青岛东李的森林公园，是一个“自带流量”的红盘，几乎不需要任何广告宣传。
一是项目临近“仙山”和高速路，有些人会比较忌讳；
二是其从2022年3月开盘到现在，价格一直有惊喜，也是东李降价最早的盘。
其实，前者的所谓不利因素，眼不见为净、不选临高速路的楼座即可；
后者之“降价”，的确是营销推盘的方案，只可惜苦了少数业主。个别人买了个“天价”精装修，也好像挺无奈。
即便如此，森林公园的热度一直都在。按照网上房地产的已售库存来推算，森林公园的月均销售超60套。
这个业绩，在青岛已经很优秀了。
尽管项目业绩突出、楼盘销售火热，但胡Sir仍要提出一个观点——这两类人不适合买森林公园：
不喜“热闹”的买房客群，不适合选森林公园
森林公园南区（4346-02地块）最大的问题并非靠什么高速和仙山，而是地块大并没有隔开分地块开发，导致其打造了一个超2000户的社区。
超2000户的社区，什么概念？
假如一家3口人，那么整个社区就拥有6000人，这能有多热闹？
优质的公区配套，成了劣势。
森林公园主打的“会所式入户大堂”、“森系园林”、“廊桥水系”和“架空层”等内部配套，的确要比同价位楼盘做得都好。
但6000多人的社区，每个人能使用的频率有多高呢？
如果大家素质都比较高，那可能是排排队，否则，很容易出现人挤人的现象。游泳池可以收费管理，园区内部的中式庭榭茶馆，总不能也收费吧？
难道物业还能规定哪栋楼什么时间段使用什么设施？显然不现实。
再就是北面的4362-02地块，容积率只有1.5，但单体业态的商业比例过高。
案场卖住宅洋房时，话术可以这样讲：
去掉商墅和商办后，住宅容积率更低，而且两栋商办帮着挡住了西边青银高速的噪音，南面的商墅多数是自己住；
卖商墅时，话术又可以是这样：
青岛主城难得的商业别墅，只有64套，实属稀缺。这跟住宅同一个社区，开公司也不觉得乱、配套还好。
至于洋房业主后期居住的真实体验，大体可以想象到有多热闹。
追求安静还是热闹的居住氛围，没有是非之说。每个人喜好不同，如果不喜热闹，那尽量选择户数少、纯住宅的社区。
刻意追求二手房保值增值的客群
这年头，想要自己的二手房保值甚至增值，有两个办法：
您买入的价格远低于同社区的邻居，但房子自身具备稀缺价值；或者您选择的楼盘体量小、户数少，将来挂牌量不大，成交价不会太随意。
但森林公园完美地避开了以上两种情况，2000多户的社区，入手价符合市场情况，稀缺谈不上，将来挂牌数肯定不比其他楼盘少。
而且，还有一个潜在的“减分项”——物业管理难度高
物业管理难度高
随着森林公园交付后的入住率提升，每个业主有各自的生活习惯，垃圾、公共设施等物业管理的挑战，要比其他社区高不少。
社区内部业主的沟通难度也高
目前，一个非企业微信群的人数上限还是500人。像森林公园这种2000多户、6000人以上的社区，一家一个代表，业主们至少要拉5个群聊？
就距业主最近的一件事——办理入住，有毛坯有精装修，入住的节奏不同。如何才能保证各种秩序、如何进行内部有效沟通，来解决这些不同频的动作？
在青岛，但凡一个大社区，二手房成交价就很难维持。
因为当你出牌时，你很难知道你的邻居会出一张什么牌。这种案例有很多，就不具体说哪个项目了，次新房和老房都有。
森林公园4346-02地块的业主们共用同一个入户大门，除了临高速的楼座外，其他多数楼座的素质差异度不大。房企卖新房时，他们根据市场波动来定价格；但到二手房市场，哪栋楼想要溢价，能靠什么呢？
再就是，中间3栋#12-15-19号楼有建面167和198㎡的大面积产品，将来接盘者也会多方面考察社区的口碑和居住舒适度。
因此，森林公园的户数、楼座排布、物业管理的潜在挑战，将来很有可能会反馈到二手房交易市场上。想要刻意追求保值增值的买房人，尽量不选这种项目。
森林公园还能不能买？适合谁买？
客观讲，森林公园两个地块的标准都不低，比如说：
同时期价格差不多的项目，具备架空层的有几个？外立面局部使用铝材的楼盘有几个？带酒店式入户大堂的楼盘有几个？包含入户大堂和泛会所，园区内有高大乔木的楼盘又有几个？
可以说，青岛几乎没有。
不信，你看看华新园珺台和桂语朝阳、锦上月鸣，你就知道了。
不黑不吹地说，森林公园本身定位不低，完全可以将4346-02地块分成两个社区来做。两个社区做两套入户大堂和泛会所，成本肯定高，但业主的入住体验会更好。
但是，毕竟这块地的财务成本太高了，而且多家房企共同开发，大家都想图省事儿——回款，回款，回款便是了。
那对于工作在崂山、李沧工作的首置和首改客群，不需要地铁通勤的话，在低点买入便可。
目前，4346-02地块的精装产品剩余不多，主要是毛坯。
不临近高速的#3和#9号楼，建面124㎡的毛坯均价1.9~2万/㎡：（这个均价跟招商璀璨璟园去掉精装、昆仑天麓湾等楼盘，都差不太多价格）
143㎡的#1(靠南头）、#6和#7号楼（临高速），中高层250万起步，也比较实惠；
越秀4362-02地块，#16号楼310万起，#18号楼290万起步。
库存个位数的商铺，总价120万，去化压力并不大。再就是森林公园的棠悦商墅，剩下不多，胡Sir也有几位粉丝选了这种产品。300多万买一套下叠别墅来办公，能用起来，的确也不错。
总的来讲，森林公园这个项目的产品还可以，刚需和首改可选择住宅来买，办公经商可选套商墅或商铺。
至于以上所言“不喜热闹”、“过分追求二手房保值”的改善买房人，胡Sir不是特别推荐，仅此而已。
如您有具体需要解析的产品和买房需求，咱们有机会见面沟通、争取合作共赢。
