豪宅市场，是青岛房地产的重要看点。
豪宅成交量是体现一个城市对高净值人群吸引力的重要标准，豪宅项目也是集地段和产品为一身的杰作。
2024年上半年，青岛的豪宅市场表现如何呢？
本文以总成交价1000万以上的项目为样本，做了简单的统计和分析。
通过数据分析和日常了解，胡Sir认为有些现象值得和大家探讨、分享。
Part1 头部新房豪宅，表现差强人意，后续压力不小
从地段和总价角度看，崂山前海的银丰玖玺城珺府、银丰玖玺臺、海信海德山庄、天一仁和吾疆、黄金海岸、崂山首府（原佳源华府）等项目，皆可称之为千万以上的豪宅。
崂山首府（原佳源华府，LS0201-020二期）遇上延期交付，预计在2024年底交付。
这让其“崂山七大豪宅之一”的名声有所受损，客户信心也随之降低。
像海德山庄、玖玺臺和天一仁和吾疆这几个项目，单盘套数不超过300套。这些都算是小而美的豪宅，去化压力本该不大。
通过数据反馈和咱们实地了解，上半年海德山庄成交45套、天一仁和吾疆成交49套。
这两个项目的成交数据着实可观，毕竟海德山庄套均总价超2000万，吾疆套均也达1700万以上。
海德山庄的精装洋房单价8~10万，实属不低，但从半年45套成交数据看，高净值人群还是能接受品牌和产品溢价。
海德山庄的双拼别墅，单套5600万以上，货值更高，稀缺性不言而喻。
玖玺臺的挑战是真不小，从2023年9月至今，项目已售36套（据网上房地产7月11日数据）。
这几个项目，胡Sir均有多次的实地探访，玖玺台给咱们的印象：
精装修和居住密度算是亮点，但除此之外，无他。
崂山豪宅市场，严格意义上讲，也叫“封闭型”市场。
一是因为其客源多来自青岛及其周边城市，范围不大，阶层也不好跨越，增量少；二是由于以上几个项目的分销占比不高，多数客户自然到访过售楼处。
正因如此，能买得起玖玺臺的客户，自然就被玖玺城珺府和天一仁和吾疆给分流了。
而银丰玖玺城跟往年比，销售如何？
2024年上半年，玖玺城成交65套、金额8.05亿；
2023年全年，该项目成交183套、24.8亿；
2022年全年，其成交额为41.78亿。
目前，玖玺城珺府看海的房源销售不错，但不看海的楼座楼层库存不少。
写字楼占据了不错的地段，但其北面的三期还会有接近1000套新增房源。
石老人前海的低调豪宅——黄金海岸，已售套数达13套，总价要比以上楼盘高很多。
另外，崂山腹地还有一家库存850套的单盘，擅长做精装修和法式园林，产品总价超千万。
该项目面临前海诸楼盘的压制，地段和居住密度不占优势，更是遇到了去化瓶颈。
通过以上成交数据，咱们不难看出：
1.在存量高净值客群中，预算1500万以上，更重视稀缺海景和产品品牌，可以接受溢价；
2.预算1000万出头的客群，选房比较拧巴，对非海景且卖高价的楼盘不感兴趣，甚至期待降价并观望；
3.玖玺城和佳源华府时代的新房热度早已不在，且没有“接棒者”，后续库存压力增加；
那二手房市场表现如何呢？咱们接着看。
Part2 豪宅二手房成交不活跃，两个次新盘挂牌和成交量失衡
都说二手房成交情况是新房的“照妖镜”，咱们看看青岛总价超1000万的二手房。
据某壳网的数据：2024年上半年，青岛超1000万的成交量只有18套，分别是以下几个项目：
上半年，青岛千万以上的平层成交主要聚集在市南东部和崂山前海，成交的别墅产品在午山和东李。
聊到这儿，有个疑问，为何以上楼盘中没有银丰玖玺城珑府和佳源华府？
这两个项目可是当年新房市场中被吹爆的明星盘，难道是因为业主买了以后好好住着，不舍得卖？
挂牌少、成交快——这是稀缺豪宅的常规调性。
毕竟海信君澜的挂牌套数只有13套，颐山源墅挂牌只有15套，都有成交。
可银丰玖玺城珑府也是如此吗？
以上62套二手房只是银丰玖玺城在单平台的挂牌量，看海的房源也不少，但至今还没有在平台成交。
佳源华府，挂牌数55套，三套房源的成交价约在3.8~4万/㎡。
佳源华府的低价房源成交以及平凡的内部品质，再结合当下新房的延期交付，让崂山首府的成交量难以提升。
胡Sir去银丰玖玺城珑府考察时，发现其内部的小会所、精装修、车库和入户大堂等且说得过去，而且地下车库还有直通学校的通道。
但玖玺城珑府的其他方面，咱们不太好找亮点。
银丰玖玺城珑府（一期）占据了崂山的黄金地段，居住密度相对后面两期也不算高，看海的房源不少。
2020年~2022年底，银丰玖玺城和佳源华府，这两个项目销售时几乎没有竞品。各方面的宣传也把大家的预期过分拔高，且不允许出现房企不爱听的评论。
可现状是，在新房市场中，跟这俩盘同价格段的产品，设计和产品力更好。
哪怕二手房，也不是同价位段内的首选。
因此，这两个二手盘自然不易成交，除非业主给的价格足够合适。
崂山前海的次新二手房，看海房源的溢价能力强。不看海的二手房想成交，就必须拼产品业态和价格。
正如海德堡的二手房，挂牌34套、成交8套。
原因就是该项目的不看海房源，要比银丰等项目的密度低，价格也更有优势，成交难度就会降低。
当然，有些千万级房源或会在其他平台成交，但某壳网或多或少还能体现一些宏观情况。
千万级的新项目压力变大，二手房市场的表现又是如此，土地市场的挑战也接踵而至。
Part3 土地市场：房企拿地更为谨慎，产品预期的挑战更大
土地市场，更能体现房企的资金实力和市场信心。
王家村剩余土地是崂山前海的黄金资源，这里每次土拍的房企参与度和结果能够体现大家的信心。
正如今年6月，王家村35号地块土拍时，当土地溢价接近4万/㎡时，中海和海信沉默了。
这里面，除了参与方有海业益佳这家石油和村企结合的主体存在因素外，其实也能看出来两家房企默认这个地价难以获得高额利润。
但行业内外的看法也比较直接：
中海是出了名的利润王，而海信的新盘多是自有资金，4万的地价卖8万，也有不少空间。
就连这两家房企都比较谨慎，或能看出房企对豪宅开发的动力也所有降低。
为何会出现动力降低的现象？
一方面是库存和客源的压力，另外一方面就是高净值人群的预期。
关注2000万以上新房的朋友，多数在青岛已有豪宅居住，少也会留意其他城市的机会。
同样的总价，大家一旦拿青岛的项目跟其他城市进行对比，产品的选择就会更多。
这类客群多数买房为了配置资产或者有充足的度假休闲时间，对多个城市都有关注。
因此，大家对拿地房企的产品、品牌以及价格都会有过高的预期。
这方面，就不是咱们能决定的了，要么需要本土房企精进产品，要么需要引入更优质的开发企业。
但是，谁能来青岛再拿地呢？本土房企能否真正突破内卷呢？不得而知，也有待观察。
因此，青岛豪宅的新房、二手房和土地市场都存在不小的压力，远比改善市场要难的多。
