东莞二手网签在 2024 年 12 月创下了新高，据东莞住建局最新数据，该月二手网签达 3642 套，成功突破 3000 套大关，成为全年最高纪录 。
这一数据不仅是近 18 个月来再次冲破 3000 套，也是近四年来网签月份中的第二高成绩，同时，东莞多个镇街的二手网签数据也纷纷刷新了各自的历史记录。
不过呢，这里面的门道可不少。您再看看贝壳网的数据，10 月二手成交 1262 套，11 月成交 1002 套，到 12 月成交只有 973 套，这数据一路往下走，看起来成交情况不太乐观呀。
那为啥 12 月二手网签却能创下记录呢？这背后啊，有两个主要原因。首先是网签延迟这事儿，12 月网签的成交量里，有一部分其实是 11 月甚至 10 月就达成交易了，只是网签系统 “慢了半拍”，拖到 12 月才显示出来。
还有个关键因素就是契税啦。12 月 1 日开始实行契税新规，好多买家都精明着呢，
就等着 12 月 1 日新规落地后，再去办理网签过户，这就导致 12 月网签量一下子猛涨起来。所以说，契税政策绝对是 12 月网签暴涨的头号功臣。
总体来看，今年年底二手成交确实出现了 “翘尾” 现象，不过这大多是靠 “以价换量” 实现的。现在二手成交均价大概在 1.6 万左右，差不多是近一年来价格最低的时候了。
从全市范围看，大部分镇街的房价还在跌跌不休，不过松山湖倒是表现得格外亮眼。
就拿金域松湖一期来说，80 平的两居室，现在挂盘最便宜的一套要价 235 万，可去年 8 月份，最低成交价才 210 - 220 万，这一下子就涨了十几万呢。
对了，还有个值得留意的点，光看东莞在贝壳网的二手挂盘量，就已经高达 6.8 万套啦，这数字可不小，后续市场会怎么发展，还真得好好观察观察呢。
从全年的数据来看，东莞新房网签量大约在 2.6 万套，这个数字不算高。但有趣的是，全年新房供应量大概在 2.2 万套左右。嘿，您发现没，这意味着 2024 年东莞新房成交数量超过了供应数量。这可就好比是给新房库存来了一场 “大扫除”，有利于消化库存。
而且从各方面情况综合分析，东莞新房库存正一点点地减少。按照中原数据给出的信息，东莞市场上真正在售的库存也就 2 万多套，滞销库存差不多 1 万套。要是把滞销库存剔除掉，按照 6 个月的消化速度来计算，消化周期大概是 15 个月。
照这趋势，2025 年东莞新房库存预计还得接着往下降。为啥这么说呢？关键就在于新房供应大幅减少啦。合富数据显示，截止到 2024 年 12 月底，东莞一手住宅潜在供应约 484 万㎡，跟去年相比，直接减少了 15%。
咱们还专门统计了一下，明年东莞入市的纯新盘项目，预计都超不过 10 个，这数量简直少得可怜。您想啊，东莞如此严控新房增量，对 2025 年的房价稳定那可是相当有利呀！
03
2025，三四月一波小阳春
年中后开启复苏
那么，东莞2025年的房价究竟会如何“走位”呢？咱们不妨来分析分析。首先，从政策层面看，2025年那可是政策火力全开的一年，堪称货币大放水的“盛宴”，
更是房地产定调止跌企稳的关键节点。这就好比一场没有硝烟的战役，高层下了死命令，必须打赢这场仗。要是房价还稳不住，那就等着更强力的政策“炮弹”轰过来，直到把楼市稳稳拉起。
再者，一旦房价成功企稳，接下来的路似乎就只有反弹这一条了。另外，东莞房地产的走势很大程度上得看深圳这位“老大哥”。毕竟深圳可是整个大湾区的龙头老大，深圳要是没稳住，广州也难稳，东莞自然也得跟着“晃悠”。
到了2025年，如果深圳的核心区能够企稳，那核心区房价必然上涨。要知道，核心区要是不涨，外围区域就难以稳定，东莞的房价恐怕就得继续往下探。还有哦，2025年三、四月很可能会迎来一波小阳春。
为啥这么说？您瞧，东莞新房和二手房库存目前还都处于高位呢。要想实现整体楼市的复苏，一方面得靠官方继续严格把控增量，另一方面还得指望需求能逐步复苏，慢慢消化库存。只有库存消化得差不多了，供需关系实现转变，市场才有希望真正站稳脚跟。
