青岛高新区有一家高端改善盘，标准不低，但开盘9个月的累计销量或不及高新区某单盘的单月数据。
这个盘，胡Sir早期也认为其并非快销盘，但没想到流速如此之慢。
从产品设计和展示面看，它也是一个非常有代表性的经典盘，但销量却是让人倍感遗憾。
没错，它就是高实金茂文典府，金茂的代建代销项目。
咱们本篇简单聊聊，高实金茂文典府究竟产品如何，适合哪类客群入手。
网签显示17套已售，什么原因导致？
截至2024年9月10日，青岛网上房地产网站显示：高实金茂文典府已售17套！
这个网签数据挺可怕，关键开盘已有9个月之久。
（项目外宣大约成交40余套，考虑到网签滞后，也有可能。但9个月成交40套也不算多）
项目流速慢，原因主要是楼盘品质，销售价格，开发商资金，建设进展，还是地段？
主要原因就是地段和价格，其他还挑不出什么劣势。
那咱们看看文典府的地段：
文典府位于青岛高新区中片区，离上马街道近、离东片区较远。
项目西侧是文典路学校，北侧和东侧是湿地公园，南侧目前是芦苇荡（后期大概是商业）。
的确，相对中欧青特滨湖国际（B6）所在的东片区来讲，文典府所在的中片区居住密度有点低。
再就是价格：
周围的二手次新房成交价如何？
看看中海红著的洋房，挂牌价在1万5678都有，2024年有两套10层洋房的成交价在1万2~1万3每平（本文提到面积均指建面）。
作为利润王，中海红著的品质远不如文典府。
如果说加上品质差异和五恒，那么文典府的同面积产品，每平大约有2000~3000元的溢价。
可目前的文典府卖多少钱呢？
文典府的建面为143㎡-166-189平，总价门槛约200万起。
目前，在售的小高层每平单价1.4万左右，洋房1万567。大面积产品贵点，楼座位置也好，定价说得过去。
那这么看，文典府跟中海红著二手比较，其单价也不贵嘛？
但是，五恒系统有每平65元/年的使用费用，结合总价200万起，这就显得门槛很高了。
其实，归根到底，还是文典府的客群被中欧金茂府和青特B6早期透支严重。剩下能买得起文典府的客群，显得不足。
有人说，文典府非金茂“嫡系”，实际标准如何？
有一说一，胡Sir认为高实金茂文典府的产品设计不错。
毫不夸张地讲，高新区比文典府产品新、定位高的在售项目几乎没有。
首先，建面143㎡起步，门槛很高。
再就是，看看项目的内部配套和设计用材等方面:
它虽然不敢挂“金茂府”的牌子，但文典府的门脸、泛会所和公区装标的确高于市区几个项目。
项目的建筑是云翔和HZS汇张思设计，园林景观系青岛厚德设计，装修由赛瑞迪普设计。
整个阵容在全国算是中等的水平，但在高新区算是很不错了。
就这个约42米的社区大门，结合泛会所，就比青岛若干个金茂府的标准要高。
入户大门使用普拉达绿和温德姆灰石材、金属和玻璃，这种设计属于具有普适性的“老钱风”。
从入户的自动门进来后，咱们便能看到大约2层的入户通体大堂，配合透光灯箱和十字花瓷砖的海派装修。
但要硬说是海派，里面还有不少像“龙”这种的东方中式元素，风格具备融合性。
透过玻璃幕墙，咱们能清楚地看到下沉庭院：
在庭院里，云瀑水系和乌桕树、元宝枫等交织出灵动的意境，四季晨暮风景各不同。
三面透光玻璃直通泛会所的不同功能分区，两侧直通社区内地上的园林景观。
在庭院内踱步，感觉通畅开阔、怡然自得。
庭院正南向的大厅，目前是沙盘和洽谈区，后期估计是会客厅和饮吧。
东向的大厅是社区书吧，这里陈列的书柜和阅读桌很够用，有点像书店的感觉。
西侧有健身空间，因有女士在做有氧健身，胡Sir故没拍照。
其他一些房间，还穿插了茶室、会议室和洽谈空间，都比较实用。
下沉庭院上面的园区内，还有不少艺术元素，如光影通道、莫奈的花园等等。
就住在这种社区内，孩子在假期不太用出门。业主们也不用担心泛会所不够用，社区一共572户，也不算太拥挤。
青岛的这些金茂府，外立面标准最高的是LC0605-27地块的洋房，用的是玻璃幕墙和金属线条组合。
像文典府这种项目，单体立面不会拉那么高，溢价拔不上去。
但有一点，入户单元大堂和电梯等空间，都做了符合“老钱风”的奢华装修。比如，单元门使用灰色石材、绿色奢石和金属铝板，电梯内也做了装修。
从入户大堂和泛会所、单元门等这一套整体风格，有人说很像龙湖御湖境，也算是泛标准化的设计。
这套标准的可复制性比较强，客群普适性也高。
因篇幅有限，中规中矩的室内装修就不多讲了，赛瑞普迪的标准还说得过去。
五恒系统的话，说白了就是省心。每平65元/年的五恒费用，比普通空调加市政供暖也贵不了太多。
因此，高实金茂文典府的整体标准并不低，甚至比市区中高端项目要高。再就是，目前看其工程进展也比较快，交付风险小。
哪类客群适合入手文典府？
说到底，高实金茂文典府的标准不低，但入手门槛也不低，客群要求就比较高。
如果预算200万以上买房人，不太喜欢这个地段，那就比较尴尬。
但咱们客观分析，这个地段真的很差吗？
要明白，文典府绝非第一套房的逻辑。
那么，这个项目就不是闹市区的刚需逻辑，而是有水、有公园的“出则繁华，入则宁静”的居住逻辑。
再就是咱们理性分析下各种配套的实际用途：
在青岛高新区，地铁的意义不大，东片区也很难用到。
中片区所欠缺的配套还是商业，因为教育本身就是积分制，商业主要是览秀城。
如果考虑到一个家庭正常需求，大约一周逛一次览秀城，其他消费基本是网购。
高实金茂文典府，门口就是文典路学校，但积分制不能确保孩子就近入学。
其实，比较吸引胡Sir的是：
项目周围有不少湿地公园，出门遛弯、慢跑和露营非常惬意，比祥茂河那边的游客密度低不少。
静谧的生态湿地+约6公里繁华区的距离+低密度高定洋房，这些标签构成的就是纯改善客群。
那文典府，就要比其他项目的客群范围要广：
高新区二套房业主可以选，高新区优质企业引进的人才首置可选，市区养老也可以考虑。
只是，很多人不太了解这个项目，实际在这里的居住体验还不错。文典府，试住可以推广推广，看看有没有机会。
平台公司拿地路漫漫，代建模式还能否走通？
随着青岛拿地格局的变化，平台国企肯定是拿地方的重要组成。
而在平台国企单独开发的过程中，遇到不少阻力，像融海启城等项目的前车之鉴有不少。
因此，优质房企的代建模式将在平台国企项目中不断推开。
但通过现在高实金茂文典府的流速情况，很多人或许会反思：代建模式在青岛能顺利走通吗？
其实，问题不在代建和自己开发，而在于土地参数和产品定位、定价，其他方面像政策扶持、“放手程度”和双方预期也比较关键。
代建模式，不是因为平台国企感觉项目不好卖而甩给代建方，而是要追求更好的联合推动。
像文典府这种项目，总价对看过竞品的客户而言，显得偏贵了一点。
再就是项目合同大约在2026年6月交付，距今大约2年时间。
按照现在的建设进展和改善盘去化周期，大概率盖得比卖得快。那能否确定给业主讲，项目大约提前多少个月可以交房？
另外，文典府紧邻文典路学校，能否拉通下教育？
如果高新区积分和划片双轨制，孩子们上学离家近，可能项目又多了一个卖点。
放手程度和预期，其实就是基于客研和市场走向的定价。
目前，青岛高新区遇到的市场情况不同于往年，高预算改善客群透支厉害。文典府在保成本的前提下，其定价能否再灵活一些？
文典府在适当调整价后，能否将到访案场60天后的客户重新给分销激活?
这都是需要甲方和代建方双方推动， 而不是哪一方的事情。
咱们希望文典府能扩大辐射客群，加快流速，这也是一个不错的楼盘。代建模式在其他城市能走通，青岛也能走得通。
毕竟，除了这个办法，貌似也没有别的好办法。
专业的事情，还是交给相对专业的人来办；在不确定的时代，选择相对确定的方案。
