2024年10月最后一个周末，胡Sir与合伙人带了3组客户。客户需求板块分别是高新区、东李和张村河，也是比较有代表的三个区域。
我们一共去了8个楼盘的售楼处，多数项目的到访量真不少。
而且，胡Sir发现很重要的一个迹象：
青岛的房企，变得越来越抠门了。
究竟是青岛市场真的热了，还是房企的套路？
胡Sir在本篇聊一下：近期青岛房企“抠门”的具体表现，以及对当下市场供需两侧的建议。
01 存量准现房，不容易破底价成交
近几年，青岛的房企在楼盘开发时，经常会将一宗地块分成两批次。
这样做的好处：
一方面，房企可尽量避免高周转，将流速和工程进展尽量匹配，适当规避延期交付的风险；
另外一方面，项目受市场影响而价格波动，二批次交付的房源可根据价格走势调整交付标准和成本费用。
青岛高新区某改善盘，也是如此。
在2023年5月开盘时，该项目观赏祥茂河湿地公园的西侧楼座定价不低，部分楼层的成交单价能达到每平1万67（本文均指建面）。
西侧一排的楼座房源基本去化完毕，后期销售一批次交付的其他楼座。
这是胡Sir在2023年手绘的一张关于此项目的均价走势图：
其中，咱们准确预判了该楼盘在2024年走向，也就是均价比2023年底的略高并逐渐趋稳。
在2024年，跟胡Sir选择此项目的朋友，除了特殊渠道房源外，其他成交优惠力度要小于2023年。
关于房企在此项目换帅，以及折扣回收等行动，也很容易理解。
毕竟，楼盘几乎没有竞品，成本也不低，大区的展示面越来越多，回款和费率要双重兼顾。
因此，胡Sir在2024年通常不会拿该项目的特殊折扣来引导粉丝选择它，多是从产品和地段的优势去沟通客户。
目前，又逢十月市场热度，该项目新开楼座的成交优惠力度远不如之前。
原因很简单:一批次交付的楼座，马上去化完毕。
再开的新楼座，交付时间更加往后，价格也会随市场调整。
因此，开发商“抠门”也是有理由和底气的，谁也不能一直做赔本生意。
当下，对于意向客户来讲，能入手早交付的楼座，也不算坏事。毕竟，最大的优惠力度还是时机，时机和市场情况紧密结合。
哪怕项目在后期，折扣点位或有下调，但早交付的房源没了，也不会完全满意。毕竟，孩子的积分上学等方面，高新区买房人都要考虑。
02 新开的低价楼盘，严控分销成本
第二站，咱们去了东李板块，先看了东李村旁、教育和地铁配套相对均衡的一个项目。
胡Sir和合伙人提前到项目，等客户来访。
在营销中心门口，咱们遇到一群人聚集在一起，貌似手里还拿着“布条”。
据往常经验来讲，这大概是来者不善。
咱们带客户看这个项目，也是作为对比，并不引导客户去选择。
毕竟，多数客户对该房企在其他项目的延期，比较敏感。
青岛东李，跟老四方一样卷，但产品力和居住密度、生态环境要好不少。
因此，像临近高速的2000户大盘都库存见底，世园会两个项目的小面积房源也没多少了，而且后期拿地的进展不算太快。
在东李，您要想总价控制在250万以内，选个配套均衡、相对靠谱的小高层，也就金水路上那一家。
在2024年5月到9月，东李这一新楼盘也是命途多舛：
拿地价10170元/平的新项目，或许本来要给土拍站台，结果却遭到竞品项目的降维（促销）打击。
市场声音本来就不大的新项目，哪能经得起降过价的楼盘冲击。
结果大家都知道，据说该项目的营销负责人换了若干个了。
新营销负责人带着方案上任，将10号楼低楼层的特价房成交价定到了1万7每平，8号楼小高层低楼层单价也不高。
拿地价10170元/平，特殊楼座楼层每平1万7，开发商还挣个锤子？
因此，该项目提前加快建设进展，打算后期楼座提价，先促销走量。而且，此楼盘给到合作分销的佣金特别低，也就是个辛苦费。
尽管如此，仍改变不了该项目的火热流量：
胡Sir带粉丝看房时，等了20分钟没有置业顾问接待，自己给客户讲解和看样板间。
据了解，东李的新楼盘，除了离湖近的那个项目，其他在10月份下调了分销佣金。
当一个楼盘在市场相对较好、没有竞品时，分销费用就没有那么大，这都是常规操作。
03 张村河“新盘”定价超预期，改善盘的车位优惠收回
第三站，胡Sir带另外一组客户看了张村河。
先是路过了原来冰柜厂和平台国资的项目——建面89-118-139平，容积率3.7，基本是张村河的底儿。
据说这个项目要卖2万678，主打一个总价300万入手张村河。
基于该项目的土地素质、产品、定位和历史，这个定价明显有点“割韭菜”。
不少粉丝跟胡Sir反馈：
这就是挂崂山名头，各方面都不出彩，怎么卖如此之贵？
胡Sir认为：
其一，这个项目的综合拿地成本不低，又拖了这么久，财务成本也不低，城投要尽量少亏钱；
其二，项目周围产业不少，操盘方以300万入手张村河的门槛，先去做市场试探。
在青岛，由国资来开发和整理的项目，后期不会定价太低，否则就连代建方都找不到。
同时，在辽阳路高速东侧，这些总价500万以上的改善项目，也在收回优惠：
岭南国资的项目，建面142-158-178-199平，算是全国房企在青岛开发的顶端产品系项目。
地块是21045元/平的地价，142平（本文均指建面）卖到3万67，楼盘利润空间不算大。
不少人担心其利润不高，项目减配。
但好在全国房企在青岛开发的多数顶尖项目，用的设计公司并不是顶配，成本也不算太高。
外立面是铝板一体板，景观不是特别复杂。存在点风险的，估计是精装修，让每个业主完全满意，很难。
而且，相对东李和四方，张村河的“楼地差”还算可以，有点利润。
换句话讲：如果横向比较，这个项目的成交价相对便宜。
10月初，项目的158、178㎡的房源有车位活动，性价比较高。
但由于项目在单月认购超40套，整个张村河认购超100套，开发商又开始“抠门”了。
这么一算账，市场好的时候，就得收一收优惠。否则，怎么能多挣点利润。
再就是，一直降价怎能对得起，之前“祭旗”的小伙伴？
在张村河南岸，公园建设还可以，学校也安排明白了，房子建设进展又快。
目前，该板块的个别楼盘的去化速度，达到了开盘的水平。这么看，房企真是该适当挺住价格，也为了后期交付能减少麻烦。
后期，青岛的改善新盘，很难再拿出房企的高配产品系。
张村河的存量盘，“抠门”些也说得过去。
04 当下，是不是房企开始“抠”的时机？
胡Sir认为：
当下青岛的开发商，还是要把钱花在刀刃上，而不是刻意“抠门”。
10月份热销的楼盘，主要分两类：
一类是房企赔钱去库存，只为回款，把一些之前观望的刚需收了进来；
另外一类，关注行情和信心的高知高财客群，在总价500万以上的改善盘上入手了。
不少人讲，青岛作为二线城市，必然受到一线城市热度的传导，市场也会逐渐变热。
上周，胡Sir跟在上海从事20年地产高参的朋友做了沟通，也咨询了不少一线城市的市场情况。
据了解，一线城市的楼市大热、豪宅畅销，很大程度上是地缘换房客群和全国高净值人群在买房。
上海的新楼盘，和旧楼盘之间的价差没那么大，客户加钱置换的压力不大。
另外，全国各地的高净值人群，和早就定居上海的有钱人，做资产配置，入手一套房子也没太大压力。
青岛作为东部沿海城市，有一定的文旅、经济吸引力，但毕竟高净值人群的总量无法跟一线城市相比；
此外，青岛的高品质住宅之路起步较晚，二手房和新房价差很大。
这些住在二手房的业主，换到自认为不比原来地段好的新项目上去，物质和精神挑战都不算小。
因此，整个青岛的存量新楼盘，还不算是到了火热的时候。
也就是说，房企也不能一味去持“抠门”的态度去制定营销方案，还是要团结一切可团结的力量。
每个项目的情况不同，最好一房一客一议。
在不伤利润的基础上，把客户收进来，项目营销负责人下场，谈问题客户。
当然了，对于买房人而言，也是一个人一个盘一个情况。
房企现在抠门，咱们也要有具体的买房计划，选择适合自己的房源。
毕竟，有自己看好的项目，房企本身就是贴成本出货，那等下去的话，不一定还有面积、总价合适的选择。
前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。
