住宅小户型和双钥匙，卖哪一套？ | 大叔答房NO.627
楼市
房产
2024-09-10 19:01
浙江
▷问：之江的二手房能买不？投资潜力怎么样？我看了一下，是西湖区的，距离滨江也近，发展前景感觉不错。
答：之江比较适合自住的一个板块，用投资角度去看之江可能不会给你很好的反馈，要有这个心理准备。西湖区和西湖边是完全不同的，西湖区很大，但西湖边边就那么一点点地方。之前还有粉丝觉得西湖区都是豪宅，然后看到三墩的房子就很震惊，西湖"豪宅区"怎么会有这么刚需的房子。之江距离西湖景区其实不远，但是之江和西湖之间隔着西湖群山，山阻断了它和市中心的亲密接触。和滨江也是一样的，隔着钱塘江。看起来和西湖很近和滨江也很近，但山和水造就了它，也阻隔了它。如果在之江附近上班，通勤是在可以接受的区间，我觉得可以去看看之江的二手房，交付5年以上的楼盘其实选择蛮多的，价格也很透明。当然相比起之江的二手房，之江的新房性价比还是会更高一些，尤其是社区功能上，会更人性化更适配。之江本身现在文化氛围也很浓厚，商业配套也起来了，地铁也通了很多年，正好上班在地铁6号线沿线能到的地方，是完全可以考虑之江自住的。工作在城西，通过紫之隧道可以方便到达工作地点也可以考虑。其他地方，说实话，通勤上都会有点绕，日常通勤会比较辛苦。▷问：工抵房能买吗？？
答：已经现在市面上的工抵房已经不是真正的工抵房，你可以理解成贴牌工抵房。工抵房怎么来的呢？因资金链断裂或其它原因，开发商在无法及时支付工程款的情况下，将手头未销售的房源抵押给施工单位。施工单位为了迅速回款，对外销售的定价会略低于市场价，所以“工抵房”价格更低。但是现在的我们讨论的市面上的工抵房其实是开发商为降价促销而包装出来的房源，折扣很低，有些楼盘最低可以打到八折。你可以理解成变相降价，今年我们也看到很多降价手段，房子难卖的时候，这些营销手段又回归视野。为什么不直接搞特价？主要是和老业主难交代，因为工抵房才打折，也算是师出有名吧。从房源角度是可以买的，也并不是真正的抵押房源。但一般现在搞促销的楼盘，本身就比较难卖，你不妨多关注一下为什么难卖。应该很快就有答案了。▷问：请问老师东新府和雍泽府，哪个更保值？三塘东新板块和城东新城七堡板块，后期哪个更保值？
答：地段来说，成熟度，三塘是更优的选择，七堡就是我们现在说的艮北。不是城东新城的七堡，艮北和城东新城虽然离得很近，但属于两个板块。无意于得罪艮北的业主。艮北很好，但三塘真的各方面还是要高出艮北的。虽然艮北距离钱江新城二期很近，但三塘在地段上我个人属于市中心范畴。一个板块的保值属性怎么看，主要还是看两方面。一方面大的政策利好影响，另一方面是板块的需求如何。越是成熟的板块，地缘性客户就充沛，说直白一点就是以后买你房子的"接盘侠"更多，或者说置换的需求更多。艮北就是不一样的属性，它属于一个新板块，置换的需求就相对少一些。板块的基础比较弱一些，没有太多的历史。不要小瞧板块的历史，越是扎下根来的板块，越是舍不得搬走。再说楼盘本身，东新府是2016年的楼盘，当时也是改善定位的楼盘，所以从外立面和景观也能感受到一二，外立面是石材干挂。学区还可以安吉路实验学校。雍泽府是2017年的楼盘，但当时的定位是刚需，所以还是会差一些的。价格差不多，如果是我，我选东新府。▷问：现在凯德湖墅的小户型和运河万科中心的双钥匙，卖哪一套？租金湖墅能租3500，双钥匙4500。想不好卖哪套，想换面积大一点的房子，卖掉后压力小点。
答：我只能说说我的看法，如果是我，我肯定是毫不犹豫卖双钥匙的。如果卖得掉的话，我肯定优先卖它。我的逻辑是这样的：我要换房子，资金不够，虽然房子本身会赚钱，但也占用了我大量买房的资金。如果说这个房子后期可以增值，现在又可以赚钱，那我可能就舍不得卖了。但双钥匙它能增值吗？它有能力增值吗？如果你买房不差钱，可以长期持有双钥匙，4500的租金表现真的非常好。但现在的问题是你差钱，你没办法长期持有，那么就要抓大放小，舍掉这4500。两者选其一的情况下，留湖墅，是相较而言的。湖墅占一个育才京杭的学区，小户型又是低总价，有比较好的流通性。至少你想卖，湖墅小房子是卖得出去的，变现很快。如果都可以卖，我建议都卖。在住的房子都没有彻底解决的情况下，我不建议把资金分散在这些小房子上。当然我觉得这两套房子你其实没什么选择权，很可能面临的情况是：双钥匙没人买，只能卖湖墅小房子。（THE END）⚠️有问题请直接在后台留言。
![]()
👩🏻💻 撰文：七大妈
📞合作联系：61213765@qq.com
