8月7日，胡Sir跟青岛前海一神秘项目的营销负责人沟通，他讲：
我没来青岛前，还真不知道，你们青岛人有多么钟爱洋房！哪怕好地段的高层豪宅，也不如次好地段的洋房受欢迎！
洋房的好处自不必多讲，综合舒适度要比高层产品要好不少。
青岛如此，城阳区更是如此。
毕竟这里以前的流亭机场限高，多数新楼盘以低密度洋房、小高层为主。
但在2021年8月流亭机场停用后，城阳除了极个别改善项目外，更多新楼盘不限高、容积率也高，产品多以高层、小高层为主。
按照住宅规划的惯例，高33米、11层大约是洋房产品的极限；不做高低配的情况下，全11层洋房对应土地容积率最起码也约在1.7以下。
咱们这篇聊聊：2024年，城阳的增量新楼盘真的没有洋房了吗？简单列举几个城区内的纯洋房（非高低配）项目，分享给“洋房钟爱者”。
城阳街道南的洋房，还能买得起？
这里新房的价格基本是城区的天花板，但由于面积大、总价高、客群有限，买房人对品牌、物业、产品细节和兑现等多方面的预期都比较高。
绿茵城三期卖给了陕西大佬，名曰“上郡赋”（榆林雅称上郡），由CCIAD千府国际设计，产品据说参照西安的“西派天悦”。
项目规划架空层和下沉庭院，外立面现代结构感强，单体带大露台。
但该项目的土地容积率2.0，产品只能是15-16F的小高层。（这个产品顶层设计不低，胡Sir正留意具体情况，有消息及时分享给大家）
绿茵城二期系16-18F小高层，一期虽有洋房产品，但属于高低配。而天一仁和云玺雅颂和银丰御玺的容积率也高于1.7，各自楼座规划也是带有一栋16~17F的小高层。
那对纯洋房社区有执念的买房人就没得选了？
有，一个是青特海通汇豪兰庭，另外一个是碧玺园·荣耀。
先聊聊“位面之子”——汇豪兰庭，这是2024年青岛近郊核心区去化速度最快的新楼盘之一。
为什么胡Sir称其为“位面之子”？自2024年5月开盘到现在，仅3个月时间实际销售超100套（共224户）！
凭什么？
从2023年北岸绿茵城一期开盘后，城区南端的地缘消化不少，而天一仁和云玺雅颂本身能收拢城中心的改善客群。但奈何其品牌和兑现优势不强，最后只能靠高力度分销和价格下探收客户。
再后来，银丰御玺也就是城阳新房中唯一的“绿建三星”项目亮相。
“君以此兴，必以此误”
——银丰御玺靠此打出名声，但城阳多数改善客群不喜精装房，项目自身的精装和绿建优势变成了劣势，耽误了流速。
汇豪兰庭在这些盘的困境基础上，一方面科学规划了楼座和面积，一方面将汇豪系定位和滨湖的产品创新相结合——师出有名且产品“拿人”。
青特滨湖那些配套元素就不多提了，入户泛会所和隐奢园林都是基础的。
建面128-143-182㎡的11-12F洋房（12F有一栋）：建面128平设计成“6米2真宽厅（餐客厅南北分开）”带独立全明电梯厅的套三产品，建面143平做成客厅宽5米的套四产品，建面182平的横向面宽达17.2米。
这个项目除了局部楼座临路外，其他也没有短板，而且还是15号线站点的纯地铁房。交通优势的前提下，单价1万7起步的项目还能给主城地铁线沿线通勤的客群提供安家机会。
城阳街道南部另外一个纯洋房，那就是稳如泰山的碧玺园·荣耀，动作一直不多。该项目系7-9-10F的四栋洋房，建面约在140-160-180㎡，容积率仅有1.5，一共81户。
项目建筑风格偏“英伦风”，金地在很早之前常用的红砖、白石立面，相对比较传统，跟碧玺园二手房毫无违和感。
如果有喜欢这种传统风格洋房的朋友，也可以留意本号信息，预计价格不会太低。
白云山板块还有没有洋房，性价比高吗？
白云山板块的纯洋房有两个，一个是云台府东地块一期和二期，另外一个是青特代建的北岸青特·观山赋，性价比相对较高。
云台府东地块，容积率约1.7~1.8，10~11F洋房产品。其位置相对靠北，东靠驼船山公园，也属于“泛白云山”板块。
这个项目的开发商是淄博比较稳健的房企，2023年底还在崂山迪生山庄北面拿了两小块土地，可见信心较足。金鼎云台府的营销一直很低调，但工程进展还可以。
要说项目不足，还是这家房企在青岛的专业度(或曰“配适度”）相对不高：
2022年拿地，相对耽误了比较好的开盘时间，没有做到早收，盈利会受影响；该地块没有地段优势的前提下，规划出119-176平的产品，东地块二期还有边厅观景户型，但着实不太好拉溢价。
金鼎这家房企还比较实诚，地库用了水磨石，单体底座用了石材，户型还不错。
但很多方面能看出，开发商在设计上没找“大师傅”：
比如说，单体底座用了卡拉麦里金石材，但选的小片石材较碎，呈现效果整体性差；入户门的电梯厅的确是贴了瓷砖，但墙和地面都是清一色的灰色系，更是不太温馨。
目前项目的中小户型均价1.2万，大户型1.4万起，倒也不算贵。
北岸青特·观山赋，容积率1.65，建面108和119㎡，均是11F洋房产品。这个项目和汇豪兰庭的设计单位都是海信建筑设计院，但青特在此基础上同样又做了不少优化。
如何评价观山赋这个地段？
宣传主打“春阳路东”，其实也不太夸张，毕竟可以享受到白云山和中心城区的既有配套。
而且，像板块内这种依山而建、台地式建筑的项目，还有绿地凤玺台的别墅产品，还是比较讲究的。
这个盘的“天时”还算可以，毕竟整个板块的低密度、小户型新房“断档”了。
108㎡的套三双卫产品，总价约在120~130万，可作为年轻人第一套房；119㎡的套四产品，客厅面宽达到6.5米，低门槛入手，满足多成员的家庭改善居住。
金鼎云台府和北岸青特·观山赋的价格，相比同板块内二手房具备优势，喜欢洋房但预算不是很高的朋友，可以约着一起看看。
在城阳二手房市场中，有什么值得推荐的洋房产品？
在城阳，最拿得出手的纯洋房社区，还是旭辉银盛泰博观一品。
博观一品在2017~2018年期间销售，一共202户，容积率接近墅区1.2的容积率，产品是“5+1”和“7+1”F的花园洋房。
某平台一套中楼层142㎡套三，成交价在2.8万/㎡以上，其余挂牌仅4套。
价格为什么会如此高？
户数少、密度低，一楼带实体院墙，顶楼带大阳台，入户大堂、招待所式的单元门不输给新盘。
如果说其不足，那就是老城区的受众有限，户型相对新房稍微局限。
再找缺点，还真不好找。
城阳主城其他的纯洋房社区，像檀府御园、魅力新城、碧玺园也都尚可，但各自都有各自的硬伤。
比如檀府御园人车不分流、北面楼座和写字楼距离较近，魅力新城溢价高但产品、户型、园林和内部品质都不算好，碧玺园的洋房在整个社区存在感不高等等。
这些二手房相对新房而言，要么价格高，要么产品跟新房差距较大，性价比并不算高。
因此，城阳值得推荐入手的二手洋房还真没有太多选择。
在城阳，改善买房真非纯洋房不可？
在当下情况下，洋房固然稀缺且舒适，但仍然要结合自己的地段喜好和预算情况。
买房人也不一定就盯着这种产品来选择，有突出价值的小高层也可以列入考虑，而且新房都在提升产品力。
毕竟，影响居住舒适度的因素，也不仅仅是容积率和单体楼层高度这两个因素。
改善买房，预算比较高的朋友，盯好几个经典新项目的具体楼座楼层，有洋房居住体验的房源也可以考虑进去；首改和首置客群，城区发展比较好、有配套的品牌好盘，当然密度低的优先，利于置换。
具体问题，具体沟通。
前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。
