“可是那从来煤蛋儿生来就黑，
不管你咋样洗呀,那也是个脏东西”
——《罗刹海市》刀郎
2024年5月5日深夜，有一名曰“逍遥子”的道友微信问胡Sir：“青岛哪家开发商最擅长降标减配？”
那咱们就“八卦”一下？
当然，咱们交流了几个开发商和案例，就不在文章公开了。
本篇主要聊聊“降标减配”的内在逻辑，及其两面性、如何规避这种现象。
Part1 降标减配还有“底层逻辑”？
什么叫“降标减配”？
一个楼盘实际交付和开发商的宣传、置业顾问承诺和业主预期等出现了偏差，都被业主认为是“降标减配”。
而楼盘降标减配的“底层逻辑”来自其“顶层设计”！
这话是胡Sir讲的，看起来深奥，其实很简单：
任何事物的发展，离不开“位-时-物”三者。
房企开发住宅项目，“地段-市场时机-产品定位及定价”三者紧密相连。
1.开发商误判市场行情、板块成交客群组成，都会将项目的面积段、内部配置和定价等抬到虚高的地步，后期去化速度慢，必然房价呈“高开低走”的现象。
一个楼盘开盘定价及定位，此二者和建筑标准是绑在一起的。
在青岛，90%以上的开发商都是有土地抵押，土地放一天有一天的利息。
周围同质化楼盘竞争大，操盘人迫于去化压力，必然“动心起念”而下调房价。
降价可以，但降价和保利润式（降低土地开发贷的利息）缩短去化周期之间的平衡，操盘手有没有把握？
大多数没有把握，因为他们也是为了暂时保住饭碗。
那降价就是降利润，成本必然就得降低。
房子不好卖，分销成本不降反升，那既有的立面材质、园区树种、设施和装修标准、车库等综合内部配套和建材都会相应降低。
降价≈降标减配。
除非，是现房降价。
但现房降价，该开发商在同城其他项目也会有“连锁效应”。
毕竟，打断骨头连着筋。
2.一家全国性房企，在青岛的其他楼盘降价，也会影响同品牌的中高端盘兑付效果
千万别以为一个楼盘不降价，那自然不会降标减配。
在2023年12月，某央企开发商在青岛市北区两个新楼盘交付时，业主皆因楼盘降标减配而冒着风雪去拉横幅。
为何？
此事跟该央企开发商在青岛郊区几个大盘的滞销降价有重要关系。
2024年五一期间，该开发商在郊区的“老盘”又出现大幅降价，青岛分公司的利润自然就保不住了。
青岛分公司整体利润保不住，那在售的中高端项目也存在降标减配的风险。
3.如果开发商没有选择好合作方，也会被其拖累
之前，青岛某些开发商的土地是其他开发商转让的。
这种楼盘在交付时，也出现了一些不符合业主预期的状况。
甚至，有的土地是多家开发商合作开发。
如果这几家开发商之间不能平衡好利益，不能发挥各自专业性，必然会出现一些不愉快的状况。
如此之下，受苦的就是业主。
目前，青岛新房品质的建筑标准有所提升，很多高改盘甚至高于这些新标准，那是买房人的福分。
如果一个板块的某个楼盘在“摆烂”，跟风者甚多，那这个板块的交付标准也会受到影响。
这也是胡Sir之前讲到的一个词——“卷烂”，越卷越烂。正如市北某楼盘，业主们给其取了个绰号——一家只会做车库的楼盘。
因此，新楼盘的顶层设计、本城市系统性降价及合作方、竞争方，都会成为其降标减配的风险点。
如您想通过这些因素预判结果，最好找到知道更多全面信息、具有判断力的从业者。让他们帮着给予建议，最好实地把关。
Part2 怎么，降标减配，还有好处？
反者道之动，弱者道之用。
万事都有两面性，降标减配也是如此。
有时候，因降价产生的降标减配对开发商是解脱，对刚需、首改客群也是一个机会。
降标减配对开发商来讲，利润降低倒推成本降低，适当推动了去化速度，暂时保住了操盘手的饭碗。
但为何对某些买房人也是“机会”呢？
降标减配，表现在不同客群的容忍度，也是有差异性。
举个例子，在青岛东李、老四方、薛家岛、城阳南等板块的刚需盘，有不少具备地铁、学校等基础配套。
早期，操盘手定的房价高，后期下调价格后，让不少年轻人降低了安家青岛的门槛。
本身这些楼盘的标准就不高，降价30%后，这些年轻人的确能省出预算来做其他用途。
那“泛改善”（首改）客群为何能受益呢？
就比如欢乐滨海城、白沙湾某些楼盘，一些中大户型（建面140平左右）的产品降价30%的话，也让本身有这种地缘换房需求的朋友轻松上车。
在这时候，刚需和泛改善客群心里也明白：降价产生的降标是可以接受的，心理预期不会过高。
但是，高预算改善和买豪宅的朋友，这种降标减配是接受不了的。
Part3 开发商和高预算改善客群，如何规避降标减配的风险？
2024年，很多开发商特别不适应，尤其是对沉淀后的房价和稳健增长的地价深感不适。
其实，也没什么值得不适，杭州地价和房价比例大概是1:1.8，甚至不少地王项目已接近70%，没什么大惊小怪的。
在青岛，不管全国性房企还是当地房企，都要接受地产“微利时代”的到来。
那在拿地开发时，就要接受低预期、低房价和低定位。
正如青岛东李的铜川路以东及刘家下河等新增土地，假如地价1万出头每平，按照1:1.8的地价房价比，新房的成交均价就是1万8每平。
如此之下，不管哪家开发商在此拿地，都很难去拿本公司最高系列的产品去试水。
除非，这家开发商本来就在这里建有“蜗牛”图样Logo的通勤工具，你懂得。
如果开发商能接受“微利时代”已经来临，且看了那么多“前车之鉴”，那就能清楚自己如何定位和定价及操盘。
那追求改善的高预算买房人如何选到高配的项目呢？
从头到尾，胡Sir只讲逻辑，未提任何开发商和案例，到这里亦是如此。
仅仅给意向客户一些建议和提示：
追求极致并注重细节的高端改善的朋友，如不愿接受降标减配，那就选择开盘定价科学的项目、坚守价格的项目、体量小的项目，甚至土地没有抵押的项目。
1.定价科学，参考周围同质化而非差异化的竞品及二手品质次新，更要参考同素质的新增土地；
2.坚守价格，开发商的底气来源于自身实力；
3.地段好、体量小，200~300户甚至200户以内、低容积率的中高端盘，只要开发商相对靠谱、开盘定价科学，那价格一般挺得住。
4.土地没有抵押，那就更不用说了。
这种楼盘不多，跟其他通过以价换量、以价换时间（降低利息）的楼盘不同。
5.定位和设计标准符合开发商调性，并非“大跃进”似的提高卖家秀的楼盘，施工和交付兑现能有所支撑。
6.第六感，或者叫判断力。
以上建议并非绝对标准，因土地、板块、开发商和楼盘而异，更需要结合综合见识、内部信息和判断力。
本篇内容的标题是“青岛哪家开发商最擅长降标减配”，通篇却没有提到具体的开发商，为什么？
一来，与其曝光开发商，不如通过揭示底层逻辑来帮买房人规避风险；
二来，曝光不是目的，通过案例和内核来鞭策开发商，从拿地、操盘、交付等多方面避免问题，为老百姓提供高品质住宅。
刀郎的《罗刹海市》最后结尾：
"到底那马户是驴还是驴是又鸟鸡
那驴是鸡那个鸡是驴那鸡是驴那个驴是鸡
那马户又鸟,是我们人类根本的问题"
很明显，刀郎还是把马户和又鸟定义为不可变化的东西，归根到人类的问题。
但是，胡Sir认为：
一阴一阳谓之道，阴和阳在一定程度上是可以转化的。
没有什么绝对的一直降标减配的开发商，只有具体到一定“位和时”的楼盘，才能判断和“盖棺定论”。
没有真正的马和驴，
马和驴有时候也由不得它们
是马便骑，是驴便拉磨
说不定，还有骡子呢！
水至清则无鱼，牝鸡司晨，公母都能转变，何况楼盘耶？
咱们本篇只聊现状、本质和规避风险的逻辑，并非涉及具体哪些开发商，也请不要“对号入座”。
一起做点对买房人和行业向好的微薄之力，仅此而已。
