1、基本大家的共识，购房者还真说了不算，因为供什么你就要买什么，这个逻辑似乎是现在的主流判断。最典型的一种说法就是，譬如老城区某区明年低于500万的预算根本买不到房，言外之意有两个意思。
第一，供应基本都是500万起步的，没的选。
第二，500万以上的供应去化周期很短，卖的很快，所以，供多少卖多少。
2、但我们要从市场供需结构压力角度去反思一下上述的逻辑是否成立。某区500万以上，这个销售量会不会扩大？或者会不会因为供应的扩大而扩大？供应本身会不会扩大？
显然，这个供应会扩大的，基于两个原因，第一个近郊投资机会不行，好产品、高溢价有利润空间，所以开发商要参与这些热点区域，第二，近郊的土地卖不动，卖地压力倾向于主城区，从这两个维度来看，供应会扩大，但扩大多少呢？主城区的出地率不高，所以不会大幅度增加，但是还是会增加。
那么如果供应扩大了一倍，销量会对应的扩大一倍么。譬如某区为例大致的年去化量为50万平米，就是五个楼盘的强销期，那么如果变成8-10个楼盘，供应变成100万平米，就是会不会变成100万平米的销售量呢？这个能不能得到一个确定的答案？估计没有人能给出来，只有试。当然，可以分析。
3、但供多了就会有压力。这个也是经济学常识，至于多到多少就会有压力呢？压力的表现是价格，就是价格守不住或者品质再提升、市场差异化竞争越激烈（还是让利于消费者来获取消费者）。50万平米，就是3000套房子，170平米的户均，当然这个区目前户均是150平米，大致是3500套，就是3500个家庭，平均分配这个区的5个楼盘，每个楼盘要卖600-700套，每个楼盘大致每个去化50-60套，大致某区就是五六个盘年度主力，作为老城区基本就是这个样子，目前的市场形势。那么如果变成100万平米，就是7000套或者6000套，10个楼盘，也是每个楼盘要600-700套。
但有一点要说明的是，即使按照160平米的户均这个折中，按照三万出头的价格就是500万起，那么还有更贵的譬如单价4万的等等。那么需要6000个家庭，满足这个区的地缘性的客群消化，并且持续下去，有没有压力？
4、有些人的目的是驱动你买其他的、买所有的，拉动所有的价格、区域，这个能够有示范作用么？这个不是我们讨论的重点，但是是我们提醒的重点。我们要辩证的去看。
5、还有一种可能性就是，供应依然保持50万平米，就是大致3500套的销售，这个销售有没有压力？这个某区有没有需要论证，我们先看成华区，是有这个能力满足上百万供应量能力的，成华区跟这个某区显然不是一个购买力量级，所以成华区要靠扩大赠送率兼容，从而保持客户持续性，当然，某区也一样的可以靠新规来兼容更多的客户。但3500套，有没有压力，过去一直以来，连续很多年，老城区五区除了成华区和金牛区，其他区的供应销售是相对稳定的，包括市场高峰期，现在被拿出来作为典型，就是50万平米，在市场上行期和市场下行期，有着不同目的的解读。
6、但问题是，这个50万平米，现在开发商正在竭尽全力来做好的产品标准，跟之前那个50万平米产品根本质量马马虎虎就不愁买是两个概念。这个提示一个什么细节呢？购房者的主动性，因为高总价的主力供销，以及资产增值的预期落空，实质上变成了一种消费逻辑（文章链接：展望2025成都楼市：顽强还是复苏；成都楼市：明升暗降；成都楼市三阶段：多赢到博弈的反转密码）。也就是说是不是购房者说了算呢？还是供应者说了算？是谁被动是谁主动？从这个细节可以看出，开发商为了去化也是拼了，当然好产品好客户肯定是好事，但我们分析的重点是通过这几好，来看供需之间的结构作用关系，发现是谁说了算？
7、当然，如果某区不需要做出销售规模扩大的需求，那么必然不用向跟成华区一样的逻辑，就是扩充上百万的供应量，必须靠各个面积段的多元化驱动客群兼容，包括成华区的大热门二八和槐树店，一百出头的户型多的是。这个还是一个供需关系的论证。但通过对供应和销售数量的假想论证，我们还是试图找出某区的500万级别主力产品去化的边界，或者至少找出这种边界的压力大致在什么地方？能够保证50万的去化量，开发商都拼了，否则，购房者基于过去各种经验，能不能买单、凭什么买单呢？
这个主动性随着房价的增高和资产预期的降低，主动权在于消费逻辑的购房者手里，这个就是压力边界，这个压力边界通过开发商的产品力度，我们能够明显感受的到。
8、短期供需变化，被解读为长期供需变化，短期供需变化，实际上没有被解读对。长期供需变化肯定是行业红利的消失，短期供需变化，是一些新的需求的热点，但这些新的需求热点，能不能支撑市场的供需长期均衡还是个问号，老城区这种高总价的短期的供需均衡，这出现在局部的板块，不能替代其他板块的逻辑，也不能代表长期市场均衡逻辑。但被拿来鼓吹为一种全局的、长期的市场趋势，是不对的。
即使是这种短期的市场供需均衡，通过开发商的努力，依然显示出了购房者的一定主动性，所以，才是一种供需均衡，而不是购房者的无奈，同时也显示出了市场的一定压力边界，即使是这种热力板块。
9、当然，另外一个不乐观的情况就是，如果供应不扩大，那么开发商的机会呢？这个机会就会少，土地竞争也会激烈，那么利润空间也会有压力。如果扩大超过了这个边界，购房者数量能否支撑？也会变成一个来自于需求对供应的压力。
10、供地比较保守的青羊区，都已经出现了土地的批量供应，地价竟然不如成华区当天地价，锦江区的供应似乎也在慢慢扩大，因为林家坝还是非常有阶段性供地潜力的，那么高新的潜力呢？大源西有没有持续的供地的潜力呢？当然，供地的节奏要根据城市的发展需求调整，但是供地节奏的控制力必然来自于三个圈层能够均衡发展、满足土地收入需求，但问题是现在二圈层、三圈层的土地供应遇到存量瓶颈，所以，接下来如何演化，我们拭目以待。
11、如果高总价产品未必那么乐观，如果老城区的供地有所扩大，那么，成华区就是一个典型的代表，当然，天府新区也会，其他区的趋势是否也会符合这两个区的趋势呢？就是产品的多元化，来匹配土地供应，这样可以扩大客群，因为新规促使即使是套四只要一百出头就可以了，并且还相对宽松，就是我们一直以来的观点，当然，只是观点，欢迎讨论指正。
