实地走访10个案场后，我发现买家心态大转弯了
楼市
2024-09-28 22:15
北京
这四个字，是下午我在南城某项目案场，正在看房的买房人口中，听到的话。促使他作出决定的，一方面是，之前他的房子，大吐血降了快200w都没客户，每月月供1w多，压力太大；转口说，不如租出去，等到利率降了，换房后还能用租金弥补一部分月供压力，找个好时机再卖出去。但市场的真实体温是怎样的，还是得在现场感知。今天，好评团队集体出动，兵分几路，挑了三条重点线路，去各大案场搜集了些一手资讯，欢迎围观。刚需、改善和豪宅都有，尽量涵盖所有客群，观察了几类不同的客户的心态。好评小队看了7个盘，主要是大兴黄村、西红门几个项目，昌平高教园梧桐星宸和王四营保利锦上二期、石景山的长安源境。昨天下午刚刚吃了瓜，说有个浙江人，听闻北京限购放开，就认绿城，特意打飞的飞到北京，看晓月和风。到了案场后，晓月和风人确实不少，我大致数了数，有十多组客户；星光城有不少中意现房的客户来看，现场有的签合同，有的在逼定，有的是刚开始看盘。西红门京玺、中建玖玥府、元启三个售楼处挨着的案场人都很多；保利锦上案场销售透露要从十月份开始到年底陆续交付，比合同约定交付日期提前半年多交付，而且价格非常合适，十一学校在侧，所以客户依旧很多。西边，石景山长安源境，本身价格倒挂，平时客户量就很多。北边高教园梧桐星宸，从小伙伴从案场拍回来的视频看，真的是座无虚席。
跟销售聊了聊，他觉得，目前政策在股市方面变化更明显一些，这两天之前接待过或者没来过售楼处但交流过的客户确实问的热情上来了，今天的客户到访量也比平时周末要多一些，但是成交还没有太明显的变化。问到各项目销售交易情况，案场确实比上周末热闹很多，但只有晓月和风告诉我成交3套，其余项目有点含糊。政策的风吹了之后，刚需客户热情高涨，一部分原因是因为国庆这个节点，大部分开发商都给了带看福利。但毕竟政策细则没出，成交量上其实没什么变化。京能西贤府人不多，问了销售，说这几天其实客流和成交都比较稳定；君礼著现场异常火热，据说挤到没地站。保利天汇已经尾盘，所以客户量相对不大，案场同时六七组客户在接待。采访之后，我们发现，这类客户是受这波政策影响最典型的一批人。这部分人，基本都存在置换需求，也是市场上更多倒向“不卖”的一批人，有需求买房，但不愿意这个节骨点割肉卖房，又怕一降再降，亏本太多。但都会提前出来看看案场价格有没有变化，选一选意向房源，等待政策落地直接出手。据一位关系比较好的置业顾问朋友讲，案场有个客户，给儿子儿媳买婚房，但是得以二套名额买，所以首付还差一些，前几天看到存量房利率降低和二套首付准备降低的消息后，让他们有了入市机会，所以也提前出来继续看房了。“政策还没落定，其实还有顾虑，但怕中意的房子被别人选走，先要把房子定好，说开发商会给一段时间，看好先定了之后，等一周看之后能不能出政策。”豪宅市场北京宸园昨天刚刚取证，早上到中午，客户量确实很大。现场的一位分销机构的驻场说，截止12点，他们已经报备了46组客户，到访17组，在案场一上午大概有30多组客户。晚上我们得到了官方数据，取证首日，到访500+人。小伙伴在现场观察到，宸园的客户基本都“节奏很快”。采访得知，这部分豪宅客户，普遍不太受政策影响，据调查，宸园案场客户，复访占比很高，大部分是来确认价格的。4，三类楼盘，反映了市场上主流的三种客户心态：刚需客户看房指数高涨，改善客户有明显的在二手市场预期转好和新房市场下手的动作，豪宅客户产品本身有稀缺性，且总价较高，相对不受市场影响。除了买房人，时常站在市场第一线的中介体感可能更清晰。从案场情况来看，中介比买房人先闻声而动，各项目门口聚集了一批准备截胡的中介。我们采访了几位中介，问是否感觉相比上周客户有明显增长，他们没感觉到有太大变化。
不过，在大兴星光城，我遇到了一个链家的经纪人，带着一个，还在打电话约下一个。“26号下午，我集中给客户打了一波电话，主要说限购要放开，5年社保可能变为3年的事情，还有二套首付降低、利率降低之类的政策情况。有一部分资格受限的和二套改善的客户有看房意向，但观望情绪还是重。不过现在开发商给的周期还是比较长，就看这两天政策的落地情况了。”开发商端一部分想要借这波政策力度清一些库存，一部分计划收回项目优惠。之前发出价保公告的两个项目，目前已经不再提起，内部讨论之后，感觉保价协议对客户影响不大。而且，止跌回稳基调下，有小道消息称，住建局不给调低备案价了，破底可能成为历史。我们还打听到，昌平某案场，有项目优惠收回计划，估计不会是个例。6，从市场情况来看，二手市场和新房市场，整体预期显然都有转好的迹象，但政策没落地之前，需要一定缓冲期；售楼处客流量有明显提升，且有部分对市场敏感的客户已经提前下定，抢先选占了中意项目户型，持币等待政策出台；下午刚刚得到消息，北京的五改三大概率板上钉钉，如果有改善和刚性需求，现在可以看准机会，准备上车了。如果你有买房需求，欢迎扫码联系我们，最全的北京楼市信息和客观分析，让你在买房路上，多个朋友。![]()
