天之道,损有余而益不足;人之道,损不足而奉有余。
——《德道经》(即帛书《道德经》)第四十二章
在一个长周期内,天道规律运行:损减富足有余的一方,来补充不足的一方;
而在一个短周期内,人道大于天道:损减不足的一方,来补充富足有余的那一方。
当下的青岛房地产市场,甚至在全国其他城市,早已进入“损不足以奉有余”的阶段。
在这场零和游戏内,谁能获得更多客户取得收益,谁就有机会更加强大,而另外剩下的竞争对手则越来越弱。
当然,胡Sir聊这些,并非说买房人没有需求、房子卖不掉。而是说,开发商能不能早收、早赚,避免成为“以奉有余”的那一方。
Part1 2024上半年,青岛热销盘有哪些?各自面临哪些机会和威胁?
2024年上半年楼盘销量榜出了多个版本。
咱们抛出一些因素,结合实际了解的一些信息,大概这三类盘的销额&销量稍高:
1)前海高价盘
海信海德山庄、天一仁和吾疆、银丰玖玺城
像海德山庄、吾疆、玖玺城这三个前海高价盘,已远远跑过了银丰玖玺臺和崂山首府。
其中,所谓“均好性”的玖玺臺,其客群的确是被吾疆和玖玺城双向透支。
崂山前海,这种零和游戏的现象已经产生,后期还有玖玺城三期近1000套房源。按照玖玺城半年去化65套,预计三期上市需要多久清盘?
即便短期内王家村的新增库存不高,但大家的货值可不低。
吾疆在早期的销量可圈可点,但后续挑战包括并不限于交付时间和品质支撑、品牌影响等。
吾疆如何能应对以上挑战?这是继续稀释玖玺臺更多潜在客群的关键。
2)降价盘
大云谷金茂府、世园金茂府、森林公园
浮山后楼盘,清库存回款,不多展开。
东李这俩盘,应对的一定是“零和市场”:存量新盘“九子夺嫡”,接下还有接近2倍库存的新增土地。
降价促销后的世园金茂、璀璨、森林公园、天麓湾项目,稀释的就是青铁芳华地等新楼盘。
零和游戏的前提就是板块供大于需,东李尤为明显。
假如是2022年前的东李,像风评遍布的融海启城,也不至于被完虐到当下的状况。
3)板块热销刚需、首改盘
中海寰宇时代·云境、中巍白云山居
这类楼盘不算多,主要是同板块没有竞品或竞争力较强。
同样销量多的还有中欧青特滨湖国际、滨江悦、和达山语城等,仍能在区域内霸榜销售量。
但是,这种盘也会面临零和竞争,甚至面临“涸泽而渔”的局面。
比如说,开发区的中海半山云境,大量透支客群后,也很难再登2024年半年前10销售额的榜单。
榜单里提供的中巍白云山6.95亿销售额(约300套),值得一聊。
胡Sir虽未证实其数据是否属实,但300套哪怕去水分后也不少。
可是,接下来的青特滨湖国际二期、北岸龙湖代建项目将给白云山居带来致命性打击。
中海寰宇时代·雲境,前后的“虎狼”更多:
中信泰富滨海国际中心,通过降价,一期地块去化约不到1/5。
后面还有两期住宅地块,成本压力不小,盈利艰难;
保利、中车智汇港、中铁建本身就是雲境的竞品,连中海不认为是竞品的沧口中铁建峯悦湾都抢走了不少同总价范围内的客户。
Part2 在这场零和游戏中,为何存在“不足”和“有余”?还能否扭转局面?
当下的青岛房地产市场,哪家楼盘没竞品,或者说将来保证没竞品?
像黄金海岸、梵悦凌云这种特例,竞品是其他城市的楼盘,或者其他资产配置在稀释自己的潜在客群。
其他90%以上的楼盘,都不敢说自己没竞争对手。
面对竞品和潜在竞品,有何思路应对?
还是讲案例:
盘一盘,青岛有哪几个楼盘对竞品已呈现“压倒式”绝对优势?
青岛崂山前海,尚不明显;张村河,彼此消涨;
东李和市北西部,世园金茂府、中海半山云境、森林公园且算在内;
开发区的中海半山云境,即便流速放慢,但暂且也算是一家;
高新区的中欧青特滨湖国际,销量一直碾压高实金茂文典府,国信溪地美岸云澜府也没大动静;
城阳街道的青特海通汇豪兰庭,面临5家劲敌,算是突围的一个典型。
以上这几个楼盘,暂取得单盘竞争优势。
至于他们做了哪些工作取得此业绩,也就是其他竞争对手所要关注的。
但是,多数人看到的只是表象,没有从顶层设计和开发思路考虑,现在能做的最多是弥补。
比如,张村河的海信璟悦、君玺,越秀和樾府和华润崂山悦府。
产品和成本排序:
君玺≥璟悦>和樾府>悦府
但是,华润崂山悦府,注重各种时机和卖家秀,大户型比例低,轻产品成本投入。
这一操作下来,其早已取得压倒性优势,接近清盘。
而海信两个项目,面临不同竞品时,侧重投入的点或有失妥当。
如此下来,君玺和璟悦只能一直走强品牌、重产品和早兑现的稳健路线。
而越秀和樾府,逼得只能降价。那接下来,这个盘还要继续打价格战吗?
因此,不谈品质,多数楼盘的销售快慢,还是取决于项目负责人甚至老板。
早期,开发商没做好顶层设计,或者早期被自身调性所限制,后面最多是适当弥补和微调。
同时,青岛各个板块已取得绝对优势的畅销盘,没必要“养寇自重”,而要“奋勇剿敌”!
何解?《道德经》和《三十六计》里都有涉及《周易》的“卦象”:
天之道损有余而益不足,其中的“损”和“益”是两种卦象。
《三十六计》有胜战计和敌战计,取得绝对优势的一方宜采取前者,宜用趁火打劫+声东击西!
而不是“无中生有”和“隔岸观火”这类缓攻之计。
Part3 基于供给侧的“零和游戏”,买房人该具备哪些判断?
刚才胡Sir讲到,青岛的存量新楼盘面对“零和游戏”,多数只是在弥补。
只有少数开发商在拿地前,去做周密且系统的顶层设计。
定位和开发讲究“天时地利人和”,一切结果遵循“物时位”相互匹配。
而开发商这些情况,对买房人而言,既有利也有损。
结合案例,胡Sir简单聊聊买房人该具备哪些基本常识:
(1)楼盘降价——开发商做“弥补工作”的常用办法
1)豪宅/高端盘
这种项目降价后就进入了“恶性循环”,而且极其容易降标减配。
吾疆、玖玺台不随意降价,正是因为这个道理;
越秀青铁和樾府,如果降价后,财务成本不能有效降低,降标可能性还是有的。
2)分多期开发的大盘
中信泰富滨海国际中心:尽管其降价幅度大,但分三期开发,保一期品质的可能性还是存在的。
剩下二期的事情,交给后面的人去负责,你懂的。
3)刚需、首改的单盘
多数这类楼盘的早期设计和投入并不高,开发商或许会在客户关注度不高的地方缩减成本。
此类盘降价后,这些房源给更多买房人提供上车的机会,也算有利。
(2)区域内的第一个盘,咋样?
开发商收的就是地缘和早期客群,买房人多数要吃“高溢价”。
假如项目定位和成本投入并不高,但定价不低的话,不建议开盘入手。
这种楼盘有很多,要么在新板块(李沧北、东李金水路,北站TOD、城阳街道南,甚至崂山前海,有很多案例),要么在老城区的城市更新中。
(3)配套好、体量小、容积率低、竞品少的单盘,怎么看
这种盘对应的土地,但凡有拿地能力的开发商,都要抢破头。
开发商一般有两个思路:资金充足的话,卖出溢价,保品质;高周转,定价不太高,快速回款。
品质这个事情很玄,但又能看出来,毕竟有标准——前期盯设计,后期盯工程和兑付。
而买房人别说见过设计图纸和内部材料,多数人连规划图纸和变更都看不懂,内部市场策略也看不清楚。
……
因此,说到这里,更多常识就不多展开。具体问题,具体细聊。
说到底,一看开发商老板怎么对待自己的项目,二看买房人的综合判断力。
简单说,刚需更多关注购房安全、通勤和总价;
首改和改善居住的朋友,多关注产品和开发商的顶层设计。
最好有专业且靠谱的第三方人士帮忙。
另外,在青岛,关注2000万以上豪宅的朋友,喜欢就够了,有钱买的就是开心。
青岛房地产市场这种“零和游戏”是不可逆的。
开发商尽可能从新盘的顶层设计去做决策和方案,否则只能在后期调整,甚至实时调整。
而买房人呢,更多是了解点常识,具备点判断力。
记住这么一句话:老板决定上限,项目规划和产品、定位决定下限。
关于更深的层面,最好有人能帮着研究,从多维度进行决策,并拿到底价外优惠。
虽然胡Sir和团队力量有限,但在做置业把关这方面,尽可能做到“损有余而益不足”!