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主城区的低密产品会“过剩”吗？加在一起不到400套

楼市 2024-09-04 22:47 浙江

9·04

独立评房·独立观点

今天一位粉丝问了我一个问题很有意思，我决定和大家分享一下，一起探讨。

他问：“七大妈，现在主城区推的都是低密宅地，以后是不是低密会过剩，如果买洋房、叠排会越来越好买？“

最近杭州都在推容积率1.2、甚至1.1的低密宅地，之前出让的地块也开始出了建设方案，确实看起来很密集。但其实所有的项目加在一起，哪怕把潜在的供应量都算上，一共也没多少套。

过剩？真的不存在。

👇

我们把主城区最近在售、待售和即将要出让的低密地块都罗列出来。

在售：霞映锦绣里、上城金茂府

待售：滨海悦融文晖项目、招商上塘项目、绿城白马湖项目

即将出让：丁桥宅地

因为容积率低，所以房源就少，虽然有四层，但基本也是上下两层的叠排，同样的占地面积，房源数量比普通高层少多了。

比如说滨海悦融文晖西侧沿河住宅部分（文晖单元XC0401-21地块），容积率仅1.05，是近年来市中心出让地块容积率最低的1宗宅地。

地上建筑面积约1.55万㎡，规划5幢5-8F的洋房，以及1幢4F超低密建筑，从建筑形制看，南侧的这一幢或打造排屋。起步户型面积190多㎡，预计只有60多套。滨海悦融文晖项目整盘精装限价6.39万元/㎡，洋房和排屋具体定价还需等待。

霞映锦绣里洋房+叠墅一共201套，已经开了141套，还剩60套。

上城金茂府一共156套，已经开了92套，还剩64套。

招商上塘项目只能做上下叠，项目规划还没公示，但不妨碍我们粗略估算。建筑面积32600方，每户面积保守一些按200方算，差不多也就160套左右。

绿城白马湖项目规划已经有了。

根据公示，北侧73#地块规划建造8幢高层住宅，含2幢14F、3幢15F和3幢16F，南侧74#地块规划建造15幢6F叠墅。

15幢三叠墅，差不多90套。

丁桥宅地容积率只有1.1，可建面积约25000方，也只能做上下叠，估计也就100套左右，具体要看开发商的户型设置，应该大差不差。

项目看起来多，一方面是是因为最近集中出让，各项目集中发声。霞映锦绣里前段时间刚推了一波三叠，因为两三千万的价格出圈，大家都报道了。👉什么叠墅要卖到两三千万？还要抢着买？

紧接着上塘低密地块又出让，又是一波争相报道。上塘之后，隔一天，丁桥低密又挂牌。今天文晖地块又有新动态。所以这一轮下来，最近好像都在讨论主城区的低密地块，其实来来回回就这几宗地。

会过剩吗？不如来看看对低密的需求。

霞映锦绣里叠墅开盘的时候，48套房源吸引800多户家庭报名，最终448组入围摇号，中签率仅10.71%。这是总价2000多万房子的报名量。

另外，目前主城区这些在售和潜在的项目分布得并不集中，供应在各个区域。这就更不存在过剩问题，针对的客户群就不一样。

全部加在一起也就400套不到，这叫过剩吗？

👇

如果换个角度问，我觉得会是个好问题。

比如说：主城区为什么今年都在主推低密宅地呢？

其实不只是主城区，整个杭州都在推低密，但是余杭、临平、钱塘还是有高层的地块在推，不会像主城区好像都是低密。

一方面，和杭州去库存的楼市大方向有很大关系，为了去库存放慢推地节奏，推低密宅地也限制了房源数量。

另一方面，开发商的拿地热情还没起来，如果继续推高层，地块出让可能面临冷场的可能，至少打不到推地单位的预期。

低密产品定位不同，和现有的高层房源、二手房可以从需求上进行区分，属于差异化的产品。能激发开发商对这类高端产品的开发热情，从某种角度来说，也是对后期销售的一种保障。

推低密地块事实上也是应对不明朗产品的一种推地战略和市场调控的手段。（THE END）

「阅读提示」

1、本文对项目特点所做的介绍仅代表作者观点及立场，仅供参考，具体信息请咨询售楼处；

2、文中提及的价格信息可能发生变化，请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准；

3、文中项目效果图及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺。

4、文章部分文字及图片转载自网络，如有任何触及所有方权益，请联系删除；

5、文中涉及面积若无特殊说明均为建筑面积；

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