9月23日，青岛的新闻发布会介绍了《关于优化居住用地供应和规划管理措施》有关情况。
胡Sir认为：
住建推出的新措施将推动房企拿地积极性，也将提升楼盘品质，促进买房人的信心，甚至或将推动青岛进入“第四代住宅”的新纪元。
本篇内容是胡Sir在新规出炉后，调研了北方城市的西安10个“四代宅”后输出的相关观点，简单分享给粉丝。
作者按：为何选择西安作为对标城市？
一是因为该城市同样为北方城市，气候情况比青岛更为北方化；二是自2023年到现在，西安四代新楼盘已超过40个；三是西安住建对露台等方面规定因区制宜，各区新楼盘的“沟通空间”较大，值得青岛新项目参考。
01 空中露台的四代宅新政出炉，青岛进入负公摊的时代
青岛“923新规”里，关于露台和阳台的规定原文：
基本要求：
建筑高度54米以下，2.1米（1/2计容）≤不封闭的露台进深≤4米（2.1~4米之间部分不计容），露台不超过套内建面25%；这种建筑若有阳台，必须是封闭阳台；每户阳台和露台水平投影面积不超过住宅套内建面35%，北向阳台进深不超过相邻空间最小进深，其他阳台进深不超过相邻空间最小进深的2/3。
一套143平方米的“四代宅”，露台和阳台的水平投影面积最大可达约50㎡，露台最大可达约35㎡。奇偶数层分开，阳台和露台大约最大能赠送33㎡。（阳台换算建面约1/2，露台换算约1/4）
目前，青岛新楼盘里的青特滨湖国际二期、保利和著理想地、海信臻悦等项目，均在2米1阳台基础上进行“送面积”。
其中，青特滨湖国际二期的建面160㎡户型，实现了“负公摊”：套内约129㎡，赠送约25㎡+家政间约10㎡，实得面积约165㎡。
这个户型主要通过阳台、飘窗、电梯厅和北向设备间入手，进行赠送面积。
如果“青岛923新规”出炉后，像这种户型还可以在露台进行赠送，额外还可以送出（12*1.9）约22㎡的面积，得房率或接近120%。
胡Sir在西安看的四代宅中的一个项目——永晖文檀府，阳台一部分包进了室内，一部分露台往外拓展。
建面约143㎡户型最高拓展面积可达约71㎡左右，能够实现不输于约两百平米的空间体验感，仅露台可拓展面积便达到约50㎡左右。
这个项目是尚恩设计的建筑设计，房企来自四代宅更为成熟的福建。因此，该项目露台的突破性比较强、赠送面积更大。
西安各区对四代宅的要求不同，像永晖文檀府所在的西咸新区，对露台进深要求是2~5米，暂无赠送面积规定，因此突破性也比较强。
青岛目前的新规是各区统一，但有另外一条可以拓宽空间——套内建面超140㎡的住宅，客厅设置挑空空间，50㎡以内的按照一层计容。
通过以上分析，青岛923新规或将在给四代宅铺路，同时最明显的优势就是降低公摊面积。这对买房人的利好，更是毋庸置疑。
那么，作为北方城市的青岛，四代宅的露台在落地方面有何优缺点?
02 四代宅在北方城市落地，有何挑战和机遇？
西安的40多家四代住宅，很多人吐槽说——多数是“伪四代”。
为什么？
第四代住宅，最初的尝试来源于意大利和新加坡的“垂直森林、空中花园”的建筑理念，这一点在青岛的新规中也有类似的引用。
第四代建筑强调“空中花园”，一方面跟中国古代亲近大自然以及“精神需求、情绪价值”有关联，另外还跟“低碳环保”、“高品质住宅”的践行也有呼应。
我国南方城市，是落地四代宅最早的区域，比如成都、福建等城市。近些年，西安、淄博、郑州等北方城市也在落地这种产品。
众所周知，青岛也有“1.0版本的四代宅”——金水云麓。这个项目在2022年交付，操盘、建筑设计、物业、以及交付水平低于同价位产品，市场反馈一般。
2020年，该项目在售的房源溢价较高，尤其是北区部分大户型单价接近4万/㎡、总价800万，但赠送面积、建筑形象等方面均和目前的“四代宅”相差较大。
2021年5月，中国工程建筑标准化协会推出了行业标准《城市森林花园住宅设计标准》，里面涉及到“户属空中花园”和“空中共享平台”甚至空中停车区域，户属空中花园种植面积不小于花园总面积50%、共享平台面积不小于连通两层住宅面积的35%……
甚至，关于防对视和视线遮挡等方面，描述非常详尽。
这些标准涉及成本颇高、适用要求过高，全国范围内能实现的项目也不超过10家。
因此，在具体落地性方面，四代宅的标准还是依据各城市住建规定。
西安在售的四代宅，一半以上的项目没有同时实现“防对视挡板、玻璃”和“覆土深度”、“绿化比例”，更没有“空中共享平台”。而像福建等南方城市，实现率较高，本身也有城市气候和住建新规的支撑。
胡Sir经过实地考察西安10个项目，发现抛去南北差异，北方四代宅的落地挑战主要还是在“露台面积”、“露台设置的室内外强关联”、“对视隐私防护”、“覆土绿化面积”和建筑形象和成本等方面。
露台面积和覆土层问题，这个跟住建规定相关。
咱们聊聊可落地的点：
先聊聊多数人关注的对视隐私，解决方案也有很多：首先就是先研究视线，水平方面设置隐私挡板，侧向设置竖向挡板，大面积产品设置“转角化空中露台”。
再就是四代宅的立面：
在一定程度上，隐私防护和立面形象共同提升，也可以增强建筑形象。
其实，胡Sir提到的青岛金水云麓，其属于四代宅的1.0和2.0版本，只是实现了立面功能外化、增加种植区（阳台延伸出大板子晾衣服、种绿植）。
四代宅的3.0产品，立面标识感突出，两层通高空中花园，外立面形象优化，形成垂直生态建筑。
照片来源：石家庄原河云墅
四代宅的4.0产品，立面细节趋于精致，将挡板和立面多维形象提升。
再进一步，5.0产品的立面回归自然森系和生态生机，比较经典案例就是义乌的华润孝子祠澐璟（点状楼，成功解决对视，还优化了室内外的强关联、提升了森居立面形象）。
照片来源：华润置地杭州
最后聊聊室内外的“强关联”，上面孝子祠澐璟算是强关联的优秀案例。
这个项目具备点状楼的先天优势，让业主从玄关便可以看到森系景观，跟露台相连接的室内空间几乎都是客厅和书房、餐厅，达到内外交融。
关于露台花园，并非随意设置，尽量减少需要隐私的房间与室外相融合。
像胡Sir在西安看到的项目，多数中高端盘没有照顾到“强关联”、“隐私防护”和“立面极致”、“奇偶层平权化”等几个层面，尚存优化空间。
据统计，四代宅的建筑成本相比普通住宅，每平大约增加500~800元，更何况在基本条件上再去做提升了。
也就是换句话讲，要实现相对完美的四代宅，高成本的依赖性较大。
四代宅在落地过程中，房企想通过新规“送面积”吸引买房人，问题不大；想要实现更为舒适的四代宅的居住体验，那肯定要付出更多成本，打造的产品拥有溢价能力和信心。
如果硬说四代宅发展不够彻底，产生挑战，那不可否认。
但是，在这个发展过程中，这些多数3.5代住宅还是相比上一代的外立面、赠送面积、采光通风和居住休闲功能更加优化。
这些优势，都是房企不容忽视的机会点。
03 青岛新规，降低拿地成本，缓解土地出让困局
通过“青岛923住建新规”和北方兄弟城市的案例落地，咱们可以看到青岛当局的确是在为降低拿地成本做了努力。
新规中，有这么一条：原则上，城市公共中心、临重要道路、滨海区域等范围暂不建议设此类住宅。
这个也很好理解，结合“54米”一起考虑，其实也是优化居住安全舒适度。
在“绿化上楼”的基础上，胡Sir认为：
青岛四代宅需要强化内外部景观，房企可在青岛临湖、靠山、近海瞰海的地段多考虑四代建，也有景观溢价。
刚才讲到一个问题——四代宅相对优化了拿地成本，但房企会增加建安成本。
鉴于这些情况，“923新规”也有其他优化拿地成本的措施：
以上四条主要是为入户大堂和泛会所提供了不计容的可操作空间，有盖的车库出入口、高端材质立面、下沉庭院不计容，架空层等公区局部不计容。
这次胡Sir去西安考察，看到有几个公区做得不错，值得参考：
1.入户大门的人文化、隐奢酒店化：
招商天青云麓
龙湖未来之瞳云河颂
2.架空层的横向延伸：
华润港宸润府
华润润玺台
以上楼盘的大门、入户大堂、下沉庭院和架空层，均有新的提升，全国性品牌房企在非标准化设计上也有了新的进步。
关于青岛923新规发布的这些不计容的空间，其实就是降低了拿地和打造高品质住宅的成本压力、缓解土地出让压力。
04 四代建筑在青岛，前路漫漫，但不容忽视灯塔之光
伴随着新规出炉，青岛也开始了新的土地推介会，一共13宗土地。
胡Sir认为：青岛后期的土地市场，土地肯定能卖出去，但拿地主体的组成或将多元化，开发方式也会多元化。
在“四代宅”新规的冲击下，同时也会对存量在售新盘产生影响，也会对存量二手房产生更大影响。
但不容忽视的一点是：青岛各区非常核心的地段缺乏土地，也将和新规“大赠送、不计容”的新盘形成一个平衡关系。
在青岛存量已拿地、未公布规划的项目，房企在精准定位的基础上，尽可能把新规用尽。
在已拿地、已报规、未开发的土地上，是否有沟通调整规划的机会。比如有溢价能力的地块，如崂山的金鼎智达和世园LC0605-27地块的金茂项目(看看能否有机会做出府系4.0的璞逸产品）、城阳虹子河北岸的开投龙湖项目。
当然，目前青岛已经报规的项目，最像四代宅的便是城阳的上郡赋。
这个地块是陕西大佬从北岸手中转让所得，估计房企也做了不少调研。到时候，我们会着重关注距离时间最近的四代宅，看看其能不能成为四代宅的新“灯塔”。
如果说青岛的“2米1”阳台是印证了老子《道德经》的“凿户牖以为室，当其无，有室之用”的无中生有；
那么“四代宅”的空中露台则是庄子《逍遥游》的“抟扶摇而上者九万里”的空中延伸。
不论如何，青岛923住建新规的发布，将促进高品质住宅的发展。一方面将缓解房企拿地压力、优化楼盘品质，另外或将带动城市进入四代建筑的新纪元。
感谢粉丝们耐心阅读，预祝大家国庆快乐！欢迎碰撞沟通、合作、交流。
