这边，硅谷ONE，因为「大幅降价」、「业主维权」、「政府紧急出台限跌令」，接连贡献了三波热度。另一边，北京国贤府，拿下了8月份的网签冠军，还是销售面积和销售金额的双料冠军。两个项目，同属北七家板块，直线距离不足3公里，却是冰火两重天。追热而去，最近几乎是长在了昌平，看到、听到了很多购房故事。从中，我发现了当下买房人，似乎都在经历一个共性的心理曲线：从纠结，到祛魅。卖个关子，先不详解，用两个比较典型的故事，跟大家聊聊。客户35岁+，泛金融行业从业者，工作地在望京CBD。一开始购房板块锚定在了东坝，毕竟规划多，利好多，未来潜力大。本以为是最安全的置业选择，但最后，转定了国贤府163m²的大平层。
「两边的通勤时间其实差不多，开车都是40分钟左右，但是国贤府产品确实太惊艳。不到千万就可以拥有一个大平层，刚需的价格买豪宅的体验，性价比太高了。关键加的杠杆也更少，安全垫足够厚、足够踏实。」北七家的城市界面其实跟东坝不相上下，只是地段能级更差，又地处昌平，但是近3万的单价差，却给了买房人更强的安全感。加上客户家刚添了二胎，牺牲点地段预期，换来全家舒适的居住品质和更保险的资金配置，何乐不为。这个逻辑，确实有说服力，但转念，我的疑问来了，何不去后沙峪？话一出口，就被案场销售的3个排比疑问句，问的无力反驳？哑口无言的过程中，我的大脑快速复盘了两个板块的区位利弊和产品现状，突然发现，国贤府凭一己之力，从卷王后沙峪的嘴中抢肉吃，可能只是一个开始。因为今年已经听到好几个影视行业的从业者，放弃顺义别墅，转购国贤府大平层。故事2：退订寰宇未来145m²大四居，转定国贤府115四居初听这个故事，我很意外，因为海淀外溢到北七家的比较少，距离太远，中间又有永丰、生命谷、朱辛庄、高教园的多处拦截。开盘初期，北京国贤府曾经在海淀启动过一段时间的链家独带，后来发现，80%都不能成交，所以后来就放弃了，主力争取朝阳外溢和地缘改善客户。销售给我的解释是：「以上所说的板块多是承接海淀的刚需外溢，买国贤府的更多是改善性外溢，追求居住品质，预算也更高」「寰宇未来145m²大四居，得房率跟我们115m²的一样，套内都是106m²，你说哪个合适？」![]()
只是我内心依旧在疑惑，产品力真的能弥补地段和通勤距离的不足吗？![]()
以上两个案例，一个可以理解，一个不太理解，一正一反的撕扯，其实就是当下很多买房人内心纠结的映射。以前，升值的快感可以对冲房子的不舒适感，所以地段要素重于产品要素，要关注产业，关注职住平衡。但是，这两年普跌的市场行情下，地段优劣已经没有标准答案，同样的地段，不同的房子，升跌表现也是千差万别。尤其北京是一个典型的点状市场，所以，对地段的押注充满了不确定性。而好房子、好品质却慢慢成了市场沉淀下来的金科玉律。·买房观更理性，从地段唯一性原则变为综合打分，性价比是首位。![]()
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北京上半年的三冠王观堂府和8月份双料冠军国贤府，都来自昌平或许不意外，但意外的是，都来自其弱势板块。![]()
一个来自比高教园更偏僻的南邵板块，一个来自常年不被看好的北七家板块。再看8月份的亚军获得者，朝阳区中建璞园，它同时也是8月份城六区的销冠。跟国贤府的共性之处是，同样来自之前不被看好的板块——金盏板块。项目的一句slogan很打动人：把房子种在花园里。![]()
产品力比国贤府更好，当然价格也更高，均价7万出头。曾经卷地段，是因为房子的强金融属性，住的使命更多让位于升值、学区等其它非居住要素。但如今，回顾居住本质后，住的舒服，切切实实成为了第一要务。以前5年是一个换房周期，如今这个周期会不断延长，既然换不动了，涨不动了，那么一步到位，反倒最经济划算。这是中国居民买房观的悄然变化，牺牲一点点地段优势，换来了高性价比和豪宅体验。尤其对于曾经在北京住惯了好地段、老破小的人来说，真的是一次难得的机会。讲到这里，突然有种强烈的预感，昌平的下一个销冠红盘，大概率在朱辛庄北侧的小沙河地块。这个地块，之前也跟大家介绍过，复盘了以上因素后，我突然发现，它具备了销冠的所有基因，未来如果是个好学生拿地，产品、定位都争气，估计会重现朱辛庄的荣光。朱辛庄的大餐又要上桌了？除此之外，昌平另外两个备受关注的歇甲地块和东小口地块，也同样令人期待。如果未来开发商集体觉醒，抄国贤府的作业，失去了产品竞争力后的国贤府，在未来的二手房市场是否能打，就真的不好说了。不过这一切取决于财政政策、土地政策以及地产的周期进度，更重要的是经济的复苏速度。好消息是，政策开始放力，刺激股市的举措更是提振人心，局势开始向好。下面，决策权交给大家。依旧尊重所有买与不买的决定，但是，如果你想要一个好房子，欢迎找我们，帮你一起找到它！![]()
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