反者道之动，弱者道之用。——《道德经》第四十章
6月初，胡Sir跟朋友一起去河南商丘的本土房企——金沙集团考察学习。
胡Sir在出发的路上，生怕是自己的预期太高，或会失望。毕竟全国各大房企、相关部门不断去金沙游学，热度和预期值被拉太高。
等我们到了以后，亲眼看了四个盘（金沙东院、金沙天悦、金沙天和、金沙壹号院），便放下了此前的多虑。
胡Sir看完后，不禁自问：
就这些项目的顶层设计和兑现，咱们本土房企能学到多少呢？即便学了，有没有用？
过了大半个月，胡Sir在这种复杂心思放下后，冷静下来简单写写此篇内容。
三个关键词：
内求精进（反人性），外求反差感，地方房企
大家对这篇内容的预期，也不要太高。
目的是分享见闻，如能对青岛地方本土房企、买房人有些许思考，就够了。
Part1 在三线城市的金沙，这四个盘有何“反差感”？
背景介绍：
商丘市，河南省的三线城市。
2023年，其一般公共预算收入不及青岛崂山区，仅高于山东省内的地级市中的日照和枣庄。
注:2023年，郑州一般公共预算收入1165.8亿，商丘200亿，崂山区220亿
但是，商丘这一个房企——金沙，却在全国地产行业内响彻千里，每周来此游学者络绎不绝。
在“强省会”现象明显的河南省，商丘市的本土房企的声量持续加大——已形成了第一个“反差感”。
胡Sir用了一个上午时间匆忙参观，简单聊聊这四个经典项目：
金沙壹号院、东院、天悦、天和
壹号院：销售均价5200元/㎡，高性价比
最大的疑问：这种盘怎么能有利润？
项目均价在5200元/㎡左右，税后价格为4836元/㎡，减去868元/㎡的楼面地价，每平还剩3968元。
地上单体和地下车库的建安成本，和项目的管理费用、营销费用和财务费用，以及项目利润，都在以上的3968元范围内。
在青岛东李，楼地差约高于7000元/㎡（抛出配建还得至少有5000元/㎡+），一些品牌开发商还在那里叫屈，不想拿地。
而在河南的金沙壹号院，剩余的这3968元/㎡能盖出什么房子？
项目设计大发力：邀请高端豪宅的设计师，如山水比德孙虎、徐辉设计、重庆道合等六位大师。
（青岛高端盘能请大师设计的项目，最多是体现在营销中心和样板间，少数在园林，极少数用在整个大区上）
壹号院的大门、园林、建筑立面多方面的呈现效果，都是刚刚好。
壹号院的整体下料不及东院，但设计形象已超出一线城市的中高端产品。
金沙东院——下料狠，尤其是园林景观；
整体设计和兑现，比多数全国品牌房企的高端产品系的标准还高，包含绿城和龙湖；
内部配套更倾向于实用，符合三四线城市的改善需求；
清水样板间，且细节超预期。
也有不足：堆料略重，艺术和哲学方面的设计仍有提升空间（胡Sir吹毛求疵）
天悦：7000元/㎡的高层产品，如何设计实用的下沉庭院，可推广复制
高窗墙比的高层，园林的轻艺术感、古建筑引入，可圈可点
天和：
已交付，2021年售价7000元/㎡，实用型高低配产品，园林简约且超配
立面和内部配套实用（有仁恒和华润高端系的影子）
天和，堆料适中，其园林造景方式轻盈、简约而不失艺术感。
乌桕树遍布、结构性建筑浓度高，各种景观成本不低。
地下洗车和超市贴心
Part2 详细聊聊金沙东院的细节，它是如何打破业内外固有认知的？
咱们从堆料最足的金沙东院入手，简单拆解：
金沙东院——2023年上半年的全国十大高端作品
天悦和东院属于一个地块，容积率2.68,合计建面32.4万方，总地价52799万元,。
金沙集团没有做高低配设计，分两个园区开发，约增加8个亿货值。
图片来源：金沙集团公众号
金沙东院的容积率1.3，14栋洋房，建面159~389㎡。
其标准层层高3.15米，单价1.3万/㎡，超出商丘新房70%的溢价。
一楼带实体墙院子和地下，单价2.5万/㎡；
楼王标准层层高3.3米，局部挑空6.6米，单价2.8万/㎡。
中式建筑艺术大门+高窗墙比、YKK全落地系统窗、全铝板立面+宋式美学园林（千株树+巨石+下沉庭院、恒温鱼池、艺术造型）+比精装修还震撼的清水样板间+材质细节+水磨石彩石地坪车库……
大门跟建发比，更为接地气，古建筑的卯榫结构
就下沉庭院这个概念，2023年，青岛高端盘才开始流行使用，而金沙东院早已实现。
东院的下沉庭院更为实用、造景艺术性更高，连通地下车库。
立面有点融创、华润顶配产品的影子，但局部挑空、采光井、一楼实体院墙更有匠心独具的质感（功能+艺术）。
2023年，东院的一棵近百年乌桕树存在一点瑕疵，而被替换掉，可见选材精细。
其园林景观，艺术结构的层次更为丰富：
镂空墙，景观砖经2000度高温淬炼，精工打磨组装
锦鲤池，貌似冬天也有鱼
清水实体样板间：
车库：不过于华丽，实用性强
东院的设计出自多家大师之手，整体性较强。
项目锁定了城市顶端客群，称得上金沙的标杆作品。
东院的“反差感”——重设计投入和精工建造、堆料能力、超出全省豪宅的呈现效果，从而产生超出70%以上的溢价能力。
Part3 金沙的反差感，来源于内求系统化的精进（反人性）
胡Sir看了以上4个项目，听了讲解、也做了沟通，有几点叹服:
1 楼盘品质和成本、利润之间的权衡，实属惊人；
2 老板很大胆，又很谨慎：
产品设计和用料，敢投入；资金稳健，现金及时付款，自有资金没借贷；
3 擅长用标杆案例进行资源整合、多维度变现
外象——产品好；内在提炼——精细化管理，反人性的系统化管控。
跟诸多行业内的资深朋友交流，结合胡Sir看到、想到的，得到的结论：
大家去商丘学习，金沙有三好，建筑景观物业好。
无非感觉是房企舍得花钱请大师，舍得花钱找精工建筑方，结款及时即可。
其产品设计和堆料等费用的投入，多数地方房企能做到。
但是，本土房企高投入，做出金沙这种产品，还能少花钱、有利润，这实则比登天还难！
根据金沙的内部人士分享，这几点比较关键：
1.老板文化（企业文化）和制度驱动，工程采购的相对廉洁，低价集中招采（现金支付），付款及时
结果：拿到的建筑材料和设计费等远低于同行业；
2.基于第一点，老板和供应商形成共赢营销的机制，相互成就
供应商通过金沙的标杆兑现，来推广材料，相当于“打样”营销
如金沙壹号院的立面使用洁士美的晶彩石，成本低效果好，参观学习的房企也会寻求合作；
如金沙的设计单位如山水比德孙虎、重庆道合邢佑浩、徐辉设计等专业大师，也是和金沙双向赋能。
3.建筑、景观、门窗、精装修自行施工，一次做对
都说胖东来学不来，胡Sir认为，金沙也够呛能学的来。
胡Sir揣测而补充几点：
1.金沙东院这种多盈利项目，实则贴补壹号院的利润；
2.老板的顶层设计超前，格局大、考虑长远，预期到标杆打造的潜在价值（参观收入、推广案例收入等），且沟通和拉通的能力极强；
3.金沙立足于商丘市，诸多成本低于二线城市，城企相互赋能(如胖东来）。
尽管如此，金沙着实践行了“反人性”的事情：
内求精进、延迟满足、内部管控和激励、外部供方共赢的合作
这不是所有过去学习的开发商能做到的。
这也正印证了“金沙”这两个字——含有金子的沙砾。
魏晋时期，左思《三都赋》有云——金沙银砾，符采彪炳，晖丽灼烁。
Part4 青岛本土房企，能否学习金沙并成为金沙？
胡Sir认为，青岛的本土房企可适当学习金沙模式。
一是因为青岛本土房企仍能在销售额TOP20上占比超过一半，体量可观；
二是本土房企的拿地优势和扁平化管理潜力较强。
当然，本土房企学金沙，有三个段位：
第一段位：学产品设计和兑现
第二段位：学精细化管理
第三段位：经营哲学和“反人性”
前两者，管理层通过参观、学习、聘请专人（花钱）大概能做到，第三个层次就需要股东和决策层了。
青岛本土房企，结合各自公司实情来适当学习和进阶。如果老板没有做好准备，不宜随便去做“反人性”的决策。否则，或许会产生适得其反的效果。
因此，多数本土房企能达到“第一个段位”（产品设计和兑现），就已经不错了。
举个例子：
6月份，海业和瑞源分别在崂山王家村和黄岛九顶山拿了地王，你期待他们做出什么样的产品？
王家村地块，同板块项目单价6~10万/平方米，海业地价39516元/平方米，去掉大概的返还，中间的楼地差大于3万/㎡。
该项目预期利润可观，海业根本不需要去做“反人性”的变革，直接把产品拉满即可。
但试想，其预期利润是高，但能否做出超越金沙东院的产品呢？
就单独产品这一点，就非常考验海业了。负责开发的老板格局和审美，更是关键。独立开发、堆料，还是找合作方？不得而知。
瑞源地块，成交地价7444元/㎡，预估新房成交价在2万/㎡左右。
抛去土地整理费用，利润空间也不小。
对比金沙的这几个经典盘，青岛两个地王的“楼地差”可观，能否做到差不多的效果呢？
真的都不得而知！不得而知，就是本土房企的进步空间!
青岛本土房企，其中也有一些行动和结果，某些方面不比金沙差，比如：
海信地产有自己的建筑设计院，且项目对供应商付款的账期稳定，采购优势强，口碑沉淀久，拥有品牌溢价；
青特地产的产品设计突出，发展模式多样化尝试。如：烟台的青特·悦海府项目获得中国房协高品质住宅，和金沙东院、金明书院一同列席。代建代销和其他方面敢于尝试，多元化经营。
中联建业在西海岸新区开发的中联和府，顶层设计和兑现穿越周期。
此外，鲁信楼盘的口碑和园林有支撑，其经典项目如海曙云霞、半岛美庐、天逸海湾、鲁信随珠花园等风格独特。
当然，在过去2年内，天一仁和吾疆、和达和山、越秀青铁和樾府（青铁49%的股份）、康大玺樾府（别墅）的设计图纸和示范区还拿得出手。
这些都算是青岛本土房企的进步，不能被忽略。
但是，大家在“反差感”方面仍存在提升空间。
而且，多数本土开发商在产品和精细化管理、多方面拓宽盈利模式等方面，更存在不少潜力。
房企做到反差感，至少能在同板块内稀释竞品的客户；
而做到反人性，可以成为全国瞩目且盈利增长的案例。
胡Sir一直提到一个观点——房地产已并非高关注度行业，且进入存量时代（项目之间的零和游戏）。
因此，青岛本土房企如何先通过打造经典“单盘”标杆，由点及面；如何多模式盈利，由面及点，任重道远。
金沙的“反差感”，值得行业和本土房企思考；其“反人性”值得行业尊重，不一定适于每个开发商。
青岛本土房企能有大概的意识就足够，再结合自身情况参考、践行，最终达到“损不足以奉有余”之目的（零和游戏）。
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