牛皮唬不倒人，草深掩不住苗。
2024年6月，青岛有几个新楼盘宣传自己要涨价，甚至个别楼盘释放出涨价的具体幅度。
很多粉丝问：这些楼盘真的要涨价吗？
胡Sir不给大家具体答案，就以单盘为例，简单聊聊。
看看究竟是口嗨还是真涨价，您自己体会体会。
Part1 开发商资金实力到位，但单盘开始盈利了吗？
中海雲境（捷能地块）这块土地，于2023年5月份土拍，成交单价约9660元/㎡，总价16.53亿元。
192847.76㎡，公租房30000㎡，商品房约162847.76㎡。
截至2024年6月22日，项目网签数277套（实际成交稍许滞后），已售住宅面积32078.48㎡，折合回款约6亿元，约为土地成本的1/3。
除了土地成本，还有建安、配套、财务成本等。时间越长，财务成本拖得越大。
项目在大区和工程进展方面推进速度尚可，实现了早开盘、早建实景示范区、大区。
这些成本都是早投，回款速度是硬指标。
项目从2023年10月开盘到2024年6月，算上网签滞后因素，项目单月销售额约4009.8㎡。
当然，2024年6月和2023年开盘成交数远高于平均数。
假使已销售未网签数据有5000㎡，剩余约125769㎡。
如果这次涨价去库存的“方案”有效，还能提速去化的话——
按照月均5000㎡的流速，约25个月去化完毕，也就是到2026年7月份。
而项目交房时间是在2025年10月31日，距离现在还有16个月。
也就是说，交付一年后，中海雲境的现房或许还能再卖一年。
这就有文章了。
如果中海雲境想在交付前把房子卖完，那么接下来月均面积至少要7860㎡。
也就是每个月都要持续70套的销售节奏！
目前，开发商释放出涨价的消息，在这个关口无非还是想冲一个小高峰，那后面的支撑是什么呢？
如何支撑月均70套呢？真的靠涨价去库存？
难道不看看周围的存量盘吗？
甚至滨海欢乐城的库存？
别的盘，像同样喊着涨价的保利和颂（备案名：百洋医药科技创业中心二期（北区一期、北区二期））、中信泰富滨海国际中心等楼盘，大家亦可算算，是真心想涨价去库存，还是其他？
而且，中信泰富滨海国际中心还有2块住宅土地未开发。
Part2 帮刚需和首置客户算账，难道真的是揭露开发商？格局小了~
咱们通过以上分析，大体知道青岛市北西部的保利、中海、中信泰富等项目，开发商面临的流速和回款压力着实不小。
开发商想通过涨价来逼定买房小白尚可，但想通过涨价加快回款速度，挑战的确很大。
如果诸项目在现金流回正之前想涨价，别说自己能不能保住岗位，就连总部或都敢答应。
即便是单项目现金流回正，全国一盘棋，还是要保证快节奏的流速。
目前，中海在青岛的在售货值主要是中海雲境及中海半山雲境，王家村没拿到土地。中海半山雲境一期的盈利尤为可观，但其二期也因客群透支远不如一期去的节奏。
保利发展在青岛的项目，自2022年开始，几乎都在做价格下调，包含并不限于保利和颂、保利大国璟未来之城、保利领秀山和领秀海。
而且，其在市北的保利大国璟、保利天珺的交付反馈也不超预期。
中信泰富滨海国际中心就更不用讲了，市北西部的降价风，就是从这里吹起来的。
目前，中信泰富一期地块去化约不到1/5，后面还有两期住宅地块。
胡Sir给大家分享这些没有什么技术含量，都是买房人能查到的公开信息，没有任何主观意见。
通过这些内容，咱们要明白几点：
1.基于市北西部，有面积改善要求的首改客群，尤其注重楼层楼座的话，遇到合适的房源，早下定；
2.面积刚够这些项目门槛的客群，不着急住，除非小面积快卖完了，否则也不必过于着急。
换句话讲：市北西部的新房，理性下定，不必操之过急。
但毕竟板块优势比较明显，地铁1号线、5号线、8号线等交通配套、万科Mall和将来山姆会员店还是够用，市北西部的物价、餐饮价格相对不高，烟火气浓。
青岛市北西部，主流买房客群就是地缘首改和基于几条地铁线通勤的年轻首置。
整个市北西部项目容积率偏高、产品力远不如东李、崂山，因此入手价格必须低，等后期置换才有优势。
Part3 挑战在开发商本身，早交付、好交付或可推进销售节奏
东李和市北西部的新楼盘，谁的挑战更大？
从大范围讲，青岛主城的就业机会多集中市南东部、市北CBD、崂山金家岭、松岭路和株洲路等。
因此，市北西部能承接的置业客群总量远远不如李沧东部；
而地块容积率和产品设计方面，市北西部的优势也不大。
胡Sir聊这些并非“贬一捧一”，而是讲其现状。
但对于市南和CBD的刚需客群而言，市北西部的交通优势（1号线、5号线、8号线）是非常看重的。
结合第一部分的项目去化分析，市北西部这些存量盘卖成现房并非没有机会。
而且中海雲境南面的地块也要开发，欢乐滨海城中信泰富的二期、三期或许也要动工。
如若开发商不能保障好交付标准，那后面的压力会更大。
“卖家秀”这个问题，就可以分为两个维度：
实景展示区的园林和立面、装修、公区等；交付的大区整体标准等。
举个例子：
融创在青岛的几个大盘，如都会中心、影都壹号项目，第一期项目交付都还可以，但后面大家都明白。
像中信泰富滨海国际中心这种盘，分三期开发，就要把一期项目按标准交付，适当再提升点预期。
即使早期投入会很高，保留经营性现金流，也要把一期产品做好。
当然，后面的两期，也不是目前开发商操盘手和买房人能关注的了。
如若一期都出现问题，那可能真是一个“死循环”了。谁也不知道交付如何，毕竟是期房，体量又不小。
因此，对于C端客户来讲，预期高点的客群也可以等现房。
如保利发展的和颂项目，算是降价项目，考验更是不小。
2023年底，市北的天珺、大国璟小组团交付出现不愉快的事情，也是很长时间才平息。而天珺、大国璟都是市场好、涨价项目，咱们谁又能保证和颂交付能够超预期呢？
再就是中海雲境，项目实景示范区开放一部分，还说得过去。尤其是云境的楼座的底座和架空层，也达到了刚改盘的标准，其他方面等呈现再看。
5月17日，该项目调整局部规划，局部楼座的进深变短，架空层减少44㎡，1号楼从29F调到32F，3号楼由31F调为32F。
中海的“技巧”还是很强的，毕竟3.53的容积率也没有变。
目前，这些央企项目的重任还是保经营性现金流。说到底，就是快速回款，快卖。
咱们希望这些项目能够尽可能提前交付，早交付来推动去化，而不是搞些“涨价”噱头忽悠年轻刚需。
制造焦虑，不如进一步缩短交付周期。
同时，尽可能保证即将开学的教育配套能够和开发商宣传的一样好。
买房人一方面关注库存和意向房源，不必焦虑、适时入手；另外一方面，大家把预期放低，知道在这里买房到底要的是什么。
整个青岛东岸的西部的新房靠的就是地铁，吸的主要是有限的刚需首置，需要靠人口红利来支撑。
市北西部再往北的北站TOD（沧口）及未来之城（流亭），更是不可想象。
那些喊涨价的开发商，和跟着喊涨价的摇旗者，勇气可嘉。
因此，能不能涨价，读者们自己琢磨吧，咱们啥也别说了。
