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基本案情
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x物业公司公司是某县某小区的物业服务单位，该小区由x物业公司公司提供物业服务。2019年10月30日，某小区的房屋开发单位与x物业公司公司办理小区楼宇物业服务移交单，移交明细包括小区#楼、#楼全部房屋，两楼水电气运行正常，两楼共6部电梯运转正常及检测合格证书，电梯IC卡500张、读卡器1只（含系统光盘一张）等内容，明确以上#楼、#楼物业服务及相关责任自2019年11月1日起由接收人x物业公司公司负责。
2019年12月16日，业主刘某某办理所购的某小区某幢某单元某室房屋交房会签手续，后于2021年6月21日办理不动产权登记证书。在x物业公司公司提供物业服务期间，该#楼电梯由x物业公司公司通过刷卡系统进行管控,每位业主持自家电梯卡到达自家所在楼层，x物业公司公司为业主刘某某办理了#楼电梯IC卡。初期，业主刘某某能够正常刷卡使用#楼电梯IC卡。之后，业主刘某某提出物业服务不到位未支付物业费，x物业公司公司多次暂停业主刘某某的电梯IC卡使用，造成业主刘某某无法正常使用电梯上下楼。因被告多次停卡，影响原告自由上、下楼，严重侵犯原告的合法权益，原告遂提起诉讼，要求物业公司停止侵害自己使用电梯的权利，拆除梯控装置。（来源：灌南县人民法院）
02
法院审理
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法院认为，本案中，拆除X号楼X单元电梯梯控系统属于业主共有和共同管理权利的重大事项，该重大事项应当由业主通过法定程序共同决定，单个业主无权决定，业主刘某某未提交业主共同决定的材料，其本人并不能代表全体业主，故其无权要求拆除X号楼X单元电梯梯控系统。但是，电梯属于全体业主共有,业主刘某某作为业主享有共同管理、使用的权利，x物业公司公司限制业主刘某某电梯IC卡使用导致业主刘某某上下楼不便、有家难回，影响到业主业主刘某某的正常生活和邻里交往，侵犯了业主业主刘某某的权利，违反了法律规定，应当承担停止侵害、排除妨碍的民事责任，本院确定x物业公司公司应解除对业主刘某某的电梯IC卡在某县××镇×××××期××号楼×单元××楼层电梯间的使用限制，不得再次限制使用。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”本案中，双方当事人之所以出现梯控纠纷，归根结底在于双方对物业服务质量情况有争议，业主刘某某未支付物业费。本院认为，法律虽赋予物业服务人有向业主追交欠交物业费的权利,但并未赋予物业服务人可以在业主使用电梯上设置障碍的权利,以电梯梯控催收物业费的行为，违反相关法律规定，应当及时改正。
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小编说法
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物业服务和管理的目标应当是维护业主的合法权益，改善业主的生活和工作环境。物业服务人应当明确,物业服务的本质属性是服务,作为提供服务者的物业服务人应当提升物业服务质量，按照物业服务合同约定及时回应和解决业主合理合法诉求。业主也应明确，支付物业费是业主的基本义务,也是物业服务人为业主提供必要服务的基本保障,业主拒交物业费对其他已交费业主有失公平,物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低,从而影响全体业主的利益。未经业主共同决定擅自设置、不当利用电梯梯控催收物业费，违反法律规定，容易加剧业主与物业服务企业的矛盾，不符合物业服务和管理的宗旨。同时，社会主义核心价值观友善和和谐的社会理念支持和鼓励小区业主之间、邻里之间相互交往，互相帮助，增进友谊，弘扬社会正能量。未经业主共同决定而利用梯控系统违法限制业主使用电梯，妨碍了正常的邻里交往，容易造成邻里生疏和冷漠，不符合友善和和谐的社会主义核心价值观。
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法条链接
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《中华人民共和国民法典》
第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十八条 有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
END
监制：张永江
作者：梁长征，湘潭大学法学院2023级法律（法学）硕士研究生
编辑：梁长征
责编：许媛媛
审核：吴霞
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