2024年11月的第一周，胡Sir打开青岛自规局网站，发现崂山区多个已报规项目又调整了规划。
其中，包含金鼎智达松岭路地块、海信君玺、海信依云小镇等项目。
胡Sir认为：这些调整或跟9月份青岛发布的住建新规有关，特别是不计容面积的支持。
以前，房企只能想办法打擦边球，沟通成本颇高。
如今，房企能利用新规优化赠送面积、向上有效沟通，提升产品货值和价值点，都是利好买房人。
01 空中露台、下沉庭院不计容，架空层的必要空间赠送
2023年，金鼎智达以25158元/㎡拿下崂山区松岭路东、迪生山庄北的两块地。
这个项目的地块虽然不大，但品牌在青岛影响力较小，又计划做中大面积的户型，只能在楼盘品质上寻找“溢价”卖点。
咱们看8月份公示的设计图纸;
两个地块的配套用房，都集中在了LS0302-022地块上，这就是包含了首层架空和入户大门、下沉广场等提升楼盘品质的空间。
而且，咱们仔细看，项目的1号楼顶楼是露台，下面都是封闭阳台的客厅。
很好理解，由于新规中“户属空中花园”需要高度不小于两个自然层，金鼎智达也无法实现四代宅的露台空间。
但利好的一点——
新规《措施》中提到下沉庭院、架空层内的内部电梯、楼梯、门厅、设备管井等必要使用空间等（累计不大于底层投影面积的30%）不再计容，门卫室和地下停车库出入口局部不计容。
如此一来，项目就增加了可供使用的建面。
金鼎智达的松岭路项目，利用新规的红利，将不计容的面积挪出来，把2号楼从14F调整成15F。
新规的利用，多出了一层楼的空间，提升了项目货值，也变相降低了土地成本。
02 设备平台、飘窗等赠送，提升了得房率
胡Sir看到的第二个规划调整是海信依云小镇的调整：
项目利用了下沉庭院的利好措施，丰富了景观层次、增加了社区文体活动设施，还能省出来计容建面。
这样的话，1号楼从10F调整成13F，多出来3层；同时，6号楼从17F调成了16F。
还有很关键的一点，看户型设计的调整：
咱们从1号楼的户型观察一下，看看有哪些改进？
1.增加了南向次卧室的阳台空间，而且增加了主卧套房的飘窗面积；
2.北向的设备平台位置也改了，原来在家政间北侧，就是交付后的空调机位。
目前，该户型将设备平台调整到了北卧室（是否可利用作为赠送面积），但好像电梯和楼梯的北向也有调整（是否有将该位置作为实际空调机位的可能）；
这两个点，相当于增加了套内使用面积，提升得房率。
顶层的调整，主要体现在两户合成一户，主卧增加露台，拓宽了客餐厅空间。
具体工程进展，胡Sir最近没有去实地看，从效果图和设计思路来讲——
难道是顶层复式的客厅要做挑空？
我们都知道海信依云小镇带露台的墅级洋房是其最大的卖点，但这次小高层的产品提高赠送面积后，也会利好项目销售。
用心的房企，总能抓住机会，为买房人提供更舒适的居住条件。
03 新规在新楼盘中的应用，已成型的案例
各种改善产品在面积赠送方面有所尝试，刚需项目也没有放弃机会，尽管可优化的空间不大。
比如，通和悦章和青云佳境？
通和悦章是将北向的设备平台拓出来，增加了北向赠送面积，估计报规时也是把电梯北面增设了造型。
除此之外，南向双阳台增加赠送面积，还是利用2.1米阳台赠送一半（通和悦章南向阳台进深2.3米起）。
在青岛，户型拓面积比较牛的房企，除了以前的龙湖，那就是本土房企的青特置业。
11月2日开放实景生活馆的青特滨湖国际2期，户型确实赠送率很高。
建面128平的户型，层高约3.15米，套内约98㎡+赠送约17㎡+家政间约10㎡，实得约125㎡。
南向2间面宽大于3.5米的卧室+大于6米的宽面客厅。
青特滨湖国际2期的128㎡南向面宽达到13.5米，大约接近市面上140平的横向尺度。
南向拉宽，最大的问题就是纵向尺度压缩，餐厨空间局促。
但咱们仔细观察，滨湖2期的南向阳台约2米1，结合飘窗和北向的“设备平台”，多出约17㎡的面积。
青特拿手的“家政间”，利用10㎡的全明电梯厅所改造。
“家政间”可以作为洗衣、软水机和吸尘器等设备，女性朋友颇为喜欢。
主卧的飘窗，更有开凿空间的讨巧之处：
通过飘窗来赠送面积，据说可改造成“落地窗”。
这一顿操作下来，建面128平的户型，大约达到1年前其他项目140平的效果。
建面160平户型，开启青岛平层“得房率超100%&负公摊”的先例：
套内约129㎡，赠送约25㎡+家政间约10㎡，实得面积约165㎡。
最大的两个亮点：
1.270度阔景飘窗，将南向和侧向做了一圈飘窗，观景、休闲和赠送面积的功能都兼顾；
2.双主卧套房，三卫设计，这在青岛同建面项目里几乎没有。
青特滨湖国际2期的标准层建面约128-143-160-195平，顶层是“顶复式”的挑空产品，顶楼有房间和露台。
这个项目，除了“四代宅”的露台新规没用上，其他拓面积的方式几乎精进到了极致。
04 新规利好买房人，存量选地段，增量选产品
如果在面积赠送上再有突破，那就是“第四代住宅”了。
从报规的公示看，城阳街道南的上郡赋（北岸绿茵城三期转让陕西企业），在尝试设计适合青岛的第四代住宅。
同时，胡Sir听说崂山王家村的新地块，也要做“四代宅”。
“四代宅”在北方城市的规定和问题点、优化意见方面，胡Sir做过深入的调研和行业内交流，之前写过西安的考察报告：
因此，咱们团队也会持续关注这些新项目，以及住建新规对青岛房地产的影响。
总之，不管楼盘如何调整和改进，都是改善买房人的人居体验。
但人居体验分为多种要素，其中地段和交付时间也很关键。
有些朋友就会问胡Sir一个问题，是等待新项目，还是在存量新房里选择？
一句话——存量选地段和优惠力度、交付时间，增量选产品，二者很难兼得。
前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。
