楼市不见得回暖，这已是常态化，我们要去接受。
但是，改善需求在，销量好的盘，也在。
而且，青岛乃至全国的地产行业，已经重新被定义——自住和换房的时代来了。
持有者能做的就是“见好就收”或“及时止损”，关注行业和产品的新动向；
对于还没买房的朋友来讲，选择合适自己且产品有所突破的房子，走对第一步很重要。
至于二手房和新房的选择，请记住这句话：
你永远不能否认新房的进步，尤其是在青岛这种产品力刚有进步的城市。
从2016年到2023年，买房人在对比新房和二手房时，差异只是“人车分流”、“套三或套二”、“南向开间占比”等简单区别，但现在的差距越来越大。
本篇内容，胡Sir聊聊最近接触的客户所关心的问题——新房和二手房的差距究竟有多大，持有者凭什么在当下可考虑换房？
趁你的房子还能卖高价，同样价格买个面积更大的新房
目前，青岛成交价比较高的二手房有三类：
1.2018年后的青岛各城区次新房，入住率不低，业主入手价格高，“咬价格”，成交量不高；
2.前海豪宅，以麦岛、石老人、市南东部的经典项目为主，好房挂牌少，成交价高、量少；
3.10年内的各区学区次新，相比高峰期价格降低，但比入手价还是高很多。
像以上第三类的二手房源，如果孩子上完学，可以卖掉了，趁现在还能卖高价。学区房一直是“工具房”，溢价因素过于单一，有舍有得。
在不影响通勤和生活配套的情况下，卖掉后添点钱、甚至同价位可选个面积更大的新房。
难道是新房降价了吗？还能买到面积更大的？
胡Sir可没直说，但看看以下案例，你就知道：
这是一套建面138平的新房户型，做了四房两厅三卫。
这个户型并没有因为硬拉房间数而降低房间尺度，整体面宽15.4米、进深9.6米，主卧套房最大面宽接近4米2，最小卧室3米。
这套138平套四通过南向阳台、北向设备平台、飘窗和电梯厅等赠送，实际得房大约144平，比建面还要高。
胡Sir拿这个户型跟青岛“2.1米阳台”新政前报批的项目对比，这套建面143平改造后实际使用面积大约跟之前165平产品差不多。
青岛接下来的新报批的项目，像崂山金鼎智达和海信臻悦、市北通和悦章和城阳的滨湖国际二期、碧玺园·荣耀等新项目，大约都会有面积赠送的新突破。
难道这不是新房变相给的福利吗？你的二手房将来跟这些房子一比，还能持续支撑原有价值吗？
不要嘲笑会所后期怎么样了，至少老房子不具备
有不少地产同行在讨论一个话题——新楼盘的会所，后期都怎么样了？
多数不收费的会所，后期运营肯定难说，这点胡Sir也认同。
但是，请不要否认这一点——青岛多数会所还是房企在牺牲商业货值、增加成本的行为，而且给业主提供了多元的休闲场景。
新建商品房的会所，一般分两种：
传统意义的会所和“泛会所”概念。
传统意义的会所，还得从顶豪讲起。
会所还是一个“舶来品”，一线城市的顶豪多会配建，比如深圳湾1号。
像青岛前海超高层，也有会所，但买房人要关注会所的“报批使用功能”，尽量避免“设备层”等敏感空间。
像顶豪项目，会所的功能空间和业主圈层是匹配的，通过国际会员制招募会员和组建国际俱乐部。
深圳湾1号这种会所，既有“会”，也有“所”，就是传统意义的会所。在青岛，99%的楼盘做不到鹏瑞那种模式，更没必要。
那换句话讲：
青岛大多数楼盘实际在打造“泛会所”的概念，房企在实现中高端楼盘的“居住度假化和豪宅酒店化”理念，增加楼盘卖点。
“泛会所”是新楼盘的标配，因为一个“泛”字，发挥的尺度可以很大：
在入户大堂内增加休息室，可以有喝茶、孩子游乐、老人下棋的场所，地下还可以搞个篮球场，二层空间连通露台可作为私宴厅、烧烤台；
园区内，不计容、但影响限高的架空层，可以做书房、小型健身器材场馆等，开个窗还能作为便利店、咖吧；
连通车库、单元大堂的下沉庭院，增设男士的雪茄室、红酒厅、女士的瑜伽馆，社区游泳馆，甚至餐厅
……
这些所谓功能配套浮夸吗？
并没有，当下青岛稍微讲究点的新盘就具备。有的场所适当收费，不同楼盘根据定位来设置不同的功能分区。
老小区有吗？反正多数是没有的。
新房就是有提升居住舒适度的各种空间，这得承认。
你不在乎的高颜值外立面，也成了新楼盘的标配
关于青岛新建住宅外立面的话题，胡Sir在之前文章中已多次展开。
新楼盘的外立面有区别，一是据不同产品定位有所区分，二是据不同地段也有所限制使用。
主观上讲，外立面的确反映了楼盘颜值；
客观来说，外立面材质着实跟成本有关。
全铝板和铝板线条有区别，玻璃幕墙和涂料、陶板也有区别，仿石涂料和有些二手房的老式涂料也不同。
楼盘外立面形象，还涉及一些造型和工艺、颜色搭配等诸多方面的因素，比如曲面大于直角、玻璃搭配金属的拼接工艺、色调符合整体楼盘风格等要素。
很坦诚地讲，青岛很多二手房、甚至次新房，哪怕2021~2023年交付的市北高价学区次新房，外立面跟现在的新房差距很大。
这里仅聊一个观点——看得过去的外立面形象，已经成为打造新楼盘的标配，低门槛入手的项目也不例外。
前几天，胡Sir看到地铁1号线站点口、定位刚需起步的新项目，其外立面竟然也使用了铝板线条、金属漆和石材等材质。
这个新楼盘的定价估计1万出头，楼面价接近5000元/㎡，还有土地整理等成本，能用这种新形象的外立面，已经很尽力了。
其实，这就在说明一个趋势：
青岛原来多数改善盘的外立面形象，慢慢被新楼盘、哪怕刚需盘拉开明显的差距。
新房地库在升级，但不仅仅是“星空顶”
像青岛老城区那种没有车位的小区，咱们就不讲了，毕竟不在主流对比范畴内。
将来，青岛大部分中高端项目的地下车库还能升级，也让换房的客群耳目一新。
那有粉丝讲了，不就是星空顶车库吗，还能有什么升级？
星空顶只是地下车库的吊顶装饰。具体原理，跟某售楼处这个灯箱柱一样：
其通过使用透明穿孔铝单板和灯光来实现，没有特别高级之处。
有些房企提出要像“造客厅”一样建车库，这样一说，大家就能明白了。
一间客厅具备什么，车库就有什么：
顶——地——墙，客厅这些部位的精装对应使用的什么石材、灯饰，客厅的面宽、层高、进深对应的差异化尺度，咱们对应看地库怎么卷即可；
客厅有入户门厅和玄关、电梯间，车库对应也有；
那客厅有阳台，车库有吗？
在常规条件下，只有车库的进出口有自然光，但如何增加自然光呢？
关于引入方式，胡Sir看到有这么几种：
1.在园区内的下沉庭院直接连通车库人行入口，将景观、自然光引入地下，车库入口处还可增加水系和适宜栽种的植物；
2.牺牲车库部分货值，增加“第二下沉庭院”。这个原理和上一条一样，成本增加。
3.在楼座单体入户门旁，增加采光井，也可以增加自然光的引入。
玩法还有很多，越有意思的东西，工艺要求越高。
再就是，地下车库可以和物业、商业拉通，增加社区地下的便利店和洗车行、洗衣店等便民服务场所。
关于以上一些地下车库的玩法，以后会越来越多，这是2年前的二手房不具备的。
最牛的景观是窗景，但远远不够
有一部分人持有这么一个观点——青岛新楼盘的内部景观再好，也比不上老房子的“碧海蓝天、红瓦绿树”。
这话呢，不值一驳。
为何？青岛崂山前海，纯粹观海景的高端品质盘是有限的，门口是大海的项目也有限。
即便像这些海景豪宅，也不见得50%以上的楼层楼座都能有无敌海景。
这句话没有特例，海信君澜也一样。
再就是，有的楼盘在于高层观海，地段靠前，如君澜、君逸、天玺、天悦；有的楼盘主打低密墅院洋房，价格也不菲，如颐山源墅等。
因此，没有任何一家高端盘可以忽略园林景观。人家张村河、东李和青岛近郊中心的新楼盘，在园林景观方面做精进，有错吗？
一点毛病没有。
楼盘景观如何提升？仅仅是“绿地率”这一概念吗？
楼盘景观首先考虑“在地性”，会考虑周围历史、人文和场所的营造。
在此基础上，可以借景，尤其是像中联和府这种小地块楼盘。
该项目地块小，既要考虑低楼层采光，不必刻意种大型乔木，但借助地段可观丁家河公园、市民公园、唐岛湾和城景。
如果没有这种突出的外景可借，那就像鲁信和星河湾一样着力增加景观浓度。
海信有几个经典项目的景观，采用另外一种风格——枯山水，尤以枡野俊明在天玺的景观打造。
再就是打造园林景观要考虑“协调性”和系统感，景观和案名、立面、会所等协调一致。
不论选择奥雅、蓝调、纬图还是山水比德等做设计，都要考虑这一点，不要硬做拼凑。
现在青岛新楼盘的景观还有不少可以卷的空间，比如围合式排楼增加景观的立体层次感，像麓湖万华系一样做多重立体的景观；
再比如中式小高层项目，全系统的苏式园林贯穿，像建发的项目一样追求极致的景观协调性和韵味……
园区里有景观，车库里有景观，每一户也有景观（四代建），会所里有景观，商业露台也有景观，红线外还可以有景观……
景观升级，无止境。
然而，大部分老房业主，只有换房才有这个机会享受。
青岛新房产品精进，二手房持有者顺势而为
房企卖房子，不是卖智能手机或新能源汽车，不只是比比参数，关键还有地段。但是，青岛多数二手房仅凭地段和既有配套，已经很难跟新楼盘的居住舒适度拿来一比。
而且，青岛新楼盘产品力的精进之路，才刚开始。
在青岛换房，理由真的有很多，以上胡Sir仅举了新楼盘之得房率、会所、立面、车库和景观等5个方面。
还有其他方面的差异，限于篇幅不再多聊。
咱们在青岛换房买房，不仅要量力而为，更要借势借力。
有什么势可借？在青岛当前楼市形势下，带学区、配套属性的次新房尚处于高价，卖掉后可低价买入新房，顺势而为；
青岛房龄长的二手房、或远郊房，后续也会持续走低。虽然持有者在此时低价卖出，但新房亦可低价买入，也算止损买新。
借力，像以旧换新这类方案，房企能提供的，那肯定要用。
本文，胡Sir通过5个方面聊到了当下新楼盘和多数二手房的差异性，以及分享这些差异点带给业主的居住的改善体验，旨在建议大家顺势而为、换房升级。
当然，大家也要量力而为，权衡好承受能力和居住舒适度。
