上善若水，水善利万物而不争。——《道德经》
本内容是胡Sir聊青岛房产的第339篇原创文章。胡Sir在售楼处带完成交客户后完成输出，内容仅代表个人观点。
房产销售的嗓子快冒烟了；
全青岛的中介都出去带客户看房了；
青岛某壳新房单日成交超150套；
市北西部某降价盘开始宣布节后要涨价；
听说在大湾区，“中东王爷”开始入场买房……
这就是2024年的十一楼市现状，多数房企项目的环比和同比数据至少有一个在增长。
这些种种表现，正是对“止跌回稳”雨露天恩的结果反馈。
很多粉丝问胡Sir——楼市到底了吗，大规模成交会不会持续，家庭的二手房能否涨价，有些售楼处说自己要涨价是否能实现？
胡Sir从三个角度聊聊个人对楼市回暖的观点，并聊聊青岛楼市的首要任务，分享给粉丝。
01 这次的回暖，有两件事不可逆！
止跌回稳，此四字真乃天恩雨露。
这四个字的精辟之处，在于只谈止跌，没谈什么“涨回来”。
近些年，青岛楼市的口碑在兄弟城市之间持续不太好，主要就是价格下跌。
2018年的房价起伏就不多谈，意义不大。
从2021年下半年起，青岛远郊区房价开始大幅下降。上合、蓝谷、西客站、古镇口等板块的新房遇冷，再好的大巴车、再丰厚的推荐金，也再拉不来外地投资客。
2021年底，贯穿青岛东西两岸的地铁1号线开通，有地利之宜的薛家岛房价非但不涨且降到谷底。2022年，金秋悦府割到了最后一半茬韭菜，每平卖到了1万89。如今，其所谓的工抵房1万34卖不动。
自2022年下半年开始，森林公园降价、东李多块新增土地被拍出，以东李为代表的新市区房价也一直走下坡路。
在2024年的开春，中信泰富滨海国际中心打响了市北西部诸盘降价的第一枪，后续市区西部的新盘成交价到了1万45每平，老业主多次去拉横幅也毫无作用。
同年，浮山后板块，央企的大高层频出热闹事儿，单盘精装价从每平3万34降到了2万7。
……除了前海个别高价盘、土地没抵押没贷款的盘和少数小体量新盘，多数新盘是在降价出货。
请问，以上跌过的房价还能涨回来吗？
这些房子，有的已成为二手次新房，以后想上涨容易吗？
2024年9月23日，青岛当局发布了《关于优化居住用地供应和规划管理措施》；2024年9月26日，当局做了土地推介会，涉及13宗土地。
据胡Sir和建筑设计朋友分析，如果接下来新楼盘能用尽住建新规设计楼盘，新房得房率或可接近120%，涉及的公区计容也可降低地价。
有人说，后期土地财政的依赖不会太强，而且土地出让并不简单。
但是，如果咱们把眼光放到接下来的3年内，是不是会增加不少更好、更实惠的新项目呢？
土地，和海绵里的水一样，挤挤也会有的。这些将来的新项目，拿地主体必然多元化，但对存量次新盘上涨更是一个打击。
次新难涨，老破小更无望。
青岛二手房即便有止跌可能，但想涨回来，面临压力很大。降了的房价，对于大部分二手房来讲，仍然是不可逆的。
再就是人口增量貌似也不可逆：
2021年，青岛常住人口增加15.1万人，济南增加9.4万人，山东省增加5万人；
2022年，青岛市常住人口增加8.54万人，济南增加7.86万人，山东省减少7.2万人
2023年，青岛市常住人口增加2.94万人，济南增加2.2万人，山东省减少39.82万人；
增量人口的逐年递减，已经让青岛各个新区适合年轻人的楼盘遇到了不可逆的阻力。
02 楼市回暖，止跌回稳，最关键的是什么？
经济和收入预期，是楼市真正回暖的关键。
经济发展和收入，这不是我们能谈的。但我们能知道一点——流动起来，才有机会，才能有预期和希望。
近几年，内循环三个字多次被提到。但是，为何我们的多数制造业还要去加大“出海”力度？多数原因还是内需有限，售出的产品迭代周期太长。
企业选择走出去，也是让生产、研发、销售都动起来，而不是按需作业、裁员滚滚。
房子在我们传统家庭的资产中占比较大，这一点不可否认。而且，经过这三年的市场变化，青岛多数家庭的房产价值在降低。
正因如此，提前还贷的买房人多了，存款的人也多了。
截至2024年8月末，全国银行的人民币存款余额已突破297万亿元。8月末，广义货币(M2)余额305.05万亿元，同比增长6.3%。
各种金融政策，也是为了促进消费。
花钱消费，宏观说起来简单，微观却很难舍得。我们老百姓有着优秀的存款传统，为了防止以后的不确定性。
降存款利息，降房贷利息，你是选择把手捂得更紧，还是适当消费、投资——这个行动就是对收入预期和经济信心的反馈之一。
因此，收入和经济，不是当下能讲、可以讲的。
正如房产市场，我们只能在流动性上去谈——处理闲置房产、迭代老房换新房，利用新规做更好的房子。
没办法，你不处理这些旧的，其价值只会越来越低。而各种新规、新政，就是在促进更好的居住产品出现，更是增加房产的流动性。到现在，我们要承认——房子有适当的资产价值，但消费属性也增强了。
但有一点：
青岛多数房子的产品力落后于其他强二线城市3~5年左右。那么，您现在买的新房，相比之前的房子，适当还有点流动性和价值属性。
因此，短期内，经济和收入预期不易被看到，但青岛人在当下拥有把握“房产流动性”的机会。
03 2024年底前，青岛楼市的首要任务，只有两个字
去库存、回款，让房子产生流动性，也是新房市场崛起的前提。
从过去3年的销售排行榜看，青岛仍然是以本土房企为主的新房市场。
我们可以大胆讲一个事实——全国房企在青岛的品质开发是“未老先衰”，目前多数项目在降价后赶忙去库存回款。
自2024年初，全国知名房企在青岛就没有再拿地开发各自品牌最高端的产品。
而且，据青岛某些全国房企负责人反馈，将来总部在青岛拿地或将考虑更多因素。
为何是这个局面呢？
全国房企不来青岛开发高端产品，对标城市之间说不过去。
库存压力大、利润薄甚至亏损，城市总跟总部也交代不过去。
尽管多数全国大房企在青岛没有拿出最高产品系，但有些楼盘最早的开发预期和标准相比目前的售价来讲，都不算低。
尤其是2022年后的东李，多数房企是1万以上的拿地价，按照锦上月鸣和森林公园降价前的售价预期来做的项目。
可就在目前，青岛新楼盘的利润空间并不高，而且很难做到精细化管理。
东李18F的毛坯均价在1.7-1.9/㎡之间（本文所述面积，均指建面），每平的楼地差只有几千块钱，几乎是“微利润”。
沧口和市北西部，地价0.8～1万/㎡，毛坯在售项目单价1.4～1.9万/㎡，不比东李好到哪儿去。
青岛高新区某楼盘，其地价结合财务成本已经高达6000元/㎡，十一假期为了回款只能卖到8000元/㎡。这还能有什么利润？
在黄岛开发区，像拿地价每平近万元的荣泰君汇，工程和舆情压力下还得做“保交付、保价到交付、以旧换新”等承诺，暂没有资格谈盈利。
市区最火的张村河，地价不低，但楼地差不像东李和四方那么低。如果开发商融资成本低的话，还有点盈利空间。但从房企在张村河的产品定位走向看，大概率要做产品“下沉”。
没办法。下沉为了走量；拉高为了溢价盈利。一个是时间财务成本，一个是盈利空间。
因此，青岛多数区域的存量新楼盘要想盈利，仍然很难。目前，他们只有一个任务，那就是回款。
年底前，新楼盘想要涨价，根本无从说起，多是节点营销罢了。
除非，某个项目的库存见底，且该房企在全青岛库存也见底。
对于这些房企来讲，给项目的指标就是回款，利润率没办法多想了。不难理解，经济也是靠流动才能有发展。
项目恢复了流速，回款及时，才能给工程方、景观、装修等供应商按时结算，防止过度减配带来的风险。
项目能做到流动，胡Sir认为就已经很奢侈了，别谈涨价。
止跌回稳，首先稳的是新房的流动性！
等单盘现金流回正以后，再谈涨价的事情，最后再谈要不要在青岛继续拿地开发。
恢复预期的流动和回款，这就是青岛多数新楼盘在2024年底前的出路。
