嘿，家人们！深圳这边解除 2 年限售这事儿一落地呀，又有一批次新房站到了市场的 “大舞台” 上，开始接受市场的严格检验啦，那场面，就跟学生参加大考似的，结果也是五花八门呢！
咱们先瞧瞧成交均价这块儿哈，好家伙，38 个小区里呀，只有区区 9 个小区的成交价能勉强达到或者超过开盘均价，剩下那 29 个小区呢，就有点 “不争气” 了，成交价全都跌破了开盘均价，这差距，可真是够明显的呀！
再把目光转到挂牌均价上看看，同样是这 38 个小区，有 20 个小区的挂牌均价倒是比开盘均价高一些，可还有 17 个小区的挂牌均价却 “没挺住”，跌破了开盘价呢，这市场情况，可太让人捉摸不透啦。
接下来，咱先重点看看那些涨价的小区呗。从片区分布来说呀，南山、宝中这些算得上是比较核心的区域啦，那房价涨幅，就跟打了兴奋剂似的，格外明显呢！
这里面涨幅第一名的，那得是新锦安海纳公馆啦。这楼盘可不简单呐，早在 2019 年就开盘了，当时备案的均价大概是 8.3 万 /㎡呢，一下子推出了 1889 套房源，不过开盘的时候成交了 756 套，去化率大概是 40% 左右吧。
可如今再看呀，不得了咯！它的挂牌价蹭蹭地涨到了 12.4 万 /㎡，成交均价也达到了约 11.8 万 /㎡呢。你想想啊，就拿 89㎡户型来说吧，开盘那时候总价区间在 671 - 882 万 / 套，现在这一对比，至少得涨价 118 万以上呀，涨幅算下来差不多有 11.8% 呢，看着是涨了不少钱，挺美的事儿对吧？
但是呢，先别高兴太早呀！就算是涨价百万了，可要是按 3 成首付，贷款利率 4.8% 来算的话，持有这房子 6 年多下来呀，光利息就得高达 118 万左右呢，这一算下来，好像也没赚多少嘛，是不是挺意外的呀？
除了新锦安海纳公馆，还有一些项目涨幅也挺明显的呢，比如说位于科技园的润玺，还有安托山的深铁懿府这些项目呀。
就拿润玺一期来说吧，当年开盘的时候那可是被大家誉为 “神盘” 呢！推出了 1171 套房源，备案均价达到了 13.1 万 /㎡，好家伙，这吸引力可太大了，一下子就吸引了超过 9600 批客户来选房呢，那场面，人山人海的，最后居然开盘就 “日光” 了，一套不剩呀，可见当年大家有多狂热了吧！
为啥大家这么疯狂呢？因为当年呀，人们都特别乐观地预测，觉得 6 年后这房子卖出去的单价肯定能超过 20 万 /㎡呢，那想着可不得赚大发了呀。
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可谁能想到呢，这限售还没到 6 年就解除了，满心期待的高价却没等来呀，现在卖出去的均价远远没达到之前预测的价格，也就是大概 14.5 万 /㎡，这差距，可真是让那些当初满怀期待的买家们心里五味杂陈呀！
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哎呀呀，你瞧瞧，这深圳的次新房市场里呀，涨价的盘那可真是少得可怜，就那么寥寥几个，跟珍稀动物似的。反倒是跌破开盘价的项目一抓一大把，占据了绝大多数呢，这情况，真有点让人无奈呀！
那为啥会有这么多项目跌破开盘价呢？这里面的门道可不少呢！其中呀，有一部分是当年市场那热度简直像着了火一样，热过头啦，项目售价也就跟着被抬得偏高了，就跟吹气球似的，吹得太大，现在 “气” 一放，可不就跌下来了嘛。
还有一部分呢，是因为同小区有回迁房，这回迁房就像个 “拖后腿” 的，把整个小区的房价给拉低了呀。再有就是周边新盘打折打得那叫一个猛，这一打折呀，二手房价也跟着受牵连，“哗啦” 一下就往下掉了呢。
这里面跌幅最厉害的，得说说坪山的花样年旭辉好时光这个项目啦。它是在 2020 年底开盘进入市场的，当时推出了 512 套房源呢，去化率还挺高，大概有 80% 左右，说明一开始大家对它还是挺认可的呀。
可你知道当时它备案的均价是多少吗？约 4.2 万 /㎡呢，结果现在再看看成交均价，好家伙，只剩下约 2.2 万 /㎡了，这跌幅一算下来，居然达到了 48% 呀，这就好比坐过山车，一下子从高处冲到了谷底，太刺激了，不过是那种让人心里不好受的 “刺激” 呀！
同样在坪山的万樾府，当年那可是风光无限的 “日光盘” 呢！在 2020 年 11 月、12 月，还有 2021 年 6 月，这前前后后三次开盘呀，总共推出了超 1000 套房源，而且每次都是一开盘就被抢光了，那场面，别提多热闹了，当时的备案均价也是约 4.2 万 /㎡呢。
但如今呢，成交均价却只有约 2.4 万 /㎡了，这跌幅高达 42%，虽说没花样年旭辉好时光跌得那么狠，但也是 “伤筋动骨” 了呀，当年那些抢着入手的业主们，估计现在心里都挺不是滋味的呢。
再看看那些跌幅比较大的区域吧，大多都处在外围郊区，那地方呀，生活配套就跟没长大的小孩子似的，还不够完善呢。再加上这几年新房供应跟下饺子似的，越来越多，而且新房还一个劲地打折，那二手房价受的影响能不大吗？就像被一阵大风刮着，止不住地往下落呀。
不过呢，凡事都有两面性嘛，咱反过来想想呀，现在能用当年一半的价格就能买到那些曾经的网红盘、日光盘，这对于想在深圳安家的人来说，不就等于是降低了安家成本嘛。以前可能觉得遥不可及的房子，现在咬咬牙说不定就能拿下了，这样一来呀，也能让更多的人可以更好地留在深圳这个充满机遇的大城市里，也算是一件挺不错的事儿呢，你们说对吧？
