截至2024年10月12日，张村河各楼盘的成交情况如下：
崂山悦府，案场共认购21套；
越秀青铁和樾府，案场共认购27套；
海信璟悦，案场共认购17套；
海信君玺，案场共认购20套。
这些不是四方、东李和高新区那些刚需房，这可是动辄总价500万起的项目。
短短12天时间，张村河新盘成交量快破百套，这能说明什么？张村河的楼盘又行了，差不多可以入手了？
有些人会说，这短期的销量只是特殊时期的特例，不值一提。
不管有些人怎么吹、怎么黑，至少张村河新楼盘仍有其存在的价值！
本篇，胡Sir就聊聊本人对当下的张村河诸盘的最新观点;
01 张村河，土地成本为何这么高？
7月15日，崂山四中纳入华青教育集团管理，青大附中副校和一些师资队伍进驻全面管理，补齐张村河教育配套的“预期”。
张村河的五座网红桥也在建设中，瑶海路桥在9月份已经通车，这都是在完善张村河生态公园的全貌。
其实，很多不喜欢张村河的博主就会讲：
张村河的房子能看海吗?
张村河的桥有星光岛的珊瑚贝桥漂亮吗？
论网红公园的噱头，有伊甸园的营销力吗？
论教育，张村河有浮山后牛吗，后来不也有楼盘上不了心仪的学校？
没错！这几年，基建的确放缓，毕竟要勒紧裤子过日子。
但张村河的开发是历史使命，且有崂山雄厚财收的支撑，发展进展也远超其他规划。
为什么开发崂山张村河是历史使命？
2021年后，青岛东岸主城可以成片改造的板块大约有张村河、闫家山-北站，像北宅、沙子口要么拆改难，要么离城区太远。
对于买房人而言，张村河尤其是南岸的土地价值就是崂山区的“净地”。
无老破房屋、工厂和陈旧城市界面，距离崂山前海的直线距离相对近，又有重点开发的预期和进展。
张村河有了重点开发的预期，加之高昂的安置成本，又参考2021年海逸公馆二手房4万/平左右及融创壹号院没出问题前的4、5万每平的成交价，于是地价就逐渐飙到了21045元/平（越秀青铁）。
假如一个单盘会有三个利益方，那分别就是——既定的综合地价，房企利润，业主可享的楼盘品质。
2万的地价既然定了，配套预期就不用多虑，毕竟涉及到后面拿地方能不能继续买账。
张村河既然有了确定的“历史使命”，那么确定的配置只会越来越强。
那张村河的房企，有没有给业主提供更好的居住品质呢？
咱们接着看。
02 张村河，新盘的产品，代表了青岛顶尖水平
在2023年前，青岛多数楼盘的产品力表现，真的一言难尽：
房企开发项目，要是遇上市场好、地价不高情况，为了多赚钱，产品不会被精心设计；
要是遇上地价不低、市场不好时候，房企感觉没太大利润，就很容易压低各种成本。
但张村河不一样，地价不低，且产品力做到了青岛第一梯队。
除了配建中医药大学附院的鲁信有邻花园“地价低”，其他楼盘像海信、越秀青铁的地价都是每平2万左右，房企为了卖房子还得拉高产品溢价。
像张村河这几个地块的容积率多在2.5~3.0之间，想从居住密度溢价很难。
且青岛人特别钟爱洋房，但这个容积率范围做高低配根本行不通，一楼带院更显得杂乱。
因此，这几个项目在设计过程中，只能在产品力上下功夫。
最基本的产品元素——单体立面、景观、会所、车库、大门公区等，都要按照最高的标准来。
像海信君玺，景观园林和君澜共用上海水石设计，而且是超常发挥，禅意东方+中式+结合崂山在地性；
外立面材质采用了成本较高的铝板，而不是铝板线条；
会所足足有2600平，基本是整个张村河最大的；房间内使用旭格系统窗，南北向大部分房间均是落地窗。
如果说海信君玺是青岛本土房企中“下料”最狠的高端楼盘，那么越秀青铁和樾府则是全国房企在青岛拿出最高产品系的“标杆盘”。
越秀青铁和樾府，的确是很吃亏的一个项目，主要表现在三个方面：
一是固定成本较高：
越秀地块是21045元/平的地价，现142平（本文均指建面）卖到3万67，楼地差不如海信两个项目高，利润空间较小。
二是错失良好节点：
理论上讲，张村河的高品质住宅是浮山后的“升维”，但青岛500万以上的消费力透支还是挺大的。
崂山华润悦府抢了节点和客群，后面海信君玺、璟悦甚至降价前的越秀都很吃亏。
三是全国房企特性的无奈：
和樾府是越秀最高产品系，且找了水石建筑设计、广州城建的景观、唐忠汉的精装修设计。
很多人吐槽：
越秀和樾府怎么158做三房、178做四房？
其实，改善住房，并不一定在房间数增加，更在每间房尺度的增加。
你去看看黄金海岸，440平才做四房，不就是为了让每个房间都要大吗？
项目的外宣调性很高，但很无奈的是，诸多成本花在了一些“听不见响”的地方，比如说前期营销宣传、外部景观打造等方面。
花了那么多钱，且销量不好，这就让越秀对青岛项目感觉很失望。
要是中海的项目，为了保利润，早就要试图修改规划了。
今年开始，越秀吸取教训，调整措施：
得了，换人，让新人带着降价促销方案来卖房，赔本也要回款。
因此，该项目的“无奈”却换来了买房人的性价比——以横向较低的成本入手全国房企的标杆盘。
至于这个项目的设计和整体表现，比前海的银丰、佳源可是好了不少。
不比外地城市，横向对比来青岛的全国房企标杆盘，越秀和樾府还算说得过去。
再就是鲁信有邻花园，装修是青岛头部水平，其他见仁见智。
结合青岛楼盘产品力的诸多局限性，张村河的产品力的确是青岛头部的存在，以后基本也就这样了。如果再提升，那就是第四代住宅了。
03 张村河的房价，究竟高不高？
青岛作为东岸沿海城市，房价高于内陆城市，稀缺房子的价格甚至是北方城市的天花板。
在北方重点城市中，除了京城这颗太阳外，其他众星中的西安、济南等城市2.5~4万的房子就是顶尖了。
而在崂山前海一线，最高10多万一平，诸多近海而不看海、产品设计拙劣的新楼盘房价也有5、6万一平。
张村河这些楼盘，距离这些近海不看海的项目直线距离6公里左右，隔绝了某些人所谓的“潮湿之气”。
这么看，青岛张村河新楼盘的房价，尤其是降到3万67每平还带精装的项目，性价比还是有的。
况且，咱们想想前几年某些人所捧杀的浮山后高密度、低品质新楼盘，当时价格也都在3万3以上。
如今，这些二手房虽然成交量不高，但也坚守着价格。
浮山后的教育配套不错，但从2024年青岛高考高分人数的生源初中分布看，并没有绝对优势。
这说明，很多区域的教育水平都在成长，尤以黄岛开发区和李沧为甚。
从短期看，张村河的教育配套是在加持；从中期视野看，张村河商品房业主的生源成长性更不容忽视。
张村河的新楼盘，其教育和各种配套有成长性、产品又是青岛顶尖，成交价又比前海不看海的拙劣楼盘、浮山后次新更有性价比。
因此，张村河的房价，还是讲得过去的，只是相对更适合哪一类客群。
04 张村河，有自己的客群，无需质疑
咱们聊到张村河新房成交价还说得过去，可能有人提出不同意见：
凭什么东李的新盘才1万89每平，张村河要卖它2倍？
其实，咱们仔细研究东李后，会发现：
1.东李世园会的大户型产品，最初也是按照3万以上做的定价和设计，只是东李新盘涌现、市场供应太多的原因做了调整；
2.东李存量次新中的低密项目，产品力和地段远不如张村河，成交价也要接近4万每平。
卖房、买房，都不要去做“田忌赛马”，一点意义没有。
预算不够张村河，又觉得东李性价比高，那去买就可以。毕竟，从产品和地段来讲，东李相对适合崂山工作的首置客群。
如果是改善买房，那真的要把两个板块总价相当的楼盘都仔细比对一下，选个更合适的房源。
张村河，有张村河的客群：
趁着浮山后房价还相对挺得住，业主稍微降价卖房，也可以在低谷期实现平行置换；
外地朋友配置资产，前海不看海的楼盘看不上，可以看看张村河；
崂山工作的中高层、创业人员以及医师公更要看看张村河，毕竟公积金方面也提高了额度……
当然了，预算超过1000万，咱们就别研究张村河了。
