价标准，还得等交付后，让他们自己说。
中车跟通和都属于老城区出新项目，而闫家山的海信悦澜山相当于老城新板块第一个盘。
悦澜山是15-17-25F的围合式建筑的高层、小高层，上个月加推的17F精装小高层成交价高达2万8每平，且销售速度特别快。
海信的项目本身有品牌和产品基础，工程进展和实景展示区兑现速度快，关键还精准把握了青科大教职工和依靠将来8号线通勤的客群。
像通和启章、海信悦澜山这种楼盘，咱们也可以说它是一个命好的溢价盘，都是精准把握了客群、几乎没有竞品。
这两个盘，有条件入手那无可厚非，交付大概会比中车智汇港的反馈要好吧。
02 华润在青岛主城，有几个盘的命也很好
虽然胡Sir跟华润的中高层没有任何接触，但毫不夸张地讲一个事实：
近些年，华润是来青拿地央企中的高动能挖掘机，早拿早开早收的能力太强，且总能给同板块后来的楼盘挖大坑。
从青铁华润城到青铁云上观海，从华润润府到华润崂山悦府，都是抢占了一个板块优先的时机拿地并给竞品挖了不少坑。
市北华润润府，拿地时间是在2022年6月，开盘是在同年9月底。当中铁诺德逸安居开盘时，华润润府早就把地缘客群快透支干净了。
华润在崂山张村河的楼盘——崂山悦府，2022年12月拿地，2023年4月开盘。
经过一年多，这个南侧和西侧被主干道包围的新楼盘，其400余套房源差不多清理干净。现在只有不到50套房子，剩下多是大户型产品。
客观讲，华润崂山悦府的项目设计及品质跟海信君玺、越秀青铁和樾府差距很大。
尤其是外立面材质和形象，跟君玺、越秀能差出不少成本。但华润崂山悦府拿地早、入手门槛相对比竞品低。
项目建面120-143-186平，户型设计和分段十分简单。
143平硬挤了四房，也就是“伪宽厅户型”（餐客厅同南向），远不如越秀等项目改善彻底，典型的主城首改盘。
凭借这些所谓优势，华润崂山悦府几乎把其他项目小面积的短期客群收入囊中。
仅仅站在开发角度，说华润命好，不如说其的确有点本事。
03 曾经在青岛这些板块，也有命好的楼盘
目前青岛竞争很激烈的楼市板块，曾经也有命好的楼盘。
同样，咱们列举的多是2018年以后开盘的项目。
现在东李多数新项目可谓是“赔本赚吆喝”，但在2023年前可不一样：
绿城春溪云庐、锦上月鸣、汀兰、云栖，都算是命好、盈利的项目。
如果说绿城有板块内品牌沉淀的基础，那像上流和苑、金水云麓等项目则是有地段基础。
尤其是前者，产品和当下在售项目根本没法比，但因为拿地优势、也没有竞争，早期取得不错的销售业绩。
近几年，青岛近郊核心区，也不乏好命的楼盘：
城阳街道南部的龙湖春江天越、昆仑樾，甚至北岸绿茵城一期的前阶段，都算是命很好。
黄岛开发区，尤其是一些改善盘，像瑞源名嘉荷府、中联和府、青城熙章。这些盘溢价都不低，开盘销售也快，属于房企的赚钱项目。
其实，聊到这里，咱们不禁感叹：
拥有“好命”的楼盘，多数要靠一流的拿地（投拓）能力，二流的定位能力。至于产品设计、品质和成本，全靠房企的良心了。
04 有“好命楼盘”的板块，切勿盲目跟进
青岛，这几个“命好”的楼盘，有两个特点：
1.老城区户数少的小地块，周围急需换房，且地缘有购买力或附近通勤沿线上有较高收入群体；
2.新开发地块的第一个项目，同样无竞品，但具备通勤优势和配套预期
说到底，命好来源于拿地，除了地铁和中车外，其他都要靠强大的投拓团队，再加上精准的客研队伍。
至于产品力和楼盘品质，还是取决于成本和品牌需求。
房企想要在青岛继续发展、创造口碑，那就好好开发、提高配置和标准。反之，房企拿出高于周围次新房和城市中等水平的标准即可。
曾国藩家书有云：久利之事勿为，众争之地勿往。
像一些板块，本身有房企进驻后赚了不少钱，后进的房企要考虑将来客源基础和竞争格局。
没有强大的现金流和资金实力，还是不要盲目加入竞争。
同样，对于青岛个别房企，早年凭借好命和强大的拿地能力获利不少，那就不要再用同样的思维去赚钱。
更多时候，不要拿运气全当实力。
久利之事，必然反噬。
命好的事儿，很难让同一个房企一直赶上。
