产品意识建立在买房人的价值观上，更建立在一个城市高品质楼盘迸发的基础之上。
本周，西安的新媒体朋友发了一篇文章：
高新三期的龙湖云河颂，业主要众筹2000万升级外立面，目前已经筹集700万。
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这个项目是西安高新的高端改善盘，建面180~296平，一共512户，均价2万9左右。
2000万的众筹目标，每家的成本在4万左右，貌似也不太高。
为何要众筹升级外立面呢？
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项目南向外立面，金属弧线的公建化外观，铝板线条和玻璃很匹配。这个项目，胡Sir曾去看过，公区和南向外立面的颜值都很高。
但是业主们认为北向立面的真石漆比例太多，涂料即视感明显。
为了让二手房将来更保值，于是大家就众筹升级正在施工中的项目外立面。
以前浙江这种事情比较多，现在北方城市很少，西安这回也有了案例。
这一切的行动就是建立在城市高品质楼盘的迸发基础之上，业主们见过品质更高的楼盘，尤其是买高价盘的业主。毕竟青岛还没发展到全城高品质楼盘频出的局面，多数业主更多的关注点放在了地段、价格和交付时间上了。即便只有一部分人关注并了解高品质楼盘的好处，但房企的新项目却丝毫没有放弃宣传自己的楼盘产品力。尽管当下没有实现全城新楼盘竞品质，但随着青岛住建新规实施、产品迭代及买房人逐渐“见过世面”后，未来业主们会更重视楼盘品质提升。新项目的产品没有升级到全国顶配，但不代表青岛房价便宜。青岛的高价盘买入者，不能忽视建立基本的产品标准观。这话没错，但有时候买房人眼见了，也不一定能看出楼盘是否降标减配。看一个楼盘产品兑现，最起码要看看是否降标减配。这一切的前提，是我们要知道它的标准和配置。最基本的土地素质和项目指标，像地块容积率、楼座排布、单体高度、大门朝向、架空层所在楼座等，咱们可以在青岛市自然资源和规划局网站（公告公示-规划公示）查看。网站上的项目规划，最多是批前公示图，有的会涉及楼间距等数据，以前还有日照分析。![]()
一般情况下，新楼盘规划公布后，大体的内容是不调整的，少数有细微调整。再进一步，如果咱们还想看项目的景观、建筑设计和用材或者装修设计方案，可以跟项目要设计方案。自规局网站上只显示建筑的设计单位，也会有一个备注：以最终审批方案为准，景观范围及设施仅作为示意，具体景观方案单独报审。买房人想要看景观和其他各方面的设计，要么问该项目的设计公司，要么让置业顾问找项目总。售楼处的任何口头承诺不作为依据，外立面南北侧面的材质和颜色、景观树种和单元门、公区和灰色空间等等都需要有实景呈现或者书面标准。在青岛有少数房企的公众号上，都能把项目会所的建面夸大3倍。大家就想想，这种开发商有多么“草台班子”吧。对于买房人而言，自己的购房合同上没有的，不具体显示的内容，也没有参考价值。因此，合同的细节和大区实景的呈现进展，也体现了房企的良心。
只有大家知道了标准，才能在所谓的业主开放日和交付收房时进行比对。
目前，现在房企的建筑质量都还说得过去，不至于塌楼。咱们在项目交付时，找的验房师只检验一些细枝末节的情况。如果想看项目是否减配，更多还要从设计方案的标准配置上进行核验，尤其是高价盘。在当下青岛房地产市场，单价4万以上的新楼盘，尚存较高的盈利空间，其他项目的利润空间实属不大。![]()
这是胡Sir曾统计的东李新楼盘的楼地差，目前部分楼盘价格还有下调。
假如再按照商业比例、配建附加条件加成计算，去掉建安等成本，剩余利润甚微。就像青铁芳华地，拿地价10170元/平，1万7的均价条件下，还有多少利润？谁也不能怪地价高，只能怪房企没有精细化管理，在市场下行期只能贴成本、甚至赔钱出货。![]()
整个青岛所谓的主城区，除了城阳外，多数楼盘的地货比多大于50%。如果项目再精细化管理的话，干活的人都没了。地价、房企利润、业主楼盘品质，三者总得要瓜分市场行情下的房价。地价是根据出让土地时的新房市场的行情下定的，楼盘之间的零和游戏只能让弱者肩负更高成本。只有回款，才能回血，以后才能有机会提供更好的居住产品给到买房人。![]()
作为单价3万以下的各存量新楼盘，当下主要任务就是去库存回款。在一些不容易被发现的品质标准上，难免会有降标减配和少数业主不满。对于买房人而言，尤其是首置和首改客群，明知道市场下行带来的楼盘品质或有下降，不会放弃低价入手的机会。因此，当下的青岛买房人，针对降价盘，一些稍许细节，没必要苛求。最重要的，还是看自己想要什么，以及自己的预算。咱们站在行业长期的角度看，仍然抱有青岛楼盘品质提升的较高预期。2020年-2022年的浮山后诸新盘占了好的市场时机，但房企没有拿出自己的真本事、没有通过产品力提升，只靠学区和时机来卖房子。![]()
但是，2023年到现在的张村河南岸，有几个项目确实拿出了看家本领。虽然这几个盘达不到强二线城市的最高标准，但他们在当时的住建规定下也发挥出了产品极限。豪宅和高端盘卖的是地段和产品、审美、材质，刚需盘和首改盘卖的是赠送和材质。![]()
就当下而言，老四方和沧口低总价盘的价格之卷，大家都能看出来。但新出的几个项目，也是想方设法提升产品氛围（不叫产品力，叫氛围），绞尽脑汁去提高赠送面积。青岛各区核心区的楼盘，尤其是唐岛湾和城阳街道，新拿地开发的楼盘也是很努力。
再就是在9月23日，青岛的《关于优化居住用地供应和规划管理措施》，在公区计容和赠送面积、引导房企做“四代宅”的措施都有了。或许将来，当青岛有更多高品质楼盘遍布全城时，咱们高端楼盘的业主有了产品意识，也会众筹外立面、倒逼开发商。
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