1、今天来分析一下这个价格U型曲线的局部市场特征。这个市场特征尤其在天府新区的几个楼盘表现的比较突出。老城区的价格还相对稳定一些，主要体现为我们之前分析的相对过去几年价格的明升暗降，这个主要是因为实得率的影响。当然，实得率而言，6-12月份天府新区这几个楼盘的产品实际上一样，是在同一起跑线，这个不作为干扰因素。在同一起跑线的维度，来看这个典型区域的价格U型曲线。
2、这个U型曲线的典型表现为，就是6月份价格维持的价格点，基本等于12月份的价格点，是U的两端高点，而7-10月份比较突出的是就是这个U型的底部，就是价格的底点，当然，7月份是下滑的那个位置，而11月份是上升的那个维持，所以，构成了一个可以近似的U型曲线。7月份购房数量下降，10月份购房数量攀升。
3、在短短六个月之内，价格出现了下滑和反弹两种市场极端特征，为什么说极端呢，因为时间太短，就发生了逆转。这种极端逆转显然代表了两种情绪，当然，情绪未必左右市场，但情绪跟市场是可以相互作用的，至于作用和反作用力的大小和影响，暂时我们不能精确衡量，但是可以去逐步剖析。
4、12月份，有朋友着急的咨询我这其中某一个楼盘，因为价格又恢复到6月份的价格了，他缴了诚意金，问要不要下手。笔者给他的建议是先观望一下，因为笔者认为U型的前半部分是长期因素导致，而后半部分是短期因素导致，短期因素主要来自于政策给予的信心。10月份、11月份以及12月份，根据购房者的心态反馈，实际上是逐步紧迫的，就是有一个购房心态紧迫感的上升。
我们不能说，这个U型的后半段的主要决定因素是购房者的心态问题，但如果要找其他因素，一时半会儿也不好找，有人说这个供应短缺、楼盘少、地价高等因素，但这些因素同样在6月份到9月份一样存在，当然，有人说去化周期发生了变化，但是不能把因为10-12月份的去化量作为分母算出来的去化周期作为一个原因，因为本身这是结果的呈现。
那么，如果说找不到一个坚实的原因的话，这种趋势是否会持续下去呢？当然，给他的建议是，如果12月份不买，即使行情可持续，这个价格以后在一个较长的时间内也能买到。当然，这个是个人建议。
5、但我们发现了一个关键点，就是其实这个是同一批人的两种心态。从6月份-12月份在成都市场的购房者实际上是同一批人，或者说都是这个阶段的客户，他们基于这个U型曲线上的所有分布价格，都有购房能力。不是说因为6月初那个价格点的客户和7-10月份那个价格点客户、以及跟11-12月份这个价格点的客户这三者的客户购买力，因为某种基本面的变化发生了购买力的变化，导致的价格被迫屈从于他们的购买力，这是不成立的，这一点我们是可以达成共识的。
6、另外，关于供应者而言，是不是主动的？首先，六月份以后，供应者是被动调低了价格，然后延续了三个月，当10月份销量开始反弹的时候，供应者顺势主动调高了价格，前半段被动、后半段主动，供需关系发生了逆势。我们可以得出一个判断，就是，是不是购房者的数量以及供应的数量发生了某种变化导致呢？实际上，并不是，在这个半年的时间段内，供应并没有发生变化，并不是因为供应的减少导致的供不应求，恰恰是因为前半段的价格下调导致的销售并不理想，反而形成了阶段性的存量，所以，这个短期的价格反弹，并不是因为供应的原因。
7、那么是不是因为需求的数量忽然上升了呢？当然，如果从结果的表现来看，10-12月份的成家量显示销售量是上升了，但这个销售量对应的需求数量基数是不是突然放大了呢？有些人给了一个解释就是外地购房团，某某购房团来成都看房等等，成都的确是一个全国宜居城市，如果说因为789月份的价格调整，吸引了外地购房者来抄底，这个说法似乎可以自洽，因为现在不限购了。也就是说需求是由外地人来拉升的。
但笔者并不认同这个观点，成都楼市的需求量基数必然大部分来自于城市自身的力量，这个根据过去20年的经验来看，并不是外地人来炒作的，当然，成都人口不断扩张、城市吸附力强，但是造成的结果是外来人口变成成都人，这个逻辑是成立的，但依然是城市自身力量的原因，而不是突然来了某个扰动因素，这种偶然因素是不能成立的。
8、真实的情况，笔者推论应该是，成都楼市自身的需求本身是有的，但需求在U型的前半段，表现出来的价格回调的这个对应特征是，一个是总价还是有些压力，一个是这些购房者依然买得起，另外一个是购房者在犹豫，就是这个犹豫的档口上，形成了市场价格下调的压力，那么，这个时候，购房者实际上也并非主动，因为是犹豫的，所以下定很难，造成了U型的前半段，那么这种犹豫的判断因素是来自于长期的因素，因为整体楼市周期是处于需要止跌回稳的下行周期，所以基本大部分人都是这个判断，这个犹豫的逻辑是成立的。
为什么犹豫呢？不是因为买不起、不是因为不想买、而是因为不敢买，想买是关键，为什么想买？因为需求是刚性的，就是房子这个东西是一种刚性需求，所以，心态非常关键，有个经济学名字叫消费者效用，这个名词在古典经济学当中是一个非常关键的因素，尤其是刚需需求，这个消费者效用对于价格的短期力量是比较大的。
9、从这个角度来看，从消费心态或者从消费者效用这个角度来看，这波市场的行情，也就是U的后半段，也是由购房者根本驱动的，而不是由供应者即开发商来驱动的，或者说是由购房者的消费效用驱动的，从犹豫变成了不犹豫。
那么，这种力量在短期内是非常显著的，但这种消费者效用在长期内是趋于平滑的，它并不能决定一个市场的长期供需价格，当然，楼市因为土地的因素会变得更加特殊一些，但并不妨碍这个短期消费者效用驱动带来的跟其他商品一样的市场短期波动。
10、当然，我们可以把这个效用理解成通俗的情绪，换句话说，这个价格是我们购房者自己推上去的，而不是开发商推上去的，开发商本身因为长期因素的扰动，在U型的前半段做出了价格调整，是被动，这个U型的前半段，也是购房者根据长期因素做出的判断形成的犹豫，U型的后半段同理。这两种情绪的互换，实际上是可以造成短期市场波动的。
11、情绪是一种来不及思考的因素，因为我们根本没有思考过，或者说我们根本没有思考能力。情绪会造成市场波动，这个共识可以被大家理解和共识。甚至用有些人提出了短线操作的建议。从短线操作，我们想到了股票。当然，这里声明，我们只是一种分析和推论，对于楼市的后期走向，我们依然要判断严谨，这里仅仅是试图分析这个短期U型曲线的构成逻辑，至于曲线以后得走势，需要进行其他系统分析的才能得出判断，包括产品、赠送、土地供应的压力、地缘客户的可持续性等等，这些判断我们陆续的呈现在其他文章中。
12、股市目前整体的财富增量相对较难。因为需要实体经济的发展带来金融市场的增量，而不是有些人说直接通过货币来刺激股市，这种货币通过虚拟经济来刺激，本来就是不被允许的，因为这不是鼓励脱实向虚么？当然，股市的信心是可以鼓励的，因为股市作为实体经济的支撑、媒介，是不能被恶意做空的，也不能被失去信心带来被严重低估，我们股市还是能够对应我们的经济总量的力量。
有些人对于股市的不信任，还是因为参与了股市的短线操作，但股市的短线操作的风险性是无可厚非的，当然不是因为有些违规这些因素导致的，股市本身就是有一定风险的，当然，正是这种风险对应了短期的股市的收益，这个虚拟经济的一种正常现象。
股市的根本还是实体，当然虚拟经济的短期波动，会基于实体的信息结合股民的情绪发生，从短线来看，如果从负面的非主流来看，掌握信息甚至用信息来影响情绪的套路，可以被操纵，因为信息不对称，但这不能解释股市短期波动，我们不能把股市的短期波动归咎于违规，因为违规非主流，当然，也造成一些问题，股市的短期就是充满波动，因为情绪、信息、以及买卖双方行为的短期性形成相互作用力，从而曲线的幅度比实体经济的曲线幅度要陡峭的多。
13、当然，我们不是说要把这个今天分析的楼市U型曲线跟股市这种短期的正常波动甚至大波动来类比，毕竟楼市是实体，但楼市有些人也归结为金融行业，因为资产的金融属性很强，但这半年来的楼市价格U型曲线，显然又不是因为金融属性主导导致的，根据我们的分析还是购买端发生的情绪变化，当然，这种情绪会带来对于资产价值的判断，但首先发端是购买者，而不是因为货币大量进入让资产的金融属性呈现导致的，或者说购房者会预期发生这种情况之后做出的决策导致的，但实际上货币有没有能力和意愿大规模进入楼市来体现其短期的金融属性，这个情况目前还没有发生。
14、当然，愿打愿挨，这个股票这种高风险的行业，其平均收益肯定是低于其他行业的，譬如麻将，基本还是茶老板胜出和少数高手胜率高，大部人是胜率很低的，从短线操作来看，基本就是这个逻辑。当然，行业的红利，使得多数人盈利，在楼市出现过（股市也出现过），并且持续了较长一段时间，譬如从2000年到2016年大多都是可以的，但这种盈利习惯能够维持，不是靠货币刺激出来的，而是国民财富创造和增长的表现，这种长周期的楼市红利，给我们带来极大的信心，甚至出现了炒作，当然，炒作被遏制，甚至出现了楼市的调整期以及一些负面问题。
15、对于短线操作，但总归是很多人抱有侥幸心理，当然，我们可以叫做冒险心理，但侥幸心理是人类的优点，没有侥幸心理，哪里来的冒险和开拓精神，实际也在推动社会进步。短线操作实际上是长线操作的一种动力，正如股市被创造出来的时候，不是因为长线驱动，而是相当于众多人一起合作、出资来驱动那些能够非常盈利的事情，股票市场发端于荷兰，让荷兰率先成为强国，顶峰时期，荷兰的船舶公司规模相当于整个世界的一半以上，这个力量来自于股民和良好的信用的体系，以及世界贸易需求的驱动这种大背景。
