在青岛西海岸新区，要说哪里是富人区？
灵山湾？唐岛湾？都不全是！
目前看，还是“大唐岛湾板块”。
何为“大唐岛湾板块”？
主要涉及唐岛湾板块及东西延伸的前海部分，涉及长江路、薛家岛和灵山卫街道的前海。
而且此沿线有些二手房成交价比“市区”的李沧房价还高，诸如瑞源名嘉汇、名嘉城和鲁信随珠花园、金地江山意境、唐岛金湾别墅等。
唐岛湾板块有些二手房配套相对较全，但产品力跟不上时代，如福瀛天麓湖和江山南路、长江路等，成交价格不高。
尽管如此，仍不能忽略这些社区业主的圈层、社会地位和购买力。
这些社区的业主要是换房，能去哪儿呢？“市区”？显然不可能，主要还是去了唐岛湾的品质住房。
像中海伴山云境、海信君悦、唐岛湾君汇、翡翠长江等就不多讲了，咱们这期聊聊这2个半盘，看看这些盘能够吸引黄岛高净值客群的逻辑所在。
Part1 几十年不遇的“孤品”，只有90户的西海府邸
中联和府——一直很低调的楼盘，甚至业内也很少有人分享。
它在2021年仅仅用了2个月基本去化完毕，也没有什么大幅度推广。
但胡Sir作为道系房产人，认可的盘必然要做到“知行合一”、“言行合一”，坚持“良币驱逐劣币”，仍然要多提这个盘。
“天时地利人和”全让这个盘占了，堪称绝版。
中联和府被称为“长在城市公园里的海景豪宅”，项目落址西海岸唐岛湾的核心地段。
项目北面是西海岸东区办公中心，唐岛湾公园、市民体育公园、丁家河公园三园连脉，比邻市民文化广场。
这种地段支撑的核心配套有什么呢？
珠江路小学东校&实验中学；交通配套——1号线的丁家河地铁站；
至于什么海景房，山景房？都是~
乘电梯上楼，从窗外望去，由近到远映入眼帘的是丁家河公园、城市街景、唐岛湾和海景，并非直面广袤、单调的海景。
高端海景房并非只看一片汪洋大海，既要欣赏到城市的喧嚣和静谧，还能欣赏公园景观的四季变幻、人间烟火的生生不息。
中联和府代表了海景房至高境界——看山看海看城看湾看公园。
开发商的十年磨一剑，其规划、设计，兑现，皆超越周期。
2020年优化了局部方案，增加架空层内的功能分区、并优化立面材质。
2栋90套的住宅，1栋自持商业，容积率3.8。
单看参数似高密度项目，但地段绝佳且规划科学，把住宅全放在南面，既有前后大楼间距，还有无遮挡的视野。
项目的建面分别是199㎡、212㎡、258㎡、309㎡，全部一梯一户。
（本文提到的面积均为建筑面积）
备案价2~4万/平，超出同板块的单价。
标准层3.3m，一层架空层3.9m（作为泛会所使用） 。
架空层和泛会所的使用，在2021年之前的青岛豪宅中，掰手指头能数得过来。
楼盘颜值和品质都在，穿越周期！
外立面：
玻璃幕墙，选用花岗岩和仿铜铝板，局部墙体采用浅灰麻真石漆，窗户窗框采用铝合金。
标准层3.3m，一层架空层3.9m（作为泛会所使用）
建筑面积：199㎡、212㎡、258㎡、309㎡，全部一梯一户。
整体户型偏四叶草及回字形设计，边户是270°大观景视野，匹配大面积巨幕玻璃，稍高楼层无遮挡看海。
泛会所：
1、2#楼首层架空作为泛会所使用，为业主提供咖啡吧、书吧、茶室、会客厅、四点半学堂、儿童游乐区等配套。
精装社区入户大堂，由灰色石材、铜色金属打造的外立面，典雅尊贵却不俗，更符合业主的身份。
园区内，地面铺装精致石材、竹木地板，一步一景的名贵树木呈现，充满艺术感的长廊、水榭。
全石材通铺入户大堂、智能精造的奢装车库大堂；
精装独立电梯厅，铸铝装甲大门。
它也并非没有缺点，比如：
因为整体容积率和消防登高面的原因，园林景观就比较单薄，但周围几个公园更不缺绿植和水景；
因为项目为公建化高级酒店平墅级楼盘，户型采用市面上主流的大面宽设计，但回型户型也比较方正、实用性更强；
车库相对简单，下料不够足，但是够用。
通过内部信息了解，中联和府大约还剩下4套房源，建面257.3平，建面308.83平，备案总价大约1000万上下。
中联和府处于现房状态，没有营销中心，需要预约看房。如果正好符合您的需求，可以约胡Sir带您实地看看。
Part2 有中联和府“珠玉在前”，桂府也不敢“瓦砾在后”
中联和府东侧的新楼盘——海岸桂府，唐岛湾核心区的93户大面积产品，整体设计和地段、户型还不错。
该项目容积率仅有1.3，建面175㎡~287㎡，2栋7F洋房，1栋5F叠院，7栋4层叠院。
洋房产品的户型中规中矩，叠拼做了单层三开间设计，优势明显。
海岸桂府跟中联和府比，劣势不少：
1.天时差了不少，西海岸预算400万以上的客群被瑞源名嘉荷府等楼盘透了很多；
2.地利差一些，公域配套能享受丁家河和市民公园，但低密度产品的视野无法看海，周围房龄长二手房的城市界面差一些；
3.虽然它是低密度产品，但同价格区间的海景竞品盘却存在。
开发商资金或许还可以，但并非专一做房地产行业的企业。
即便诸多方面不及中联和府，但由于桂府是容积率仅有1.3的低密城芯墅院、洋房，稀缺性在唐岛湾还是有的。
该项目优势也不少，大体能兼顾学校、商业和产品、地段等综合因素。
最关键的是，项目开发商属于地方企业，在谈价格方面的优势是存在的。
如果您花不到500万选个城芯7F洋房，800万选个4~5F的叠拼合院，青岛市区肯定是没有的。
而且，像这种新型建筑立面的三开间的叠拼别墅，青岛市区更是没有。
那开发区改善客户自然可以跟胡Sir一起实地看看，青岛市区改善客群亦可以一起看看。
一是有地铁1号线通勤支撑，二是唐岛湾核心配套丰富，三是西海岸高中的高考高分人数不比58中少。
因为项目正在建设中，还没看到交付后的实景，胡Sir暂把它作为唐岛湾板块的“半个”值得推荐的楼盘。
一共93户的项目，如果把控好单盘现金流回正的节点，那工程兑现应该问题也不大。
Part3 前二府如不尽兴，大可看看这一中式府邸
目前，建发一直还没机会在青岛拿地开发项目，原因不赘述。
但是，建发的中式建筑风格的确俘获人心，传承中式建筑设计艺术和文化。
建发一共6种产品系：
王府中式、禅意中式、诗意东方、盛世唐风、风雅宋韵
其中的“王府中式”是青岛几个开发商参考最多的风格，以康大玺樾府、康大江山樾、和达珺山及和达和山等项目为具体案例。
胡Sir在本篇聊的最后一个盘，便是其中的康大玺樾府——开发区高净值客群选择比较多的中式大宅。
项目的占地面积6.15万方，盖的全是洋房和合院别墅。
在黄岛前海，一般这么大一块地，容积率拉满的话，大概能盖800套房子。
但是，玺樾府的容积率仅有1.2，妥妥的山海低密住区。
玺樾府的规划户数共426户，洋房306户，合院54户。
产品分别是建面147~208㎡的宽厅洋房，和建面247~297㎡的大宽境合院联排别墅。
唐岛湾和灵山湾之间的玺樾府项目，其出门不是地铁口，但去往灵山卫地铁站也不算太远，而且周围还有永旺梦乐城等大型商业。
因此，该项目的产品和地段的稀缺性还是存在的，户数的舒适度又恰恰好。
胡Sir跟很多开发区换房客户（包含但不限于瑞源名嘉荷府、唐岛金湾和福瀛天麓湖等）沟通，他们选择这个盘也不外乎这些原因。
玺樾府的学校配套可以忽略，一般的买房业主几乎在开发区都有“学区房”，很少人会在乎这个因素。
因此，这个盘基本和半山云境、瑞源名嘉荷府、荣泰君汇等密度高的配套房区分开了。
项目的王府大门、水系和台地式景观、中式元素，的确是在传统大面宽户型基础上的特色风格，很受开发区高净值客群喜欢。
洋房的入户单元门和顶部的礼序感设计很强，立面创新度不高，但落地窗等方面丝毫没落下。
中式王府大宅的风格，更多吸引的是35岁以上的企业主，尤其是项目的合院别墅产品力更是突出。
在青岛，1000万左右的总价，玺樾府的别墅产品和户型设计可以讲是拿得出手的。
中式合院别墅，外立面既有石材和金属材质，整体颜值到位，还有充足的院落、厢房、露台和地下空间。
院落：
种花种草种菜，养宠物、挖鱼塘等，可以按照自己的喜好来设计。
露台：采菊东篱下，悠然见南山。
地下空间：
单层空间接近200多平，样板间里设计了会客大挑空、茶室、手办间、酒房和文物收藏间、影音室等。
目前玺樾府的诚意也很足，部分现房呈现，洋房20000元/㎡起，联排别墅860万起。
如果您没去过玺樾府的营销中心，或者2023年1月到现在没去过，都可以找胡Sir团队一起实地看房和谈价格拿到底价外优惠。
青岛开发区的高净值家庭并不少，很多住在福瀛天麓湖、瑞源两个项目、唐岛金湾及江山南路、长江路的二手房。
而这些二手房的产品力和居住舒适度并非最佳，正好趁着二手房还能卖上价格，可以换房买新房了。
甚至，其中很多家庭并不需要卖房即可买新房。
也正好趁着楼市低谷期，来选择合适自己长期居住的宅子。
城芯及泛城芯+优质产品力+高门槛户数少的新房，已经是当下舒适&保值楼盘的代名词。
此篇内容并非胡Sir推荐哪一家、更非广告营销，只是针对有限选择中列举2个半项目。
有需要的朋友，可以跟胡Sir预约看房，实地把关，根据自身情况帮忙提供对称信息和决策意见，通过资源帮您拿到清盘前底价和额外福利。
