城市小区业主对物业公司的服务不满意，有时会想更换物业公司。怎么更换物业公司可是一件有讲究的事情。今天陈律师拟就此事为大家徐徐道来。
首先要搞清楚为小区服务的物业公司是由谁代表业主聘请的。
在小区刚投入使用的时候，由于入住的业主还不多，但物业服务又必须提供，这时一般是由开发商出于维护业主的利益首次聘请提供物业服务的物业公司。
【1】在入住的业主达到一定的数目后，就可以依法召开业主大会选举业主委员会了。业主委员会选举后，就可以由其代表业主执行业主大会的相关决定聘请新的物业公司。【2】新聘物业公司可以是原来开发商聘请的物业公司，也可以是其他物业公司。
在有些地区，比如说辽宁省盘锦市，当一个小区迟迟未能召开业主大会，或者业主委员会虽然依法成立了但未能依法履行职责又不能正常调整或换选时，可以成立物业管理委员会来代行业主委员会职责。因此，在业主大会作出选聘物业公司的决定后，这个物业管理委员会也能代替业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同。【3】
由此可见，更换物业公司的关键在于有资格代表业主聘请或者说解聘物业公司的主体。这样的主体一般可能是首次聘请物业公司的开发商、业主委员会或者物业管理委员会。
下面接着聊聊如何在不同情况下更换物业公司。
小区投入使用初期在不具有召开业主大会、成立业主委员会以及物业管理委员会条件的情况下，入住业主对物业公司不满意时可以向开发商反映，请求其更换其聘请的物业公司。
在已经成立业主委员会的情况下，小区业主通过业主大会作出相关决定后可以请求业主委员会代表自己更换物业公司。若尚未成立业主委员会，有条件的话也可以先依法成立业主委员会，之后再请求其代表业主更换物业公司。若已成立的业主委员会不能依法履行职责，小区业主可以考虑依法改选业主委员会成员或者对该业主委员会整体进行换选，然后再请求改选或换选后的业主委员会依法代表业主执行业主大会相关决定，更换物业公司。
在成立物业管理公司代行业主委员会职责的情况下，业主也可以请求物业管理委员会执行业主大会相关决定，更换物业公司。若物业管理委员会没有满足业主的请求，业主还可以考虑早日成立业主委员会，结束物业管理委员会代行业主委员会职责的情况，在业主委员会成立后依法向其请求代表自己更换物业公司。
注：【1】参见现行《物业管理条例》第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
作者简介：陈智永律师、法律专业博士，电话：15842723795；刘晓燕律师，电话：18842769473。
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