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又一个锦绣里要开盘，上一次被围观的是申花的霞映「锦绣里」，这一次是运河新城的滨运「锦绣里」。限价40000的滨运锦绣里，首开只卖38960，而且还送一个车位，第二个车位还有“25万”的优惠价。作为运河新城核心区的楼盘，这个首开定价可以说非常有诚意，诚意在哪呢？光外立面三面铝板这个配置是运河新城的天花板，之前都是真石漆。怪不得大家都说， 滨运锦绣湾交付后就是运河新城的“一哥”和“天花板”。不仅如此，而且还做了恒温泳池、下沉式庭院，这又是之前运河新城产品上的空白。运河新城唯一一个自带泳池的楼盘，终于让运河新城摆脱了点刚需板块的气质。虽然价格卖得比此前的楼盘高一些，但送车位，一来二去，其实跟之前限价38000也差不多。这一波实属没想到，毕竟在这之前，运河新城的姿态都是挺傲娇的，一副不愁卖的样子。运河新城目前只有锦绣里这么一个楼盘，所以也没有什么竞品，但周围的次新房都在等它开盘，看它的“眼色”行事。那么，对板块内的二手房有哪些影响呢？运河新城目前也只有次新房，而且都有大税。其中，上河公元最早交付，快满2年，快没有大税了。云澜天第、河语光年去年底交付，之后就是4月份交付的河映云集。价格上，滨运锦绣里首开38960，对比次新房的成交价还是有优势的。河语光年因为有河景加持，又在公区上颇受好评，在滨运锦绣里之前，是运河新城的天花板，也是目前卖得最贵的楼盘，成交价在42000左右。上河公元因为是高低配，公区多少被河语光年比下去，而且还有一部分限售的房源。云澜天第因为历史原因后期物业有点拉垮，价格卖得不太理想，500万可以拿下130方的河景西边套。河映云集盘大房源多，价格也有影响，而且交付品质备受诟病。虽然之前一直在传，运河新城已经没有倒挂差价了，甚至破发。但是从目前来看，新房在价格上还是低于二手房的，尤其是加上大税和中介费之后，二手房更没有优势。像运河新城这样对价格比较敏感的刚需板块，价格上已经给周边这些次新房很大压力。现在新盘在产品上还有绝对优势，毕竟拿地价更低，只要21000元/平米。河语光年地价28674，自持3%。河映云集地价25365，还要配建一幢公租房。滨运锦绣里地价比他们便宜，限价还更高，一来一去就有更多的利润空间。这样就能在产品上花成本，滨运锦绣里就在外立面上砸成本做了三面铝板，同样是滨运的产品，锦上湾就不是铝板。价格优势+产品优势，再送车位，对于次新房来说几乎就是“致命一击”。当然也不是所有次新房都会面临危机，每个次新盘的情况也不太一样。其实现在最难的是两个楼盘：河映云集和云澜天第。前面提到，上河公元快满2年了，购房成本上大大降低，毕竟没有大税了。河语光年此前已经陆续卖掉70多套，现在在售的只有30多套，沿河不靠高架，几乎是这圈房子里位置最好的。云澜天第，差点烂尾，后期的绿化和公区真的做得很勉强，被周围几个楼盘一衬托就显得更差了。河映云集，体量是最大的，而且交付不久，观望得也不少。在大量出货期，碰到隔壁楼盘“送车位”的优惠，你说难不难？锦绣里首开策略，我觉得对周围房东的心理或多或少都有影响。不过至少现在看来，房东们还没有特别焦虑，河语光年的房东还默默涨价了一波。更微妙的是：5月份绿城宸岸印月开盘的时候，凭借着育才大城北的学区范围官宣，直接拼社保拼到了118个月，宸岸印月还不是运河新城核心区。为什么到了9月份，核心区的滨运锦绣里反而搞起了促销，送起了车位呢？虽然都是运河新城，但是中段和南段其实界面上看差距还是蛮大的，限价差距就有6300。两个段位的楼盘，为什么操盘会天差地别？按理说，南岸作为配套集中的核心区，更没必要搞促销。体量大，后续还有多个推盘节点的楼盘，压力就大多了。尤其是首开，如果能一炮而红，顺利成为红盘，首开就能完成续客基础。锦绣里首开操作，反馈我们一个信息：首开一定要卖得好，必须卖得好。开发商其实也没有送很多车位，首开就133套，第二个车位需要自己花钱买，其实也就送了133个车位。送一个，还能刺激首批业主再下单第二个车位，相当于是买一送一，缓解后期的车位销售压力。这么看，送车位不仅不亏，还赚了。（THE END）
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