城市小区内车位、车库的归属问题有时会在建设单位和业主之间产生一些争议，特别是在一些老旧小区中。今天律师想结合有关法律的规定谈谈这个问题。
《民法典》【1】对该归属问题专门进行了明确。其第二百七十五条第一款规定，“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据《民法典物权编理解与适用（上）》对该法条的释义【2】可知，规划内的车位、车库是建设单位在建造之初经规划部门批准并在建造完成后可以办理产权登记的车位、车库。按照惯常做法，初始登记时整个项目的权属会整体办理至建设单位名下，建设单位因建设这一事实行为先取得这部分车位、车库的所有权。之后，就其所有权以及使用权可以进行进一步的约定处理。注意，此处的出售涉及的应是所有权，附赠涉及的既可能是所有权也可能是使用权，而出租涉及的则只能是使用权。
该法条第二款还规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。该款强调，业主共有车位的前提是车位占用的道路或者其他场地都须是业主共有的。
接着《民法典》第二百七十六条又规定，“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该法条强调的是业主对前述规划内车位、车库的优先权。
这里要说明一下，《民法典》上述两个法条的内容实际上是完全沿袭原《物权法》【3】第七十四条的规定。
前述规定相对比较明晰，但问题的难点则在于《民法典》以及原物权法实施前有关小区的车位、车库归属争议现在怎么处理。这之前没有相关法律法规对此进行明确，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条的规定，这些争议的处理一般可以适用《民法典》的上述规定。【4】
附：城市小区的车位到底应该归属于谁？【5】
依据法律规定，建筑规划内的小区车位属于开发商所有，但该类车位流转时必须严格遵循“首先满足业主的需要”的精神，而建筑规划外的小区车位是占用业主共有场地的车位，其应由全体业主共有。
具体来说，由于小区车位有着不同类型，其归属应分别处理：
1.地面车位
根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑规划内的车位应当属于开发商，而占用业主共有场地的车位则属于业主共有。
2.地下车位
具体可分为利用人防工程改造的地下车位和非人防工程性质的地下车位。《人民防空法》第五条充分肯定国家主体以外的其他主体对人防工程进行投资、收益的权利，并且在实践中该类人防工程及其所涉车位通常是由开发商出资建设的，因此虽然人防工程属于国家所有，但建设在地下人防工程中的车位一般是由开发商使用、管理并享受相应收益的。需要说明的是，这类车位在战时应当无条件接受征用。就后者而言，依据法律规定，规划内的车位属于开发商所有，规划外的车位属于全体业主共有。
3.架空层车位
由于此类车位占用的是整栋楼房地基范围内的土地，属于小区业主的共有土地范畴，开发商不需要进行太大的投资即可作为停车位，因此其应当属于整栋楼房业主共有。
注：【1】该法自2021年1月1日起施行。
【2】参见该书人民法院出版社2020年7月第1版中相关内容。
【3】该法自2007年10月1日起施行，并自2021年1月1日《民法典》施行后废止。
【4】参见《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》（自2021年1月1日起施行）第三条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。
【5】此附文的内容主要来自于《业主行使车位优先权的现实难题与路径探析》，载《浙江审判》2022年第6期。
作者简介：陈智永律师、法律专业博士，电话：15842723795；刘晓燕律师，电话：18842769473。
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