揭秘：2024年青岛买房的新套路

文摘 2024-08-12 17:15 山东

备周则意怠，常见则不疑。阴在阳之内，不在阳之对。太阳，太阴。

——《三十六计》之“瞒天过海”

用白话讲：在平常看惯了的事物中，里面的套路，往往被很多人失去警戒。

最公开的事物中，往往藏着最机密的计谋。

2024年，青岛买房，还有套路吗？有，而且套路往往也是藏在最常见的事物中。

你不信？

那咱们就一起来看看。胡Sir从售楼处、中介、外地媒体和身边人舆论等多维角度来入手，分别揭露其中套路，并分享给各位粉丝。

揭露归揭露，胡Sir只讲逻辑，并提醒买房人如何规避，不多讲具体案例。当然，这也是对事不对人，请勿对号入座。

注：文章有点长，也有点干，可以文末点❀在看，后期有空多看几遍。

售楼处说辞| 产品和交付的套路

在之前，青岛售楼处的沙盘、配套、房源等套路，包括并不限于假地铁房、假学区房、假“永旺梦乐城/COSTCO”及“假绿城”、“假龙湖”等惯用方式。

现在，买房人稍微一打听、实地多看，多能识破以上套路。

在这里，咱们聊聊新房产品和交付预期的套路。这方面内容，一般少有人讲，胡Sir分享几条：

1.外立面材质

青岛有不少新楼盘宣传项目外立面是铝板材质，但殊不知贵项目所使用的铝板比例是多少？

边框使用铝材和单体近乎全铝板的区别，就跟“乳饮料”和纯牛奶、“果味饮料”和“纯果汁”等一个概念。

在青岛，单体大面积使用铝板的项目不超过3个，多数只是用铝材做一点造型和边框。

这两种情况，呈现效果不一样，成本更不一样。

2.精装修标准的套路

精装修是高端项目主打“绿建环保”的重要抓手，且售楼处说辞体现的标准看似很高，但实际上呢？

由于本篇内容涉及面比较广，胡Sir就单独从精装盘的厨房电器入手，来聊聊厨电的两个套路：

1）国内外大牌的电器，售楼处很多使用的是过时款

项目在做工程招采和楼盘交付之间有充足的时间差。经过2年甚至以上的时间，产品迭代的节奏有多快？

一些国外大牌的电器，一个城市就一个专卖店，为了衬托招采报价，店内标价很高。

但这些国外品牌的电器销量极少，您能知道其真实价值吗？

2）净化设备不彻底、管路走向甚至有问题

新楼盘使用了净水、新风等设备，但诸多净化设备的功能根本不彻底、甚至走的管路也有问题。

比如，崂山前海有家豪宅项目，厨房用了反渗透净水机提供直饮水。且不说这款末端净水器的档次有多低，就说它使用了中央净水机和软水机吗？

管路怎么走，软水有进热水器和智能马桶吗，有没有错把软水走进末端净的管路？

以上两点，只是冰山一角，还有诸多方面。

精装修的水很深，套路也有很多。稍微专业点，一问一个不吱声。

3.北方开敞阳台，封阳台的麻烦

青岛某项目在卖房时，承诺交付后为业主免费包封阳台，造成了不少麻烦：

采购的窗体尺寸跟阳台不匹配，两户之间的实体墙和窗体之间距离大，故使用了大量填充物来密封空间。

买房人更是嫌弃工艺不佳、窗户品质差，房企还叫屈，两边都不愉快。

4.会所和物业问题

尤其是高端盘，你要学会问房企两个问题：

（1）物业费多少，会所的设施免费还是收费，外包还是自营

但凡物业费不高、会所自营、大部分设施免费，那你就“瞧好”吧。

多了，胡Sir就不讲了，你都懂。

（2）物业服务人员对应户数的比例，物业人员年龄段

一户配备几位物业人员，决定了楼盘的高端程度。这就跟不同档次酒店的“人房比”一个道理。

以上两个问题回答不明白的高端盘，你可以不选他，哪怕吹得再好。

5.降价和降标交付的关系

请记住，一个新楼降的价、提高的分销佣金，都是要从楼盘利润里出。但全国性房企对利润考核比较苛刻，杜绝利润流失。

如果项目流速不达标，现金流迟迟不回正，那必然会拖延工程方的付款时间。

带来的结果就是销售额降低、财务和营销成本增加，保利润的情况下，只能从工程方“找空间”。

园林景观、精装修、建材等诸多成本必然会被动降低，再加上迟迟不付款导致的消极怠工，您就想想交付还能像开发商的说辞那么好吗？

6.高定盘聘请设计公司的“障眼法”

目前，青岛有不少新楼盘宣传聘请了专业知名设计机构操刀项目，这里面也有很多门道。

比如，某楼盘只是外部示范区聘请了山水比德、奥雅等园林设计公司，但他们的说辞会告诉你，我们聘请了谁谁谁给做了园林景观设计；

某楼盘明明是毛坯房，说自己聘请唐**、李**、梁**等设计师做了精装样板间；

有的楼盘只是大门、下沉庭院或会所聘请了某机构的大师，但对外宣传说自己找了哪家知名设计公司；

在当下，全国的建筑、景观、精装设计公司的日子并不好过，只有头部设计公司还有点活干。

也就是说，如果你发现青岛某些楼盘找的设计公司本身不知名，自己还没有专业设计部门、前期也没有经典案例，那十有八九根本没花多少钱。

7.院子和顶层露台的问题

青岛市区和近郊核心区的平层产品，一般开发商保障不了一楼院落的实体墙，几乎都会用绿篱围合。

此外，顶层露台的使用问题，加盖风险也是非常敏感。

关于这一点，尽量少听案场说辞，要以合同为准。

8.园林景观的套路

请记住，绿地率不是差异化指标，设计公司、造景和树种等成本及审美才是关键。

绿地率再高，给你整了一堆大草坪、几棵普通小树苗，一样不值钱。

9.把工程进展作为主要营销内容的新楼盘

一个稳健的高端盘、不承诺提前交付的前提下，一般不会把工程进展和施工人数作为核心的外宣内容。

如果在一个时间段内，项目频频发布工程进展的内容，大概率是很多客户对房企资金情况有所担心。

10.高标准设计和规划，兑现的套路

2022~2024年，青岛有些高端楼盘出现了交付翻车，让业主预期大减。

设计就是一个楼盘的基因链条、就是一串程序；兑现就是靠回款，靠及时给工程方付款。

其实，业主一方面只听信了项目宣传自己外地项目有多牛，并没有看过青岛项目的详细设计；

或是项目本身设计标准还不错，但房企的合作方付款有问题，或项目流速慢，给工程方付款不及时，消极怠工。

这样话，楼盘交付能好吗？

中介引流|打“感情牌”的套路

随着新媒体的发展，获取买房客户信息的方式不只是“陌电”邀约和APP引流，还有短视频等不同形式。

有些新媒体账号为获取客户信任进行引流，惯用的引流文案：

青岛的买房人太难了，得罪开发商，我也要劝大家别买房！

一夜之间，青岛的房子白菜价了，昨天1000万，今天600万！

青岛的开发商赶紧歇着吧，都卖不动了，还不降价！

青岛的买房人太苦了，去年买的200万，今年只需要120万！

……

诸如此类，引共鸣、起焦虑的话术，网上有很多。

经常发这些内容的账号，在行业内被称为“唱衰号”、“引流号”。

而在一些认知不够的低预算买房人的眼中，这些“共鸣者”成了“好人”，甚至“自己人”。

而且，这种内容确实能让不买房的人开心——幸亏我没买房。

那买房的人，找到了共鸣，真正能获得什么差异化帮助吗？

你找带看房人的目的是什么？这个人能起的作用是什么？有什么标准？

我黄岛同事跟我讲，最近接触个别客户，非常想通过咱们帮着拿到售楼处底价外的优惠。

但就在前几个月，这几个客户跟中介去过开发区某意向楼盘的售楼处，现在已经过了保护期。

客户面临一个选择题：究竟是选择我同事，还是原中介？

假如他们选了我同事，感觉对不起之前中介的“鞍前马后”；选了原中介，感觉貌似拿到不到底价外优惠，两者的专业度也有明显差别。

胡Sir的观点：

客户买新房的佣金，虽然确实是从售楼处出，也不耽误客户拿底价，但毕竟这份钱并非只是一个“司机”接送的费用。

仅充当司机的带客人，靠运气可以挣一次、两次钱。

但长期能挣到这份钱的带客人，不仅仅靠专业度、服务和关系，更依靠一个专业系统的团队——都是为了提供给买房人更多价值！

专业度问题，每个盘需要不同，每个人擅长的也不同。

比如，胡Sir喜欢研究产品和项目预判，有的同事擅长别墅等高端项目销售，有的擅长崂山市场和二手房交易……

一个客户的买房业务，背后或需要多个同事的服务。

您可能只看到一个人带您看房，谈价格时至少两位同事（一般包含胡Sir），但背后的选盘和研判可能是多个人。

再就是谈价格——最大的价格底，就是基于客户可选的房源对应的项目底和市场底。

项目在兑现力有保障的前提下，客户在低点入手即可。这方面的研判，更需要内部信息和专业度来支撑了。

其次，才是人脉关系。

售楼处在同一时间，给客户底价绝大多数是一样的。

除非有些特殊关系，老板和高层吩咐下来给关系客户点额外优惠，但这毕竟也是人情。

带客人，讲自己有多少房企关系、多大的关系，意义不大，最主要还是专业度。而专业度的筛选，您仔细聊几句就明白了。

打感情牌、求共鸣，并非能让有阅历和辨别力的客群去选择，多数上套的还是买房小白。

引流有套路，一般人可能识别不出来。但通过电话、见面和多次沟通，明白人大致能分辨专业度和套路。

外地媒体PUA的套路&身边人眼光

只有一个城市本土的房地产从业者，才能对本城市楼盘具备最真实的发言权。

外地带有特殊目的的新媒体，没有资格PUA青岛买房人。

这部分，胡Sir长话短讲：

1.外地新媒体的有意唱衰和指手画脚：

无非是那几句话——青岛规划有问题，青岛没有好房子，青岛房子太贵，房价梯度有问题，前些年降价太厉害……

那胡Sir请问你：

青岛一个非环线城市，让你规划，你怎么规划？

青岛的新房价格梯度没拉开，好产品是有限，但能买得起崂山前海一线的客群有多少？

青岛远郊房价降得厉害，当时很多人鼓吹上合、蓝谷新房时候，你们外地大V是在提醒大家不买呢，还是帮着用大巴车拉客来买呢？

再就是，为什么非得买这些地方呢？

……

您的真实目的是帮着青岛改善以上困境，还是为了博取不买房人的流量，还是把本想来青岛买房的朋友给引导到其他城市去？

这几年来，胡Sir也去过几个外地城市，看过一些经典项目，但仍没有能力帮客户在其他城市选房。

为啥？

一个外地人，城市逻辑能讲通，风土人情的细节你能知道吗？

其他城市的好产品可以理解和掌握，但纵横比较区域板块、楼盘价格动态变化、房源，你能悉数了解吗？

即便其他城市有合作伙伴，时间精力有限的情况下，你能输出比同城博主更强的内容吗？

胡Sir不知道别人怎么样，至少我自己做不到。

2.身边的“军师”和朋友对你买房的看法：

房子是自己住的，不必在乎别人眼光。

恨人有、笑人无，是身边不重要的朋友的常态表现。

只有家人才会关心自己未来的居住环境和生活体验，其他人的看法没那么重要。

以上这些平常看惯了、甚至感觉“为你好”的行为，多数听听就够了，决策还是自己和家人来做。

本篇内容，胡Sir主要聊了售楼处、中介引流和外界PUA的一些套路，旨在提醒买房人有个思维框架。

每个盘、每个人，也并非完美，无一例外。自古套路得人心，套路也是无法避免，但你要知道套路在哪儿。

因此，每个客户都有自己的选择，知套路而不被套路即可。

前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。

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