2024年的青岛啤酒节，虽然城市高温天气频现，但依然挡不住游客的热情。7月29日上午，胡Sir到西海岸开发区看了几个盘，下午6点往回走时就堵在隧道了。
青岛西海岸新区还值得买房吗？楼市咋样了？
从表面看，以旧换新也来了，又正逢啤酒节，西海岸新区的楼市看起来“要支棱起来了”。
但事实是什么样的？还得需要经常实地考察、交易和沟通。
胡Sir和同事实地了解后，给大家分享下最新的几点现状：
开发区C位高端盘，还得靠兑现力赢得地缘的芳心
青岛西海岸新区的高端盘，有两个值得谈谈——荣泰唐岛湾君汇和海岸桂府
荣泰君汇——一个被品牌和营销兑现力耽搁的高定盘
荣泰君汇，对外营销名曰“唐岛湾君汇”，备案名叫"青岛生物医学技术转化研究中心" 。买房人通过备案名，就不难明白房企的拿地方式。
另外，君汇这个名，很容易让大家联想到海信的豪宅别墅——君汇。
一个非知名房企，占据唐岛湾核心地段，靠借势起势，也是人之常情。该项目从2023年9月开盘到现在，网上已售76套，月均销售8套。
这个数据咋样？
一方面，基于唐岛湾君汇的定位和产品而言：建面约150~320㎡、均价2万+的精装大平层，的确是西海岸的改善盘。
这么看，高总价、客群有限的君汇，其流速好像不算太慢。
但另一方面看，该项目规划户数约790户，剩余库存压力的确不小。
唐岛湾君汇跟瑞源名嘉荷府、绿地泉凤栖澜玥等楼盘在以往的去化速度来讲，还是差很多的，且被透支了不少客群。
胡Sir认为，该项目在整个唐岛湾并没有竞品，产品设计还说得过去，只是“营销兑现力”不到位。
大家现在对卖改善盘的难度想的太低了，营销需要的展示太重要了，毕竟多数人是“看到才会相信”。
按照当下的操盘思路，开了接近一年的790户改善盘，实景园区、实体楼样板间、精装修和外立面形象、架空层等各种大区展示早该到位了，这才是营销兑现力。
房企仅仅靠沙盘和会所、样板间来卖房，没有强信誉品牌背书的话，很难让对应客群信服。
这一点，就连天一仁和吾疆的展示面都比唐岛湾君汇要多。
但好在房企还比较积极，荣泰唐岛湾君汇作为“以旧换新”的核心参与者，通过收客户旧房来促进成交，将工程付款和客户回款整合在一起。
另外，项目建一栋卖一栋，提升客户的下单信心，慢慢推动流速。
无独有偶，开发区还有另外一家相似困境的改善盘——海岸桂府，这家营销动作相对保守，但同样也是开盘一年没有实体样板间和展示区。
项目的产品分别是2栋7F洋房（建面173和180㎡）和1栋5F、7栋4F的宽厅三南向的叠拼别墅（建面211和231㎡）。
其容积率仅为1.3，着实稀缺。
房企的品牌力有限，兑现进展和销售节奏不统一，导致客户看房流程不够闭环、成交周期长。
大区的实景兑现进展是最强“营销力”，这点对于不知名房企尤为关键。
但好在海岸桂府只有93套，目前所有楼座均已封顶、2栋楼座外立面已呈现，逐渐能赢得观望客群的接受。
项目合同交付时间在2025年5月31日，如其在2024年底前交房，估计也能走走量。
通过胡Sir的调研，这两个项目70%以上的成交来源于开发区地缘客群。
开发区改善盘，通过拉通以旧换新、工程进展的推进、已到访客户通过中介渠道的再激活，剩下的就靠时间了。
唐岛湾君汇和海岸桂府，甚至建大悦海的教训，薛家岛的西海云庐这家绿城代建项目或许也会调整新的推进顺序。
非核心地段品质现房，清库存回款，相对捡漏
唐岛湾君汇和海岸桂府的明天，或许就是这个盘——鲁信随珠花园？
从2016年开盘，到现在约剩下170套新房。通过整整8年时间，鲁信在此盘该赚的都赚到了。
但毕竟房企在整个城市还有其他项目急需用钱，鲁信随珠花园也得帮着回款。
鲁信随珠花园相比唐岛湾君汇等项目，优势就是现房、呈现的园林景观，剩下的房源价格相比高点有所下降。
胡Sir去拍了两套房源，其中一套是一楼带铁艺栏杆院子的大套三，450万建面178㎡，院子大约90㎡。
同样面积的二手房成交价548万，比新房高出近100万。即便或许成交的这套二手是看海房源，但通过价格对比，带90平院子的房源也不算太贵。
随珠花园的劣势也比较明显，地处于金沙滩文旅区，日常配套不足，周围没有优质的教育配套，更倾向于市区度假和临时居住。
因此，这种盘对客户购买力的要求并不低。
跟随珠类似的还有一个盘——康大玺樾府，本土房企模仿建发“王府中式”的大宅，一部分已现房呈现。
玺樾府的容积率仅1.2，有306套洋房、54套合院别墅。洋房建面147~208㎡，户型设计不落后，精装修每平2万起步，相对2021年的开盘价有所回落。
合院别墅产品，都是大开间带院落的联排（有类独），建面247和297㎡，总价800~1600万。玺樾府的别墅——胡Sir认为其是整个青岛目前在售新房别墅中最出色的产品之一。
多种石材和金属构件、落地窗的外观，一楼有宽厅客厅和厢房，二楼三楼都有大露台，院落也非常大气。咱们团队带客户去看房时，发现有几户已经在装修了。
但是，目前玺樾府的成交套数还不足项目的一半，也能看出它的客群相对有限。
毕竟单靠产品和强兑现，没有相关教育支撑的话，玺樾府只能靠开发区二套房以上的改善家庭和少数市区养老客群来消化。
如果您是这类客群，胡Sir认为可以选择随珠花园和康大玺樾府这种项目。毕竟这两个项目的居住舒适度相对较高、价格相比之前便宜，精装修可以拎包入住，客群圈层也比较高。
次新二手房低价出货，优化资产OR卖了走人？
2018~2021年，青岛西海岸新区的吸引力非常强，楼盘卖的也好。这里出现了不少红盘，包括并不限于融创影都壹号、融创中心、海岸万科城等项目。
就目前看，这些楼盘的挂牌量不断增大，次新房频现。那成交价如何呢？
影都壹号一期、万科海岸蓝山等少数项目的成交价高于买入价，账面看勉强算是“赚了”。
其他90%以上项目，其成交价不超买入价。
换句话讲，多数人都是在“还利息”。
像卓越天元、绿地凤栖澜玥等改善盘，也存在卖房“套现”的现象。
那么问题来了，这些客群卖了房以后是直接离场，还是买更合适自己的房子呢？
至少从宏观数据看，西海岸新区的新房成交量没有增加。这就说明——不仅房企在去库存，买房人同样在去负债、轻资产，把不住的卖掉。
至于他们是否在等待更好的房子出来再买，还是直接捂紧钱包，谁也不得而知。
青岛西海岸新区，教育和各种配套提升，但外溢和人口增长有些放缓
其实，青岛西海岸新区的教育成绩要比楼市好看很多：
2024年，青岛通过强基计划被清北录取的人数，一共11位。其中，青岛西海岸新区一中4名，青岛二中3名，青岛五十八中1名。
690分以上的考生，裸分有望被清北录取者26人，其中，青岛二中5名，青岛五十八中5名，青西一中4名，这三个学校占了一半以上。
从商业配套的布局看，青岛西海岸新区的优势也不小：
海信广场接手的嘉年华，及永旺梦乐城、融创MALL等商场，相对市北和李沧而言，规模和档次也不低。
目前的青岛的西海岸新区，各种竞争优势强大——3条地铁线开通、教育、商业配套突出，海岸线文旅资源优越，年度GDP早已破5000亿。
但从2023年青岛市各区人口增量看，城阳区增加1.37万、李沧区增加1.08万，西海岸新区增加1.43万。一对比，再看看往年的情况，人口吸引力就没那么显眼！
胡Sir从楼市角度看，开发区的改善盘、首改盘单价已和李沧差不多，而1号线沿线的薛家岛、13号沿线的灵山湾房价也高于城阳南和高新区。
以上种种现象分析，青岛西海岸新区的楼市逐渐形成“内循环”，更多改善盘更需要地缘客群来消化。
好在2024年新增加的改善地块除了瑞源的九顶山外，别的存量地块多比较小。
截至2024年7月底，开发区新开的楼盘除了保利青铁和著理想地，也没有其他新增项目。
在这种情况下，西海岸新区楼市一方面已执行“以旧换新”的方案，另外存量盘拼品质兑现，通过优化宣传、渠道带客等多方面入手来恢复信心。
这些都需要一定的时间，楼市才能逐渐有救，才敢谈“支棱起来”。
