中国不能失去山东，就像西方不能失去耶路撒冷。——《我的1919》顾维钧
青岛有两个富有争议的大盘，一个位于西海岸新区的灵山湾，一个位于城阳流亭街道的白沙湾。
如果灵山湾没有这个大盘，便将和其他近郊沿海一样黯然无色；如果城阳没有这个盘，那将失去高配住宅的底盘。
不用多描述了，这两个大盘就是星光岛和星河湾。
一直被中介诟病的两个盘，怎么在胡Sir眼里却是不可或缺的楼盘，甚至是区域“高端局”的聚集地？
咱们这篇简单聊聊，也算是让大家更为“立体化”看待这两颗星。
Part1星光岛的圈层和配套，至少在西海岸排前二
谈到星光岛，有人吐槽其是填海，甚至有人称它为“水培韭菜岛”。
关于填海造陆，青岛的案例实在太多了，不值一驳。
星光岛，建筑面积仅有352万㎡，却有放之全市皆高端的配套。
高端国际学校：
青岛赫德双语学校
青岛知名私立学校，也是青岛最美的学校之一。
赫德学校的学费颇高，小学就15万元/年，不是普通家庭能够上得起。
赫德课程研究院云集众多国内外著名教育学者，师资不乏毕业全球名校精英，由全球知名教育家组成的督学团队。
学校的校舍建筑风格为赫石英伦风格，这种风格也被广泛用于头部开发商的住宅项目，颇具“学院风”。
青岛沿海一线，真正建成的游艇中心真不多，星光岛便有一处。
青岛东方影都融创万达文化酒店，五星级酒店，作为岛上的会所也足够了。
再就是公域配套：
星光岛大剧院
星光岛小学
海康医院
海岸线上的漫步道，对面是灵山湾的商业综合体——融创茂，及诸多商品房
四面环海的人工岛上，沿海一线可散步休闲
还可垂钓，远处能看到城市阳台风景区
岛上的视野层次丰富，东望丁家咀，西看灵山岛、城市阳台，对望灵山湾前海一线。
当然，岛上的社区底商还有诸多便利店、小餐馆和生活必需的商业，完全够用。
星光岛这个大盘，对于高端度假完全够用，对于普通刚性居住也有了保障。
星光岛的高标准配套，放之青岛各区的前海一线，同面积的地块内，肯定是数得着的。
在这里的业主圈层，也能跟西海岸开发区长江路、江山南路PK一番。
Part2星河湾的房子，堆料能力，城阳别的盘比不了
青岛新楼盘的园林景观，做得好的开发商并没有几家。
鲁信园林景观尚可，但只能代表一种法式园林风格，形式相对固化。
除了开发商没有花足够费用找知名景观公司外，再就是青岛作为北方城市的局限性。
北方城市的楼盘，园林景观一直是个弱项，诸多树种、花卉和水景不容易维护，多维立体的景观更难实现。
青岛星河湾，其园林景观，至少比青岛90%的新楼盘“堆料”要足。
园林最难维护的元素之一——水系
泳池，有的
人工湖和园区水脉，有的
单元入户门口的水系，也有的
走在园子里，就像在公园里
沉浸在青岛海岸线旁的公园社区内，心情自然是舒畅
一年四季的花果树木不同，感受自然变化
恰好，咱们溜达时候，还看到一号园的杏快熟了
星河湾的装修和在售面积的房子，后面咱们再聊。
胡Sir有个观点：
青岛海岸线、山体公园旁的楼盘都有两个园区，一个在楼盘内，一个在园区外。
星河湾修建的沿海栈道和沙滩，傍晚看日落，带孩子嬉戏、老人闲暇放松，都是好去处。
星河湾有没有会所？
和星光岛一个逻辑，社区旁的高端酒店，就是高配的公域会所：
青岛星河湾酒店也是五星级旅游酒店
业主如有外地亲朋好友来拜访，亦可以就近安排食宿，颇为方便，档次也够。
像星河湾这种大盘，带动了青岛城阳白沙湾，提升了新楼盘的品质对标的水平线。星河湾的综合产品力，放之城阳区，即便二手房最高成交价达到3万/㎡的博观一品也达不到。
甚至，作为胶州湾高端盘一哥的星河湾，园林和精装修等方面不输给青岛前海豪宅。
Part3 房价下跌，要分两个维度看
星光岛被吐槽最狠的就是填海，其次是二手房降价。
星光岛的各个楼盘之间也有差异，其中星悦组团由GOA大象设计操刀，设计费投入相对算多的。
但有几个早期万达开发组团，就比较普通，如杜鹃园和玫瑰园等。
4年时间，二手房的成交价下跌之狠也是惊人，尤其是杜鹃园的二手房，几乎真的是“腰斩”。
当然，星光岛上品质较高的无敌海景房，二手房挂牌数量没那么多，价格踩踏没那么明显。
胡Sir认为：
星光岛二手房，尤其是不看海小户型产品降价到了万元线以内，对于刚需和度假客群都比较友好。
入手成本低，岛上配套又比较齐全。
整个西海岸新区，难道咱们还能找到其他更好的选择吗？
星光岛上的看海大面积平层，大部分居住的客群圈层较高，购买力足够。
对于这些高净值人群，星光岛只是他们的房产资产之一，岛外还有别墅等住所。
甚至，有的业主还在外面配置商业别墅和写字楼等资产。
星光岛对于富人而言，可称为“文旅消费品”；对周围工作的刚性买房者而言，其算是不错的居住选择。
因此，这种项目价格下降的影响，也都是分两方面来看待。
再聊聊星河湾
尽管星河湾楼盘的品质和配套不错，但争议性也是一直在：
一是其位居青岛胶州湾，虽然花了大价钱改善了周围环境和休闲配套，但难免被老青岛称之为“后海”；
二是和星光岛一样，填海和降价都没落下。
星河湾每个园区各个楼座的价格不同，产品和景观视野也不同。
去年（2023年）下半年销售的新房系五号园产品，132、142平等小面积产品的成交均价在12500元/㎡。
星河湾降价，当然也有降价的底气：
早期，开发商的拿地价足够低，而且卖一套赚一套。
否则，就像开发商宣传的5000元/㎡的精装修成本，凭什么来支撑？
大户型价格要高一些，建面202平大约1.7万/㎡，275平、277平的现房成交价约在1.6万/㎡左右，还有1万45左右的特价房源。
星河湾不同于市面上常规大宽厅户型，进深和面宽比较均衡，卧室和客厅面宽差距不大，南北有阳台。
像小面积的132和142平产品，整体上就不如白沙湾其他项目的得房率高，而且还是高层。
尽管小户型产品在去年降价卖了不少，但胡Sir却不是特别推荐。
因此，您若是想选择星河湾，要注意：
一方面尽量选择新房和准现房，二是尽可能选择大户型产品。
如果您是因为喜欢它的园林和高价精装修，那就要选大面积好楼座，交付靠谱的组团和产品。
多了就不多讲了，白沙湾的水也不浅。
想买星河湾，建面900多平的空中别墅也有，132平的“洋房”也有，200多平的新房也有，就看您想要什么样的了。
整体房价是有所下降，但在同一时期内，价格和价值还是匹配的。
星河湾，住的是哪些人？
去年降价时，买星河湾期房的多是市区的泛改善（首改）客群，找个临海、品质园区、精致装修的房子住。
之前那几期，其中不乏企业家、高管、地缘富人和外地朋友，整体消费和审美水平较高。
总的来讲，因为各自的高端卖点不同，这两颗星都有各自的高端客群。
青岛西海岸新区和城阳白沙湾的高端局，也缺不了这两颗璀璨星辰。
正是因为有了星光岛，灵山湾才有了灵魂，前海一线才有了富有艺术感的风景；
正是因为有了星河湾，白沙湾的楼盘才有了竞争品质的底盘。
