嘿，你听说了没？东莞的房租居然还在 “跌跌不休” 呢！
诸葛找房数据中心最新爆料，2024 年这一整年，全国 40 个大中城市租金挂牌均价是 34.94 元 /㎡/ 月。咱大东莞自然也不能 “独善其身”，数据明晃晃地摆在那儿，2024 年 12 月租金均价差不多 28.5 元 /㎡，跟去年同期一比，好家伙，直接下跌 1.11%，这下滑速度，房东们看了都得默默抹一把辛酸泪。
不过这事儿吧，细想也没啥好奇怪的。眼瞅着要过年了，大家都盘算着回老家潇洒，出租房可不就空落落的，空置率 “蹭蹭” 往上涨。这时候租客少得可怜，需求疲软得像霜打的茄子 —— 蔫了。房东们心里也犯嘀咕啊，就怕你拍拍屁股不租了，那空着的房子可就是干赔本买卖，所以只能咬咬牙，跟着行情把房租往下压压咯。
01
东莞租赁市场遇冷
网红盘租金也跌了
嘿，你知道不？东莞租金那是真真切切地 “跳水” 啦！就拿东莞城区的网红盘景湖时代城来说，这地儿以前可牛气哄哄的，98 平的三房，前两年租金高峰期那是每月 3800 - 4000 元，好家伙，现在呢，最低只要 3000 元 / 月，直接 “高台跳水”，差不多跌了近 1000 元，这价格波动，像坐过山车似的，刺激不？
再瞧瞧另一个网红盘万科金域华府二期，106 平的三房，之前房租稳稳站在 3500 元的 “高位”，如今倒好，最低只要 2700 元 / 月，这降幅，堪称 “大跳水冠军”，租金大幅下降，租客们估计都偷着乐呢。
由此可见呐，如今东莞城区和那些实力强的镇街，网红楼盘的三房租金，大多都 “回笼” 到 3000 元以内啦，钱包压力瞬间小了不少。
还有更有意思的，东莞有些小区租房挂盘量那叫一个大，房东们为了抢租客，直接开启 “内卷” 模式，价格一个劲儿地往下掉。比如说东城的景湖春晓，上贝壳网瞅瞅，租房房源多达 132 套，跟 “房源大军” 似的。小区里最便宜的 33 平单间，现在月租 1300 元，这价格，卷得租客都挑花眼了。
南城的万科翡丽山也不甘示弱，小区租房挂盘有 83 套，光三房挂盘就占了 55 套，这场面，堪称 “房源内卷大战”。好几套 95 平的三房，租金居然只要 1800 元，房东们这是卯足了劲儿争客源，租客们反倒成了 “香饽饽”，挑房都能挑出优越感啦！
02
东莞出租房源
高达29900套
你说奇不奇怪，眼瞅着都年底了，东莞的租金居然还一个劲儿地往下跌，这是咋回事呢？
首先，年底这阵儿，房屋空置率那是 “蹭蹭” 往上升啊。从贝壳网扒拉来的数据瞅一瞅，好家伙，目前东莞在租房源差不多有 29900 套，这都快奔着 3 万套去了，数量高得吓人呐！
就拿城区来说，南城有 5010 套待租，东城 3038 套，莞城 1920 套，这三地加起来将近 1 万套，占了整个东莞租房源的差不多三分之一呢。可再瞧瞧城区的常住人口，这将近 1 万套的出租量，明显就是房子多得没人住，供过于求，房东们能不着急嘛，价格自然得往下压压。
其次呢，现在的业主们想法也变了，都琢磨着 “苍蝇蚊子都是肉”，能多挣一点是一点。出租房子好歹能减轻点房贷压力，所以纷纷把房子往外租，房源一多，竞争可不就激烈了，租金也跟着遭殃。
再者，年底向来是租房的传统淡季，尤其像东莞这种外来人口占比高的城市，一到这会儿，人口流动性大得很。好多人都回老家过年，或者年后有新打算，暂时不租房了，有效需求一下子少了一大截，房子空着没人租，房东不降租金咋整？
最后，租客这边也有难处，手头紧巴巴的，对租金的承受能力直线下降。租客们眼巴巴地盼着业主能大发慈悲，适当降降租金，好让自己喘口气，减轻点生活压力。
这么一综合，这两年租房供应一个劲儿往上冒，需求却越来越少，租客还对价格格外敏感，一门心思盼着降租金。几方因素这么一搅和，可不就导致东莞的租金一路下跌咯。
03
为什么东莞的租金
回报率这么差？
嘿，你要是纵观整个东莞的租房市场，就会发现一个扎心的事儿：租金回报率那是差得离谱啊！据诸葛数据研究中心给出的数据，2024 年上半年，东莞整体的租金回报率才 1.4%，这在全国重点城市里一排队，好家伙，直接 “垫底” 了，简直就是班里吊车尾的学生，太尴尬啦！
那为啥东莞的租金回报率如此之低呢？这里面的门道可不少。
其一，房价高得有点离谱，前些年那房价泡沫吹得老大了。虽说这两年房价跌了些，租售比好歹回升了一点，看着健康了些，可之前房价飘在天上的时候，租金就显得微不足道了，回报率自然高不起来，就好比小马拉大车，拉不动啊。
其二，东莞这城市有点特殊，镇街、人口、产业分散得像一盘散沙。人口和产业零零散散分布在各镇，这就导致城区和松山湖、长虎等片区，租金差别不大，整体水平就像被限定了一样，怎么都上不去，没有突出的租金高地，回报率自然也跟着受限。
其三，产业结构是个大问题。东莞虽说号称有 1000 万人口，可大多数人从事的都是中低端行业，大家手头都不宽裕，对租金的承受能力就像个 “小水洼”，深不了。租客给不起高价，租金想涨那比登天还难，回报率也就只能在低位徘徊了。
其四，城中村在东莞那是 “遍地开花”，比深圳还严重。这些城中村价格便宜量又足，像个 “价格杀手”，把商品房租金的上涨势头狠狠摁住了，商品房租金想往上冒冒尖都难，回报率能好到哪儿去？
其五，城建配套实在是拖后腿。东莞的城建水平，说好听点像个 “偏科生”，说难听点就是三四线城市的模样。虽说民间挺有钱，但一看这城市面貌，公共配套、教育医疗啥的都不完善，谁愿意花大价钱租房子呀？就连 GDP 比东莞差了一半多的珠海，租金都比东莞高，这对比，太扎心了。
总而言之，东莞要是想让租金回报率往上蹿一蹿，可不能光靠等。一方面得赶紧产业升级，多培养些中高端收入人群，让租客的钱包鼓起来；另一方面，城建力度必须加大，把城市面貌捯饬捯饬，公共配套、教育医疗等设施都完善起来，到时候租金说不定就能挺直腰杆了，回报率自然也能好看些。
