你方唱罢，我登场！——《红楼梦·好了歌》
最近有朋友问胡Sir一个经典问题——
未来3年，建发、仁恒和香港置地等优质房企能否有机会进入青岛？
这个问题，胡Sir不敢无凭臆断，只给了一个观点：
未来3年内，在青岛拿地的主体或由平台公司、当地民企、全国房企和跨界、异地企业来组成。但以上企业之间，或许会增加不少的“交互”行为，目的是把土地卖出并做好开发和盈利。
其中，小房企将在青岛的独立开发和“交互”中，扮演重要角色。
本文胡Sir主要聊聊：青岛本土房企和跨界企业等小开发商的重要地位，以及存在的风险和出路。
注：相对全国大型房企的规模而言，青岛本土房企仍属于“小房企”，并没有任何其他意思。
正如在全国博主内容的评论区中，胡Sir认为海信地产算“大而美”，但诸多浙江网友的评论还是依据其在全国地产的规模。
青岛本土房企的特殊地位
全国房企还来不来青岛开发高端项目？
该来，肯定是要来的！
中海不是也参与了王家村的土拍，绿城不也在最初有意参与东李土拍吗？当然，最终没有落定。
纵观全国市场：
2024年，中海的“玖序”项目在北京、上海、深圳三座一线城市，开盘单日分别成交62亿、66亿和100亿的销售额；8月份，绿城在上海徐汇拿下“全国地王”，最终楼面价13.1万元/㎡……
青岛不同于一线城市，不具备参考价值。
通过全国房企在一线城市的结果和在青岛的动作，咱们可大致推测出：
不是大房企不来青岛，而是紧盯城市的一线地段，且还得有足够的开发利润。
那目前的大旗，就得交给青岛的小房企。
再就是存量市场的数据：
从全国来看，房企销售榜TOP20的排名基本固化——几乎是清一色的大房企。
但青岛不一样，本土房企的占比早已超过一半。
在青岛，房价制高点是本土房企所创造的，如鲁信海曙云霞、海信君汇、天悦和君澜等项目。
青岛各区的楼盘标杆，本土房企几乎也是扛旗人——崂山的海信，西海岸的瑞源，城阳的青特，在各自区域内具备独特的影响力。
小房企在青岛的崛起之路上，有艰辛，也有突破：
小房企成长的辛酸和坎坷
小房企的开发难度，要远大于全国大型房企。
这个难，不仅仅包含融资能力、组织建设和专业度，品牌口碑和兑现预期也是很大的难题。
更多的信任，还是要来自兑现，尤其是知名度低的开发企业。
这一点，黄岛的荣泰唐岛湾君汇和海岸桂府，就是两个鲜明的案例：
唐岛湾君汇位于西海岸新区的C位，其产品为建面约150~320㎡、均价2万+的精装大平层。
从2023年9月至2024年8月17日，网签82套。
相比790户的库存而言，销售业绩不算突出。
这个项目的产品设计、地段、定位还都说得过去，奈何工程进展不超预期。尤其是跟央企和青岛海信的项目一比，更是相形见绌。
胡Sir接触过不低于20个对此盘观望的客户，观望原因也是因为对该房企的信心不足。
正如某位粉丝所讲：一年下来，实体样板间还没有出来，质疑必然难以避免。
好在目前荣泰君汇建一栋卖一栋，局部实景园区马上呈现，总归给了买房人一点信心。
再就是海岸桂府，东部办公中心东南侧、容积率1.3的低密叠拼别墅、洋房项目，只有93套房源。
同样，实体样板间、实景展示区等多维要素没有呈现，导致项目流速不佳。
要说把“信心缺失”全归于房企的资金紧张，那也是不负责的。
正如，海岸桂府的工程进展不算慢，只是没搞清楚开发高端盘的“先后”顺序。
在当下的青岛房地产市场，哪怕央企和国企高端盘，也得先把实景园区和实体样板间、会所、车库等展示面呈现给客户。然后，再去做收客工作。
这就是小房企没有充分做好准备，资金、专业队伍和开发思路。
我们对此表示惋惜，更表示同情和期待，希望能早日兑现来收拢观望的客户。
再者，还有些房企资金实力到位，但在专业方面却有不少提升的空间。
比如，青岛城阳的仙山花园，产品设计和交付被吐槽颇多。
但海业益佳这家企业的资金实力很强，还拿下了王家村39516元/㎡的地王。
无独有偶，淄博房企——金鼎智达在2023年12月拿下崂山地王，楼面价25158元/㎡。
最近刚出的设计方案，一句话评价——麻雀虽小，肝胆俱全。
只要面积段和银丰玖玺臺等竞品区隔开，上可打周围项目，下可收张村河大户型。
毕竟地块小，3栋楼、71户。
但同样是这家房企，于2022年在城阳白云山北拿的地块，销售比较艰难。
原因很简单——一是拿地后开发慢了一步，错过了黄金时期；二是定位不算太准，大户型比例较多。
其实，金鼎智达从云台府到崂山地块的开发，拿地眼光和产品设计都在进步。
那海业益佳从仙山花园到王家村新项目，会不会也有突破呢？在结果出来之前，我们暂以“期待”的心态去看。
不管这两家小房企多么有钱，我想没有哪一家不希望自己早点清盘吧？
金鼎智达和海业益佳可是给青岛土拍市场做大贡献的企业，我们应该尊敬，但更希望其能开发更好的产品。
通过这些案例，就能说明有些小房企的进步之路还是很长。
但其实，老板们多接触优质项目，聘请专业精准的人才，都有希望开发出优质的项目。
放眼全国，小房企学习的标杆，有很多：
河南商丘的金沙、濮阳的冶都、淄博的新东升等，各有各自的经营思路与成功案例。
怎么学习？老板，很重要。
那青岛有没有不断开拓出路的小房企，咱们接着看。
青岛本土房企的出路和坚守
还是文章开头那个定义——在青岛的非全国大型开发商，无论集团总部规模如何，其房地产企业在本文统称为“小房企”。
在青岛这些所谓小房企中，有哪些值得一提的结果和出路呢？
1.有实力的本土房企，在做破圈的动作
青岛有两家房企，自身产品和口碑不错，而且还在做“破圈儿”行动——青特和海信
青特的破圈，值得学习——代建代销和园林公司，都走在同行前面：
青岛的北岸青特滨湖观澜、北岸青特观山赋，烟台的正大·青特尚誉府，这些都是青特的代建合作项目。
其中，滨湖观澜的实景展示区设计感非常强，内部配套超越了同价位段的其他项目。
青特旗下的园林施工单位——景向环境艺术（原绿城环艺），除了负责青特新项目的园林施工外，还承接了新东升—之园、中海寰宇时代雲境、金地华悦等不少知名房企的景观施工的业务。
海信地产在青岛的影响力更不用多讲，以诚信和兑现力著称。
