履不必同,期于适足。——魏源
2018年底，房地产新媒体渠道——短视频已在全国铺开。老百姓足不出户，便可以看到全国各地的楼盘，青岛人也不例外。
这段时间，中间经历了居家办公的一段时期，短视频的热度又一次提升。在房产领域，其逐渐成了各地买房人必看的内容平台。
2011年至今，小红书等平台也逐渐成为更多女性、城市新贵、海归等追求品质生活人群的必搜、必刷的内容平台。
因为小红书的房产行业限制比较大，尤其是对从业者的创作要求审核严格，用户看到更多的是“去中心化”的买房业主的真实交付、入住情况。
在如此铺天盖地的图文、视频的内容冲击之下，青岛很多买房人认为：
咱们青岛的新楼盘，跟其他城市存在很大差距，甚至有人认为存在“质”的差距。
胡Sir作为房产新媒体从业者，除了内容创作和带客户选房、谈价格之余，每天也会经常翻看其他城市的新楼盘，并且至少间隔两个月会去其他城市考察交流。
胡Sir认为，青岛新房的产品力是有提升的，同时不能否认我们跟其他城市确实存在些许差距。
咱们根据考察和纵横对比，结合真实情况，本篇简单分享个人观点和展望，不喜勿喷。
全国房企在各城市的产品系不同，外资、港资房企很少有进入青岛，这点要承认
“不知有汉，何论魏晋”——《桃花源记》
绿城在全国各城市，最新的产品系是什么？有什么高端产品系？
在青岛，咱们只能看到云庐系，包括已经交付的春溪云庐和黄岛代建项目（西海云庐）。
云庐系产品，在杭州有西溪云庐、湖境云庐，在杭州有湖畔云庐，在重庆有春溪云庐。
但用网友的话讲——青岛春溪云庐风格迥异，完全不像同一个系列。
绿城其他高端产品系——凤起潮鸣，包括新一代的“月华系”，青岛目前都没有安排上。
你是否还记得中海在青岛最贵的项目是哪个？
中海银海一号和中海紫御观邸？当然，这两个项目都出现了“2字头”起的二手房，跟房龄也有不少关系。
但从另外一个角度讲，十多年内，中海在青岛还没出现什么高端产品系落地。
而在全国，尤其是2024年，中海的顶级产品系“玖序”项目在北京、上海、深圳三座一线城市均取得开盘高额业绩，堪称惊人。
北上广深杭，咱青岛比不了，但经济差距不大的无锡、济南和郑州总归比得了吧？
2023年后，龙湖在青岛没有新楼盘上市。
而在济南和其他城市，龙湖的两个新产品系——青云阙&御湖境，早已亮相多时。青岛的龙湖天奕、龙湖舜山府，别说跟重庆比，就连跟济南比，其项目兑付都差距不小。
引进来，还得抓兑付。但抓兑付，要从顶层抓起。
目前，凭咱们新媒体人的辨别力，一个新项目一旦释放图纸和细节，咱们就能看到将来兑付如何。
前期看设计，中期看兑付，后期看服务。
设计——顶层设计和项目设计，兑付主要看回款和付款。
“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”
胡Sir以前也这么认为——感觉这些经典产品是在青岛出现了交付问题。
但随着阅历增加，胡Sir也通过实地考察多城市的项目，和房企开发、景观、设计公司的朋友沟通，并结合自己的判断，才明白——
原来是这些产品系落在青岛时，其“顶层设计”出现了问题，前期设计和标准跟其他城市自然相去较远。从这个时候，咱们都能有所觉察。
至于施工和兑付，这主要看房企的工程方和付款等情况。
老板、拿地背景，利润估值，客群、对标产品、定位等，都很重要。
很多房企在青岛开发项目时，在有限利润内，对标同板块已存在的项目，自身要求并不高。
很多项目不愿意多花钱找高端设计和景观等公司，跟住建沟通时也不愿意多花时间和精力。
关于外来房企，其中不能不谈仁恒和香港置地等外资、港资开发商。咱们青岛的港资项目大概只有晓港名城，其他项目还没看到。
而在重庆，香港置地启元、观宸等港资项目层出不穷。而且，2024年1~4月，外资、港资的项目在重庆高端产品销售套数中，占比超一半。
在行业宏观信心不足的当下，这些未进青岛开发的知名房企，以及已进青岛的房企高端产品系，能来青岛开发项目的话，大有机会撬动青岛改善市场。
全国各城市的本土房企，小而美的项目是亮点，青岛有差距
全国四大神盘——成都麓湖，广州美林村，北戴河阿那亚，杭州良渚文化村。
如今，全国大江南北的两个学习对象——北金沙，南麓湖。
知名度略低于两家，但还有代表性的，如淄博新东升、濮阳冶都等。
2023年，麓湖单项目销售超百亿。
2024年5月，胡Sir考察重庆万华的麓悦江城时，感叹其产品力简直跟普通楼盘“不在一个世界”。
但是，这家房企，咱们是学不来的。
麓湖的房企名曰“万华房地产”，跟“郎酒”有共同的老板；在天府新区划区前，万华就已经拿地了，地价成本远低于你我的想象。
像这种天时地利人和兼备的单盘，咱们青岛开发商可欣赏和参考一些元素，但顶层设计和操盘都学不来。
河南商丘的金沙，精细化开发的典型案例。
胡Sir在6月份去金沙实地考察后，也写了有关的考察记录和青岛本土房企能参考的几个点。
从县城起步的金沙，其项目给人的感觉是“反差感”，尤其是给东部沿海等房价较高的城市而言。
金沙东院，最经典的一个项目。
建面159~389㎡，标准层单价1.3万/㎡，超出商丘新房70%的溢价。一楼带实体墙院子和地下，单价2.5万/㎡。
东院的产品力突出，也不单是简单的外立面、会所、地库、户型和园林等突出，而是有一套“拿捏”城市顶尖客群的系统。
胡Sir看过金沙东院后，经过反复思考，大概给个总结——“东院身上能看到品牌房企顶配盘的影子，堆料十足，满足感强”。
或者另外一句总结——值这个价~
假如青岛本土房企也是面对同样的“楼地差”，很难做出金沙东院这种水平。
你要说金沙的项目有绝对的原创度，这我不信，很大程度上有不少模仿，哪怕是金沙天和、金沙壹号院。
金沙东院的“堆料”，青岛大部分项目做不到；金沙天和、壹号院、柘城县壹号院的兑现，面对开发利润和成本还能做出高配项目，青岛大部分房企也更难做到。
这就需要房企内部精心把握“品质和利润”之间的关系，需要很多“反人性”的调整。
虽然留给青岛本土房企的时间不多了，但不能否认青岛房地产市场仍然是“本土房企”的天下。这些产品力差距、经营差距都存在，有了标杆，就有提升的方向。房企知道差距，从根上优化调整，才能“跟得起”。
回到青岛，再看青岛，并非一无是处
青岛房地产行业在提升，从业者不要妄自菲薄；青岛买房人，要接受现状，充满希望，但预期放平。
住宅建筑品质的提升，当地政策也是一个影响因素。
其他兄弟城市住建的相关调整：
别墅产品客厅挑空，按一层计容；第四代建筑的空中花园，小露台不计容、大露台计容一半、客厅挑空按一层计容等。
这些，我们要看到。
2023年9月底，全国建议取消远郊容积率1.0土地的供地限制。至于案例，在青岛还有待观察。
当然，青岛住建也有政策方面的优化调整，比如“2米1”的阳台等政策。
这其实也是给买房人“变相”降低了价格、赠送了实用面积，优化了刚需和首改市场。
2024年，山东省住建发布的21个高品质住宅试点项目，青岛占了4个，分别是：
中德生态园—绿色公元；中德生态园—弗莱·德建公元；绿城文澜锦园；中德·绿色恬元零碳社区。这四个项目的入围，主要还是依托于绿色、低碳的优势。
青岛也有一个高品质住宅的清单，分别是海信、银丰、瑞源的项目。其中，绿建三星项目占比也不小。
关于绿建三星，长远看肯定是有利的。
但其在新房市场竞争中，“冲击力”不一定很强。毕竟之前金茂府主打的也是绿建，给买房人的新鲜感并不强。
很多粉丝包括同行问胡Sir：什么能体现楼盘的产品力和高品质？
其实，一个高品质住宅的出现，首先是设计标准和系统感，其次是看房人的感受，再就是入住多年后的体验和口碑。
从设计的标准看，也有类似观点——观众的第一印象，专业视角的分析，深入的艺术意境。
这方面，其实青岛有不少新楼盘也做了一些提升。
前些天，胡Sir看到一份青岛新楼盘的考察名单，其中有：
天一仁和·吾疆、海信松山居、世园金茂府、越秀青铁和樾府、龙湖光年、唐岛湾·君汇、海信璟悦、和达·珺山。
这份名单是从开发的角度提供的，有的楼盘主要是看实景示范区、无法“盖棺定论”。
即便如此，但咱们不能否认以上项目都有各自的一些亮点，青岛的新楼盘标准是在提升的。
而且，在青岛本土房企中，向上发展的也不少：
像海信有自己的建筑设计院、自有资金开发，走稳健+质感路线；
青特的设计水平和呈现力有所提升，老板和高管在设计方面的执念深刻、广泛学习和对标；
天一仁和敢于挑战崂山前海一线的豪宅市场（有待盖棺）；
在西海岸，瑞源有基础口碑，康大多次挑战“中式风格大宅”（虽然只参考了建发的一个系列）……
本土房企有向上发展和突破的劲头，这就是青岛买房人之幸。
因此，即便咱们青岛在房企引进和产品系突破方面，跟其他城市确实存在差距，但从住建和本土房企的行动来看，至少都在给市场提供更好的居住体验。
假如从业者和买房人，只是一味地埋怨和讽刺，那是最不应该的。房产新媒体要睁眼看世界，但还要结合当地情况，能做点啥做点啥。
而买房人能做的——向外看到差距和逻辑，向内看找出本土的亮点；放平预期，接受现状；在有限的选择中，进行筛选。
