折戟沉沙铁未销，自将磨洗认前朝。——杜牧《赤壁》
点开本文阅读的粉丝们，你没看错，青岛的确有10万/㎡的公寓。
梵悦凌云，其中55层的一套复式公寓，建面约586.42㎡，备案价10.6183万元，总价约6226.78万元。
这公寓的价格，在青岛，乃至整个北方，大概都是天花板级别。
胡Sir去这个项目，一共2次：
一次是2023年11月探盘参观，另外一次是在2024年上半年带客户看房。
这么贵的公寓项目，咱们不得聊聊？
01 它给人的第一印象，究竟咋样？
这个公寓项目位于青岛市南区香港中路80号，南侧是鲁商首府，北面是麦凯乐。
当我们每次路过这里时，第一印象就是当年往事，以及“刀片楼”这个江湖绰号。
该建筑总高242米，据说这是贝氏建筑事务所设计的在亚洲唯一可售型豪宅。
敢卖这么贵的价格，难道是黄金地段、师出有名？
咱们还是不要叫它“刀片楼”，它的名字叫“梵悦凌云”，备案名曰彭和大厦。
梵悦凌云，地上65层，地下5层，1~2层是物业和社区配套，3~23层用作办公，24、25和62层为会所，其余是空中别墅（公寓）。
梵悦凌云，多么“艺幻”的名字，产品更是如此：
项目的设计，相对符合早些年的国际化酒店公寓的调性：
远处看，寻常巷陌，大门隐于市，隐奢；
步入园中，多纹路石材、奢石铺装在地，8米通高的毕加索白奢石大门，尽显高奢；
通过自动门进入大堂，艺术品似的顶地墙。
约20000个梦幻水晶灯饰部件、13件定制艺术品，满目琳琅，可称艺奢；
南院“去风格化”的小空间，不张扬不突兀，如同室外公建花园，稍有野奢滋味。
通过大堂，步入电梯厅。电梯的开关在玄关的白马艺术品台面上，需要15元/平方米/月的物业帮你开启。
在电梯内做精装并不少见，但带壁画的“艺术舱”并不多见。
楼上的实体样板间，最拿手的还是海景和装修，以及会所。
6.3米挑高的客厅，其余是上下复式结构的房间。
在胡Sir心中，梵悦凌云的精装修成本（含设计费），大概能排到青岛在售新房样板间的前三位。
因为这个项目的装修不仅材质和设计到位，而且还放置了不少当代艺术家的工艺品和版画，具备收藏价值。
超高层的优势就是看景，西向碧海蓝天红瓦绿树，东向麦岛、石老人，北向城景、山景。
天气好时，尽收眼底。
景观视野和朝向不同，梵悦凌云的定价跨度颇大。而且，在每一层内，产品的面积也不同：
其中，在２７F，441㎡的产品，单价3.4万/㎡；285㎡的2.7万/㎡。
到了２８F，就开始出现单价４万/㎡、总价１６００万的房源；３９F有单价６万/㎡，总价３０００多万的房源；
再高的楼层，南向看海的产品要大于３０００万。
最贵的房源，总价超过6０００万。
因此，从外面看，梵悦凌云也许是某些人口中的“刀片楼”；但进去看，项目的确是调性很高的艺奢高端酒店公寓项目，门槛还很高。
02 讲真，时过境迁，受限太多
“披着重甲跳舞”，或许说的就是梵悦凌云后期的设计。
梵天×设计腕儿组织过活动，邀请了CCD郑中、福斯特事务所合伙人等40位国内外设计界名流。
从最初到现在，梵悦凌云一直在强调“Global”（国际化），很大程度上忽略了“Local”（本土化）。
说到国际化，这个项目最大问题就是前期外部结构难以改变，让项目的产品多重受限。
说难听点，就是这个结构让它有些过时，也很难设计出接地气的产品。
更关键的是，如果梵悦凌云跟同总价的住宅产品相比较时，优势并不大：
1.作为观景的超高层，幕墙没有实现全面屏的窗景，稍显压抑。
由于结构外观的限制，梵悦凌云无法改变窗体的设计，只能实现“框景”视野。
而且，在挑空两层的客厅内，上下左右分隔做窗，显得特别零碎。
这对一个带挑空的海景房来讲，的确是大忌，但却无法改变。
2.南北向公寓化严重，大面积户型的排布尴尬，缺乏商业“住宅化”。
做任何产品，想要出圈儿，必须要做强化卖点、提升居住体验的“反差感”设计。
住宅酒店化，居住度假化，这是高端住宅的发展方向。
那对于公寓甚至商墅等商业产品来讲，就要走“商业产品住宅化”的方向。
反者道之动，反其道而行之。
让优势景观最大化、南北有景和“去塔楼化”，缩短住宅入户门和电梯的距离，这是做商业住宅的落地思路。
黄岛的东方韵府，算是一个相对合格的设计案例。
而梵悦凌云由于外部结构原因，有的户型距离电梯口较远，南向房间的北面多是走廊。
北向房间多看城景，南北向房源的价差大，很难实现住宅的平权化和舒适居住体验。
3.挑空优势不强，住宅新规已提供更为宽松的赠送面积等条件。
2024年9月23日，青岛自然规划局推出《关于优化居住用地供应和规划管理措施》的新规：
其中有一条：
套内建面超140㎡的住宅，客厅设置挑空空间，水平投影面积不超过住宅套内建面25%且不大于50㎡的，按照一层计容。
目前，中巍云山墅这个项目，已经通过设计6米6的挑空空间实现了“竖厅”的观景、居住体验。
如此一来，青岛王家村等高端住宅集聚的留白板块，很有可能出现带挑空的海景住宅。
梵悦凌云本身作为商业产品，层高有限还做了上下空间分隔，这方面的溢价优势或显不足。
再说说这个项目在“本土化”维度的弱势：
在青岛，多数高净值客群对洋房和低密产品情有独钟，超高层产品的受众远远小于北上广深一线城市。
房企一旦做超高层，难以避免会出来一些非标户型。因此，超高层产品的销售和保值率一直不算好。
即便是万丽海景和东海路9号、中铁中心的住宅产品，同样面临此类问题。
况且，梵悦凌云项目还是商业产品，相对保守的老钱不容易接受这类项目。
另外，项目的会所空间足够大，但由于项目价差不小、去化节奏不快，业主的物业费或难包得住运营费用。
总之，项目的受限，还是在前期结构和总价门槛上。
03 往后，它的挑战或更大
预算1000~6000万，在青岛能买什么房子？
此预算区间的客群买房，无非是两种需求：
一是入手住宅用来改善居住，且多是终极改善需求；二是本身已有高端房产居住，配置商业资产，写字楼办公或商住两用。
商住两用的话，崂山前海的海信君颂这种项目可以满足，且实现了“商业住宅化”；
办公的话，前海也不缺写字楼，像银丰玖玺城旁边的财富广场等商业也不少。
居住的话，1000~6000万预算，选择颇多：
超过1600万，可以看看崂山前海的吾疆、海德山庄这些项目，亦可以留意后期新地块。
预算5000万以上，海信海德山庄的别墅都可看一看。
且不说以上的常规板楼，就说已出规划的南京路1号这个超高层项目，大概明年就能上市。
据说，南京路1号是福斯特事务所设计，规避了梵悦凌云存在的南北不平权（景观和价差大）、户型商业化和外观等问题。
这个项目一共54F，1~22F办公，27~53F住宅，中间异形开口部分是项目会所。
当然，如果预算更高的话，像黄金海岸和海信天悦、君汇的别墅也可以对标看看。
因此，这么看来，能买得起梵悦凌云的客群，其他的选择也不少。
04 青岛这座城市，能否接纳梵悦凌云？
在青岛，能入手商业产品（写字楼、商业别墅、大商铺）的客群，手里边多不少于3套住宅。
能买得起前海商业的客群，多数在崂山、市南有豪宅自住。
像梵悦凌云这种商业项目，对客群的资产门槛要求更高。
这个项目的地段、海景和内部装修很不错，尤其是其地段难以复制，但项目总价和产品能匹配的客群实属稀缺。
再就是，有资本去配置，和愿意花钱且有需求去配置，也不是一回事。
正所谓，其曲弥高，其和弥寡。
前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。
