当下的青岛楼市，形势不同以往，房企用“几十年的经验”已解决不掉面临的难题。
所谓的经验和印象主义只是做事的基础，但想成事更多需要向内“实事求是”，向外“跳出来看世界”。
从实事求是的角度看，青岛楼市目前面临三大问题难以解决，而且跟城市信心有重要关联。
不谈人口增量和刚需盘，就谈谈与青岛首改和改善客群相关的三件事。
这些问题，从逻辑上就很难讲得通，所以想要短期内解决非常难。
以旧换新，为何难搞？
以旧换新，关键在于用“旧”如何换“新”。
从逻辑上讲，不管以什么方式卖出，旧房总得有人接盘。是通过中介卖出去，亦或是通过房企整合资源帮你卖出去，还是通过政策推动换成购房款？
归根到底，前两个方案还是将客户的老房卖给有需求的市场客户。售楼处主打的“以旧换新”，只不过是房企通过工程方回收、抵扣工程款，工程方再卖出去变现。
不管如何，“接盘侠”一定要存在。
且不说青岛有多少新楼盘的工程方有意愿参与以旧换新，咱们先提出一个问题——
为何工程方会帮你“收房”，并换成购房款？
房企给工程方结款及时的话，还轮得到拿买房人的老房去抵扣吗？
抛去这些问题，就说工程方能不能接你的房子，能给你按什么价格回收？
做什么都要有标准，收房也一样。
这还不得考验老房子的流通性吗？地段、房龄和产品，都重要。
第三个方案，将老房回收变成“公租房”或“人才房”。在青岛不易执行，一是涉及大量资金投入，二是跟既有的公租房、人才房的增量库存会有冲突。
当然，各区也出台了“换房补贴”的方案，结合售楼处的市场折扣，也算是“多管齐下”。
因此，以旧换新的关键，还是在于持有者的房子情况，包括预期成交价。如果您连以上几点搞不清楚，改善换房只靠“干等”雨露天恩，那就真累了。
都2024年了，为什么“错配”楼盘还存在？
7月份，青岛崂山的大张村河，教育投入增加——崂山四中新校区，被华青教育集团纳入管理，与崂山新世纪学校同属一个教育集团。
可以说，张村河目前就是主城区的掌上明珠。
不论是土地出让，还是新房去化，这里都需要投入各种利好配套。咱们看规划文件也好，听案场讲盘也好，张村河就是要被打造成“六边形战士”。
而且从房地产开发的角度看，不论是海信君玺的产品力还是鲁信有邻花园的面积段、装修，都算得上青岛平层里的“顶改”产品。
7月中旬，胡Sir和朋友路过华润崂山悦府，不禁感叹：
它真是占了大便宜——抢占天时（融创壹号院遇冷+其他三个盘没出来），大面积占比小。但从外观看不算超预期，外立面形象等方面跟海信两个盘差距不算小。
除了板块的教育配套“增配”外，还有一条消息比较喜人——鲁信有邻花园接近700多人在工地干活。
一个新楼盘的工地，有人干活难道不很正常？难道还……
其实，大家心知肚明：一个网签榜排前几位的神盘，不能仅靠品牌和产品，点到为止吧。
先不谈鲁信有邻花园的回款和工程进展，更不谈其装修和园林，咱就看看青岛2024年上半年超1000万的房子成交了多少套？
根据克而瑞数据统计：
2024年上半年，青岛总价1000万~3000万的房子成交310套。这310套里面，有多少是鲁信有邻花园所贡献？有多少是前海“瞰海七子”销售？
咱们勉为其难地看看青岛网上房地产数据：截至2024年7月25日，鲁信有邻花园住宅套数850，可售572，已售278。
鲁信有邻花园，两种建筑面积的产品，分别是325平和450平，总价皆超千万。
其主流产品是套四户型，这种法式精装修标准在青岛算是特别高了。但有邻花园的850户的套数和3.085高容积率、大户型的高总价，也成了它跟前海一线四房产品竞争的劣势。
况且，崂山前海低密小高层的销售都倍感乏力，有邻花园的挑战可想而知。
在张村河南岸，房企要做高端改善盘没问题，一是要控制套数，二是得有附加值，三是要么总价跟前海存在竞争力。像那种有院子赠送或复式产品，1000万也能说得过去。
但大量不具备以上特点、且不看海的平层，短期被消化掉的压力真不小。总不能让项目去掉装修，改小户型吧？
尤其是以700多人干活的速度，估计也难调户型。而且，有邻花园主打的就是装修，这点和园林景观同样值得点赞。
因此，房企在任何时候不要高估市场预期和容量去做“错配”，否则高昂的财务成本也会带来难以解开的困局。
留给这种豪宅的路，只能是房企着眼整个城市的资产整合，而不是单盘回款的速度了。房企放慢去化预期之外，还得想着用一切办法提前交付，用兑现换流速。
2024年，为何青岛难有“现象级” 新楼盘？
什么是“现象级”新楼盘？
至少两个维度：产品力惊艳+销售额突出
这种楼盘很重要吗？当然，这跟城市居民的购房动力和房企拿地信心密切相关！
中海的顶级产品系“玖序”项目在北京、上海、深圳三座一线城市，开盘均取得高额业绩，单日分别成交62亿、66亿和100亿的销售额。
北上深这三个一线城市，青岛距离太远，且此三盘都属于顶豪，城市量级更不同。
那咱们看看二线城市：
南京的绿城金陵月华，桃园金茂府；杭州的绿城桂月云翠和龙湖御湖境……
离咱们比较近的济南，保利鹊华赋，胡Sir在6月份有去参观。其产品创新度较大，且首开业绩也不错。
此外，胡Sir了解到，济南新上的改善盘不断增多，将来开盘的预期不低，如保利云上璟誉、银丰玖玺城·珑和院、凤凰路壹号院等。
青岛有什么新开楼盘，既有惊艳产品力，还有不错销售业绩或高预期的项目？
2024年，青岛新开盘的项目，两只手能数得过来，但还真没有“现象级”楼盘出现。
为什么会这样？
胡Sir的观点也比较简单：在前几年，青岛新房供应增多，2023~2024年上半年土拍的新地块不多、没有过多新进品牌房企在青拿地。此外，大多数存量项目的主要目标是去库存、回款。
那青岛的“现象级”产品何时出现？这已经不重要了，不确定性的东西，谁也说不准。
青岛能通过几个单盘在小阶段内取得较好的销售业绩，通过本土房企精心开发做出几个有突破的项目——这就是胡Sir的最高预期了。
胡Sir认为，在青岛存量市场下，其中受益者主要是各区首改和主城首置客群。
那改善客群呢？
咱们站在优化资产和提升居住体验的角度，把存量盘列为首选、在“似乎无解”的增量中大概预估，也就够了。
青岛这三个似乎无解的难题，买房人和房企都要接受
本文列举了“以旧换新的拉通”、“张村河的错配和1000万的极限”、“现象级楼盘打造”这三个和改善用户相关的难题，并展开了探讨和分析。
结论是什么呢？
无解也要解！不论是房企还是买房人，最不该做一件事——等！
等政策，等配套，等品质盘，哪些能真正让大家绝对满意？
卖旧买新的客户，只靠“以旧换新”，是等不来钱的。
既然我们无法通过房企和有关机构把老房变现，那就根据市场规律和真实价值，自己尽早卖掉后来置换。
错配的腹地豪宅，等不来客户快速成交，更等不来星辰大海。
既然这里成不了前海一线，那就接受客观的去化周期，早日兑付来换取更多居住体验感。
幻想完美房子的改善客群，等不来现象级产品。
既然没那么多理想化的事情发生，那就从存量中进行筛选，多发现每个项目的美。
我们都要尊重市场规律，接受现实，从存量中寻找增量。
