东李新房价格重构乃是回归常态，买房人要接受，开发商更要接受。
森林公园18F小高层，靠高速1.8万/㎡（均指建面），不靠高速2万/㎡；
世园金茂府18F小高层，120平2万/㎡,143平2.2万/㎡，洋房特殊楼座楼层单价不高于2.5/㎡；
青铁芳华地即将到来操盘手：
我真不知该如何定价！
2024年，青岛东李新房价格的下沉已成为事实，这令同行和买房人很诧异。
其实，胡Sir在2023年中秋节期间，看到东李土地放量后，私下有些行内沟通，但未发布于公域平台。
2024年3月，胡Sir和行内资深专家也有沟通过一个问题：
将来铜川路以东的小高层房价，能否稳住2万/㎡？
我们的一致观点：
优质开发商的小高层单价或能稳住2万线，极少数洋房的单价仍不会低，但整体价格下限或将重构。
面对如此情况，买房人需要了解哪些有价值的内容呢？
胡Sir在本文中，重点聊聊东李的房价标准及上下限，新进入的开发商和楼盘定价预判，买房建议等。
Part1 东李，二手房成交价如何？对在售新房定价有何参照？
在以往，二手房成交价是一面镜子，可照出同品质新房的上下限。
东李的二手房成交价下滑，也是众所周知，尤以万科生态城、新城香溢紫郡等次新高层产品的小面积和房龄长二手房为主。
二手商品房，套三常规户型的成交价下限在1.7万左右，比同小区在2020年的2万2下跌了5000元/㎡。
但是，东李也有不少品质二手房成交价却不低。
抛出别墅产品，只看洋房、小高层：
绿城的洋房产品，特别是晓风湖畔、云栖等次新房成交单价仍在3万以上，华新园珑台和和达玺悦洋房在2万5左右。
这些不同的成交价，其实就是地段＋产品＋开发商三者加成出来结果。
洋房产品稀缺，舒适度高，成交价就高；地段的话，也分三六九等。
在二手房中，能跟在售新房对标产品力的项目不多，无外乎是2018年后的绿城次新房。
咱们不能以30层左右的高层二手房去对标在售18层的新房，也不能用绿城4F的洋房去对标10F左右的新房，更不能以金水路对标世园会。
因此，如今二手房的价格，只能作为新房定价的参考标准之一。
Part2 在售新房，价格支撑的标准是什么？有何危机和挑战？
结合存量二手、新房及增量供地，根据宜居性和产品力，东李的房子又该如何排序呢？
第一梯队：天水路-广水路沿线的别墅-洋房
第二梯队：世园大道北侧的10F以下的洋房，金水路沿线及南侧品质小高层
第三梯队：其他新房及二手房
抛开二手房，只谈新项目，在售房源无非是：
九水东路以南4个盘：森林公园，青山湖岸，华新园珺台，昆仑天麓湾
金水路3个盘：融海启城，青铁芳华地，和达城投和川（广水路以南）
世园会3个盘：世园金茂府，招商璀璨璟园，和达和山
在这3个板块内，都存在新土地放量，世园会、刘家下河和铜川路以东皆有新盘将在2年内涌现。
但是，咱们也要在其中去寻求相对稀缺价值的土地和潜在项目。
在青岛东李板块，什么样的房子有稀缺价值？
胡Sir认为就是低密+户数少+地铁旁（不近主干道）。
比如像世园会金茂府的新地块：
预计200多户，容积率1.5,产品是8~10F的洋房产品。
一个高端楼盘，早期看设计，中期看兑现，后期看服务。
至少从早期的设计看，这个新地块尚且不错，看样子是金茂府3.0产品。
但是，东李综合配套最为齐全的莫过于金水路沿线。
那铜川路以东的地块，同样也是值得研究的。
铜川路以东，只有3宗地的容积率低于1.8；而金水路南区，6宗住宅地中，容积率低于1.8的也只有3宗。
为何提到容积率1.8的地块？
假如没有高低配布局的情况下，1.8容积率能盖的房子大约等于11层，也就是最高层数的洋房。
此外，在售的低密度城芯洋房，咱们更要去关注，关注其产品和价格。
比如，和达城投和川等项目。
和达城投和川并没有森林公园、世园金茂府等流量盘的热度高，毕竟是小体量楼盘，入手门槛相对不低。
和达城投和川位于广水路以南，在售地块均不临近金水路主干道，一共176套8栋6~9层住宅。
项目步行可达在建的地铁2号线合川路站、东李丽达等，离松乐汀及在建的青岛八医东院也不远。
周围的学校有赤水路小学、爱迪学校及青岛实验初中李沧校区，其生源也是绿城组团多年沉淀下来的。
而且，隔壁的绿城晓风湖畔二手房也有参考。
因此，像和达城投和川这种结合地铁口、商业、医疗、学校等综合配套比较全的低密度洋房，定价自然和其他小高、高层住宅能拉开差距。
城投和达和川的容积率仅有1.2，什么概念呢？
这个参数在东李在售新房中尤为罕见，在后期增量土地中也非常稀缺。
和达城投和川有三个面积段，分别为142、170、228平。
142和170平的产品是贯通式电梯入户，具备私属电梯厅。
其中5号楼二单元是228平的4室2厅3卫的户型，产品为一梯一户，有独立家政空间。
这个户型的层高3.2米，横向面宽21.2米，简直是“墅级”居住体验。
和达城投和川及将来东李要供应的低密地块，这些产品基本奠定了东李非别墅类产品的价格上限。
另外，项目结合优质地段、产品附加值（院落、地下及露台等）和品牌等因素，个别产品单价甚至可以接近崂山区。
这是以和达城投和川为案例，聊到了优质地段低密洋房产品的价格支撑点，但其他楼盘呢？
其他的小高层、高层根据其地段和产品力、品牌又有不同的区分度：
18层小高层的单价下限约在1.8万/㎡，地段和品牌力较好的约在2万。
大高层的单价下限：地段特别好的项目，也能跟18层小高差不多。
这基本就是咱们推测出来的新房价格下限，仅代表个人观点。
但是，开发商一定不开心。
为什么？
接下来土拍的地块，低密低体量小的非常有限，多是容积率大于2.0的土地。
假如用青铁芳华地10170元/㎡的“拿地价”来做参考，那铜川路以东的地价会是多少呢？
1万1？1万2？还是？
按照世园金茂府18F小高143平2万2每平的成交价，去掉精装修和五恒的成本，毛坯价可要到了1万78。
世园金茂府清掉的120平产品，结合璀璨璟园，折合毛坯可要更低。
如此一来，铜川路以东和刘家下河的“房地价比例”是多少？房价—地价的差价，还剩下多少？
大部分开发商拿不到密度低、小体量的地块，很快会直面“微利”时代的到来。
新楼盘的“双轨制”供给，及地产的“微利时代”，开发商都要去接受，而且还要把产品做得更好。
而作为买房人，总体是受益的，也是有所区分选择的。
改善客群，紧盯在售和待拍低密度小体量项目；刚需和首改，紧盯18层小高层。
Part3 青岛东李的新房，还值得不值得选择？受益者均是买房人！
东李的新房，价格区间、通勤和配套方面相对兼顾。
从生态环境、城市界面以及通勤到大部分就业区域的角度看，东李的居住优势明显。
东李板块是成片整体规划开发的，无重工业且多山水环伺。这里的路宽道直，城市界面新，居住密度低。
在东李板块，横向道路多以“水”字命名，纵向道路多以“川”命名。
一方面看出，这里水脉贯穿；另外，不难看出东李是整体新开发的板块。
板块东侧一路之隔便是崂山的创智谷，南部通过铜川路、东川路、汉川路与崂山张村河-株洲路产业区相连，往西通过九水路和2号线东段与东岸的中西部相连。
同时，在建的天水路西段也要跟唐山路和青银高速相通。
也就是说，住在生态环境宜居的东李新城，咱们可以借助独具优势的纵横道路通往各个产业聚焦地。
就当下而言，东李板块无疑已成为了青岛的中央生活居住区。
因此，这些房子仍然是青岛东岸买房人的主流选择。
在第二段，胡Sir也陈述并推测了东李小高和洋房的单价，总体还是比过去几年低了不少。
面对咱们预估的地价和房价比例，接下来开发商在东李怎么拿地，是独自开发还是合作，亦或是代建代销？
这些跟咱们买房人有关联，但并不是特别大。
咱们仅仅是买房人，决定不了宏观，择优而选吧。
因此，买房人面对“梯度化”、“重构化”的东李新房价格，用心区分和挑选，总体还是受益的。
