在商品房首次交易过程中，有很多需要注意的环节，譬如网签、合同备案、预告登记等。商品房网签、合同备案和预告登记三者彼此之间既有联系，更有区别。了解待售商品房的合法性，防止一房多卖，为银行贷款办理、住房公积金贷款和提取、涉税业务处理、不动产登记提供基础信息服务，都需要知悉商品房网签、合同备案、预告登记的具体情况，以切实维护和保障购房人的权益。
一、网签
1.定义
网签是网上签约的简称，指的是商品房交易双方签订书面合同后，进入房产主管部门业务网站进行操作，形成网签号并在网上公布。相关方可以通过网签号在网上进行查询商品房的交易情况。开发商与购房人签订书面购房合同后，主要由开发商登录房产主管部门的房屋网签系统办理网签手续。一般的网签程序为，交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款；由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同；双方当事人签字(盖章)；在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。
2.依据
仅具有部门政策文件性质的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）第二条第一款【1】和《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》（建房规〔2019〕5号）。
3.意义
网签的意义是让房地产交易更加透明化，以便于防止开发商一房多卖，避免损害购房人合法利益。此外，网签还有一个作用是网上实时更新房源状态，任何人都可以在网上查询已取得预售许可证的楼盘房源交易信息。
二、备案
1.定义
备案是指开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。备案既是法律规定的开发商必须履行的义务，也是房产主管部门必须承担的职责。目前，房产主管部门基本上都已经可以应用网络信息技术，对房屋交易合同进行网上备案，这样也便于与前述网签环节直接衔接。
2.依据
具有部门规章性质的《城市商品房预售管理办法》第六条和第十条规定【2】以及仅具有部门政策文件性质的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）第二条第一款和《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》（建房规〔2019〕5号。
3.意义
网签备案信息是多部门共享的，经过网签备案的合同，可以作为购房人办理银行贷款、住房公积金贷款和提取、涉税业务、不动产登记的依据，相关部门应通过房屋网签备案系统查询房屋买卖合同信息。
三、房屋预告登记
1.定义
房屋预告登记，指的是当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
2.依据
具有法律性质的民法典第二百二十一条【3】。
3.意义
预告登记是《民法典》规定的一种不动产登记类型，经过预告登记的房屋，虽然不具有物权变动的效力，但在法定期限内具有对抗第三人的准物权效力。未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋的，不发生物权效力，也即处分行为无效。比如在商品房预售中，购房人可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。可见，对于购房人来说，预告登记比网签、备案更具有保障力。
结束语
商品房网签、预售合同备案和预告登记三者虽都有防止开发商一房多卖的作用，不过彼此之间还是有着诸多区别。网签和备案虽然经常一块提起，但实际上是一前一后的两道环节，网签在前，备案在后，网签一般是商品房预售合同备案的前置环节，备案之后才能够进行预告登记【4】。商品房网签、预售合同备案都不具有物权效力，无法对抗第三人，预告登记则能产生物权效力，具备了对抗第三人的效力。这里顺便再提示一下，备案并非房屋买卖合同生效的法定要件，也就是说房屋买卖合同未经备案也可以成立且生效。【5】
注：【1】《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）二、加强房屋交易管理与不动产统一登记
（一）加强房屋交易管理。房屋交易管理是房地产市场监管的基础和核心。各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作，特别是要做好商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表的建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及监督执行等交易监管具体工作，实现关联业务有序衔接。
【2】《城市商品房预售管理办法》第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
【3】《民法典》物权编 第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”
【4】《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：
（一）已备案的商品房预售合同；
（二）当事人关于预告登记的约定；
（三）其他必要材料。
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。
申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。
【5】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（(法释〔2003〕7号 ，已经法释〔2020〕17号修改）第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
作者简介：陈智永律师、政府法治专业博士，电话：15842723795；刘晓燕律师，电话：18842769473。
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