青岛东李，新开的项目，包括从土地变成的新房，正面临“三面夹击”：
一面是嗷嗷待哺的土地财政，地价难降；
一面是下沉到对C端而言，合理而较低的房价；
一面是高品质住宅的基准线，及C端对品质的高预期；
这个难和苦，是开发商难以避免的。
开发商要调整心态和动作，买房人也要认清现实并把握入手机会。
Part1 地价和预期房价、房企利润，如何均衡？
咱们来看一组东李存量项目的拿地价等数据：
大家通过表格可以看出，青岛东李的地价大约都在万元线以上；除洋房外，毛坯房价基本在2万左右。
即便几乎售罄的上流和苑及热销的森林公园拿地较早，但前者的附加条件和后者的土地利息，也都是隐藏成本。
据了解，青岛东李的地货比几乎达到了杭州的情况，但东李房价有限，楼地差价只有7500~9000元/㎡左右。
当然，其中开发商的资金组成也有不同：
招商璀璨璟园，招商以39%小股操盘，金茂参股51%；和达城投和川，和达参股约31%；世园金茂府，金茂参股16%；青山湖岸，建信和天一仁和各50%；昆仑天麓湾，昆仑置业50%……
从目前看，2022年之后开盘的项目，胡Sir预估还没有哪家已达到“现金流回正”。
而且，板块房价也持续下沉，有几个项目几乎是贴着成本在出货。
森林公园就不要再说，世园金茂府137地块建面143平18F小高层一口价2.2万/㎡、洋房2.4万/㎡起也不是新闻，昆仑天麓湾11F洋房也下沉到1.8万的起价。
2023年下半年，李沧公布了铜川路以东及金水路南区的土地控规调整公示。其中，咱们可看到12宗二类居住用地。
据胡Sir粗略统计，前者预估能盖2200~2300套新房，后者预估能盖2800~3100套新房。
12宗土地合计5000~5400套新房，保守预估土地收入约70亿元。（2023年李沧区一般公共预算收入58.7亿）
其中，刘家下河1宗土地已由亿联竞得，2宗土地已列入2024年青岛市辖区第二批次拟出让住宅用地清单内。
至于剩下9宗土地，也会陆续竞拍，只是时间问题。
面对目前地价和土地创收的预期，开发商想从地价上找空间，并不容易。
当然，如何找参与竞拍的开发商，也存在挑战。
大势不可违，生米总归会变成熟饭，土地总归也会变成新房。
而且，尚有外地优质开发商还没有进驻青岛，青岛也没有成熟的代建代销案例。
因此，拍地变房的办法总会有的。
面对这些潜在的新增竞品，存量库存盘的压力，可想而知。
Part2 高预期的楼盘品质，还能不能延续和提升？
在青岛市区，新房供给最多的板块就是东李和市北西部。
前者主要承接崂山松岭路、株洲路和金家岭等刚需和首改客群；后者依托1号线、8号线、5号线承接市北CBD、五四广场和市区中西部的刚需客群。
从东李的土地素质和生态环境看，优势更强：
土地容积率多低于3.0，生态环境优越，绝大多数地块周围无高架桥、铁道、老破小等陈旧城市界面。
土地素质高，“可塑性”就更强。
随便拿一个盘，整体建筑设计标准就比市北西部要高，这是不可否认的事实。
连一个昆仑天麓湾，也都尝试用了奥雅景观公司来设计景观，这是老四方楼盘不具备的。
舆论最热的楼盘便是森林公园。
什么坟景房、高架房、2000户大盘，但人家的局部实景园区、外立面和入户大堂泛会所的展示面还是拿捏刚需，每个周都是热销盘。
有的盘体量不大，像和达城投和川，只有176户。
尽管其流速不算快，但的确是容积率1.2的低密度洋房。
再就是降价幅度不低于森林公园的世园金茂府，整体外观和户型确实比老四方的楼盘强。
以2万2每平入手一套建面143㎡的18F小高层，难道不比通和启章强、保利和颂产品好吗？
世园金茂府的LC0605-27地块的洋房产品，预计200多户，容积率1.5,产品是8~10F的洋房产品。
这种设计风格的产品系金茂府3.0产品，标准颇高，早期预期售价估计在3万以上。
金茂府3.0的立面风格更像招商，招商璀璨璟园的大门也更像金茂府。
璀璨璟园这个项目，局部的设计元素些许超胡Sir的预期。
尽管这个项目做了很多模仿，但能看出来开发商至少有模仿标杆案例的动作。
大门和入户大堂模仿的龙湖御湖境，立面铝板线条和架空层也用了市场主流的几种风格，园区的造型设计也模仿了蓝调景观常用的元素。
在青岛这座城市，东李新房的整体品质仅次于张村河。
除了不具备下沉庭院和泳池、大会所、全铝板外立面，其他该堆的料基本都堆了。
目前，东李这几个新楼盘的主流户型成交毛坯价在1.8~2万之间。
基于这个价格，及早期预期的各项目产品成本(建材、立面、公区和精装修等）和标准，多数开发商是紧贴成本出货。
在第一部分，咱们预估地价是难以降低的。
那么，开发商在接下来在刘家下河及铜川路以东这12宗土地开发过程中，很难再拿出更高的产品系和品质标准。
举个例子：
即便绿城能拿地，如若没把握在1年内做到现金流回正，也很难把凤起潮鸣等较高的产品系落在青岛东李。
除非，青岛存量开发商认可既定的楼地差，认可面临的“地产微利时代”。
或者，出现少数项目，切准意向客户，地段和产品竞争力强，用时间换利润——降低去化周期，降低开发贷利息，实现较高盈利目标。
如果这两条再实现不了，那只有引进外地更强的开发商了。
本身，青岛的开发商和高品质住宅才刚卷起来，差的还远呢。
Part3 抓住主流购房群体，切准客源、加快推盘节奏，开发方式多元化
东李绝大多数楼盘的成交价，已沉淀差不多了。
买房人的预期一定把握好，不要以牺牲交付品质再降房价。
每一种项目的应对方式也有所不同：
1. 存量楼盘降价后，加快工程进展
基于目前已沉淀下来的房价，东李几个项目的销量还是有提升的，至少也是在去库存回款。
2.已公示未开盘的项目
已公示的新项目，一定做好“早收”的准备。
这里就涉及到青铁芳华地，一个能切准目前东李刚需客群的项目。
地铁口、商业、医疗等配套相对齐全，建面99~119㎡的户型也正切准刚需。
目前项目释放的价格在1.9~2.1万/平，略高于刚需客户的心理预期（投票29的第二档，可作为成交价）。
但是，这个开盘价又涉及到铜川路以东地块的土拍信心，只能先一撑。
这个难，也真的只有开发商最懂。
假如后期新增土地不涉及诸多战略因素， 还是要早开盘、早收客，早日现金流回正。
3 新增土地对应的潜在项目
在以前的东李市场，像绿城等开发商过了很久好日子。
从案场置业顾问和中高层职工的傲娇，从业者多有所耳闻。
但后面的日子，这类开发商就没那么舒服了。
开发商既不能用“新房二手房倒挂”，也不能用中端产品应付青岛高端改善客户了。
想在青岛保留团队，要么接受“微利开发”，要么拿出超预期好产品。
如若难以实现，那只能让引进的新开发商或代建公司上手。
本文涉及到引进外地更强的开发商和高品质产品，这个动作和落地不容易。
甚至，会被认为过于“理想化”。
如若不易实现，那更多元化的合股开发、代建代销模式就可能成为东李新盘开发的主流方式。
这样一来，地价和房价都要通盘把握住，其实对土地市场的考验也会更大。
如若这样，面临诸多不确定性因素，那青岛买房人在东李还是要在存量项目上多去选择。
在青岛东李，多数新楼盘的成交价已沉淀到位，基本奠定了在后续3年新房价格的上限和下限。
买房人要从开发商的“苦日子”中寻找机会，而不是盲目观望。
