众所周知，青岛崂山区有三宝:
1.山海资源稀缺
300年前，云屿处士胡峄阳有云——千难万难，不离崂山；
2.财政收入突出
2023年，青岛崂山区一般公共预算收入达到220.4亿，一般公共预算收入/GDP比值达到19%，实属难得。
3.豪宅遍地
崂山豪宅真不少，前海一线不必多讲，张村河的高品质住宅也是层出不穷。
因此，这一切让青岛崂山区聚集了城市顶尖客群。
但各个楼盘的开发商资金情况不均衡，价格下沉也体现在个别项目上，诸如南方羊城来的某个开发商。
但这种项目咱们是不敢推的，还是以保价保质的楼盘为高净值和中产客群的首选。
为啥？高定盘降价，如果引起降标减配，那就是“损盘”。
“损盘”有三损：
Part1 损害老业主利益
2023年4月，某开发商在崂山合作拿地取得地王，地价2万多一平，堪称猛士。
项目不临青银高速，北面临近合肥路，其他还真没什么不利因素。
但是，项目从2023年至今（2024年5月27日），网上房地产已售套数仅51套。
该项目一共569套，也就是说目前只去化掉10%的库存。
一边是开发贷的利息，一边是9/10的库存，开发商无奈只能选择降价！
降价从两方面“双管齐下”：
1.直接降价：
原价3.895万/㎡（均指建面）的141.64㎡的套三产品，如今3.6万/㎡，还额外送车位；
原价4.0257万/㎡的159.37㎡的套四产品，如今3.7万/㎡，也是额外送车位。
如果车位按照20万一个，那么降价幅度相当于60~70万。
敢问，青岛年收入超过50万收入的群体，有多少人？
2.提高分销成本
开发商用超出同区内2~3倍的高额佣金吸引分销帮着推房，提升到访量。
但可惜的是，项目从2023年9月到现在大约过去9个多月，多数意向客户的电话信息早就都在开发商系统里了。
绝大多数开发商的土地是买的，而且多有高额开发贷利息。土地放一天，利息就多一天。
新房售价≈地价+建安成本+费用（税费、财务、销售等）+利润等
目前，项目价格已经降下来了，而地价是固定的，还有开发贷利息，分销费用也提升了，那利润和建安成本呢？
从开发成本角度讲，如果降价不能急速推动去化的话，必然要伤害项目利润。
做慈善都并非牺牲所有利润，何况开发商是盖房赚钱呢。
那建安成本呢，老业主可想而知：
大家不仅赔了那么多积蓄，还要忍受交付品质或许低于预期的房子。
难道不是成了“大冤种”吗？
Part2 损害新业主利益
刚需和首改盘，满足的是买房人的刚性需求。
不影响居住的情况下，适当降价而降标减配，这些意向客户或可接受，但内心对交付品质的预期早已降低。
但是，这一套在“高定盘”并不适用。
“高定盘”顾名思义：楼盘定位高，投入成本高，售价高，兑现品质高的几率大。
像崂山区高定盘的意向新客户，他们买这些楼盘，能图便宜去选择可能降标减配的房子吗？
毫无疑问，高预算客户图便宜买高端盘，显然不可能。
谁都想花少钱买好房，但青岛改善客群却很难实现。
毕竟，开发商的成本和利润都要兼顾。
刚才胡Sir谈到开发商降价或会成为成本下调的重要诱因，那成本下调会体现在哪儿呢？
成本下调，必然涉及景观、建材、立面、车库及室内精装修等成本。
张村河这一楼盘还修建了城市更新的市政公园，利好了海逸公馆的邻居们，也花了项目一些成本。
像全国性开发商在青岛的项目，多数是套总部的产品体系的模板，标准化来设计和施工的。
青岛张村河这个盘，还用了唐忠汉等知名建筑设计师，坚持自己所谓高定。
但是，高定项目前期看设计，中期看兑现，后期看服务。
目前，项目仍然属于“期房”，所有展示出来的并非将来全部交付时的状况。
所谓“实景园区和样板间”展示区，也并非“现房实景”展示区。
甚至，目前车库展现出来的品质，也并非是全部完工后的情况。
因此，谁也不能保证将来交付时的精装修及公区、景观的品质。
除非，让时间来证明一切。
对于买房人来讲，等到开发商卖现房时，完全可以看到其兑付能力。
目前项目还有500套的库存，按照这个节奏，绝大多数业主将能享受现房新房的待遇。
等现房再入手，新业主的利益或许可以有适当的保障。
Part3 损害大局利益
降价后再涨价？
对于库存500套的新楼盘，真不容易。
崂山的个别高定盘，一旦降价，那就高低也起不来了！如此一来，必然让接下来的开发商在拿地信心方面有所损伤。
在2024年青岛二批次供地清单中，王家村和金家岭都有新增土地，这些也是崂山区的重要收入之一。
况且，张村河板块还有其他未开发新土地，供出来也是早晚的事儿。
面对降价的高定盘，其他开发商会怎么想？
其他要拿地的开发商会怎么想？他们可都在看着呢？
看着崂山高定盘的价格稳定性，看着降价后降标与否，看着降价后有没有超出预期的销量！
因此，崂山区高定盘降价，几乎没有赢家。
在《西游记后传》里，有这样一幕：
“无天身边突然出现了紧那罗，于是紧张地问到：你怎么来了？
紧那罗道：不是你的善念生发，我怎么可能离开你的原神黑莲呢？
无天讲：是吗，我的善念发作了吗，我怎么不知道？”
回到本文话题中，某些楼盘的善念能发作吗？
能给改善客群提供稳定的信心吗？能保证符合预期交付吗？能提供高品质住宅吗？
要降价，就多参与保障房和公租房的降价队伍去，响映“双轨制”的新房供给。
刚需盘和首改盘或可通过降价去库存，但高定盘很难。
除非，你卖的是现房~该交付的，该兑现的，早就完成了。
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