最近直播间不少外地的朋友问我：
深圳湾到底能不能买？深圳湾的豪宅怎么样？
我原本以为这只是一小撮人八卦打听打听深圳豪宅的事。
没想到昨天直播又有粉丝私信问起深圳湾豪宅怎么买的一系列问题。
看来深圳楼市放开限购、解除限售、增值税5改2免征之后，不少外地的朋友，在跑来深圳非限购区买房抄底，其中一些相对更富裕的朋友，还打算着能不能在深圳核心区配置豪宅的产品。
毕竟，深圳社保或者个税连续缴满1年，到时候非深户也能在深圳限购区买房了，而这一年很快就会过去。
所以我打算做一篇深圳湾板块的专属买房文章，简明扼要地带大家了解：
为什么深圳的新贵和老钱，愿意选择深圳湾？
深圳湾的楼盘有哪些？
不同楼盘之间，它们的档次如何？
关于在深圳湾买房，如何选择楼盘，户型，以什么价位段入手是比较不错的抄底时机？
这是我核心服务的竞争力，不轻易、低门槛送人。
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（南山科技园丨部分区域远景）
首先来讲讲，深圳湾富人的新贵群体，和老钱群体，为什么会愿意选择深圳湾。
我认为，有三个主要原因：
第一，深圳城市产业发展的绝对重心与核心，在南山，广义来讲可以泛指深圳湾以及前海湾所覆盖的福田、以及宝安中心区等地；未来的主要龙头企业含金量及密度，和增量产值厚度，也在南山，目前来看南山科技园占大头。
南山区综合实力强劲，这是由深圳这座城市的地理地貌、城区规划、产业升级发展的规律、所决定的，我在直播的时候，也经常跟大家讲。
南山区2023年GDP为8566.02亿元，比2023年中山市GDP3850.65亿元、2023年珠海市GDP4233.2亿元之和，8083.85亿还要多。
一个南山区的GDP，顶得过珠海和中山市全年GDP之和！有钱的人，尤其是年轻的有钱人超多！深圳湾作为年轻的豪宅区，也深受年轻富人的喜爱。
深圳湾板块，地理区位优越，与南山区的高科技产业集群，交通联通效率非常的高，也可以快速辐射福田区、蛇口自贸区和前海自贸区。
完全可以实现前店做生意、后院高品质居住生活的愿景。
尤其是在南山区高新园、后海总部基地、深超总开公司、当高管的朋友，不少人都选择在深圳湾居住。
第二，深圳湾对比蛇口、华侨城这些传统的豪宅区，属于后生可畏的豪宅板块。
深圳所有的豪宅板块里面，深圳湾豪宅居住区属于最新、但已经发展成熟的豪宅区。
新城规划，楼盘布局整齐划一，居住氛围纯粹，顶级配置，居住环境生态拥有自己的特点，这里面就包含了“江、海资源”。
同时楼盘聚集较多，已经形成规模聚集的新贵富人圈。
第三，豪宅产品选择品类丰富，海景房、大平层、别墅、顶级公寓，应有尽有，能够满足不同年龄段以及产品偏好的富人需求。
二、深圳湾豪宅区范围及主力楼盘
那么，深圳湾的楼盘有哪些呢？
首先需要了解一下深圳湾大致的区域，如上图所示：
滨海大道、后海大桥、东滨路、科苑南路、深圳歌剧院、后海大道、后海滨路、海德一道合为的区域。
在这个范围区域里面，以东滨路为界，北面是深圳湾后海总部基地，南面是深圳湾主力居住区。
深圳湾后海总部基地附近，待售新盘项目2个地块；主力楼盘二手楼盘5个，目前挂盘均价分别是：
超级网红顶级商务公寓的豪宅，深圳湾一号（21.3万/平米）；
网红住宅豪宅，华润深圳湾悦府1期（21.5万/平米）；悦府2期（17.2万/平米）；
商务公园用途的华润瑞府（未知）；
商务公寓用途的恒裕深圳湾（16万/平米）；
以及准备入市拍地的登良住宅地块（预计也是建豪宅）；
深圳湾主力居住区范围内，待售新盘项目2个；主力二手楼盘19个，目前挂盘均价，分别是：
三湘海尚，19.3万/平米；君汇新天，17.8万/平米；曦湾华府，17.7万/平米；
太古城北区，16.7万/平米；太古城南区，13.9万/平米；
颐安阅海，19.1万/平米；致远大厦，15.3万/平米；百丽湾，14.8万/平米；
曦湾天馥，20.1万/平米；汉森吉祥龙19.1万/平米；
卓越维港北区，22万/平米；卓越维港南区，22.6万/平米；
恒裕滨城二期，28.9万/平米；恒裕滨城一期，19.1万/平米；
绿海湾花园，17.7万/平米；阳光海滨花园，17.9万/平米；
皇庭港湾，14.2万/平米；鸿威海怡湾19.3万/平米；翡翠海岸，22.9万/平米。
待售新盘项目，中信深圳湾东角头项目，预估是深圳湾另一个超级网红盘项目，纯粹的大户型配置，网传定价28万/平米。
三、深圳湾主力楼盘概况及梯队划分
1、自2023年年7月份深圳实施“双证合一”政策以来，多年困扰深圳湾双拼房的“梦魇”终于解除，一时间深圳湾双拼房的交易活跃量，热度攀升。吐槽深圳湾最多的一个槽点，双拼房抓手，没了！
2、另一个可以吐槽的地方，就是深圳湾豪宅区的学位比较一般，但是学位的因素，并没有起到拉低深圳湾房价的作用。基本上跑来深圳湾买房的富人，都不是冲着优质学位来的。
3、臭水沟的深圳湾，臭水不再。深圳湾中心河的水质经过这些年的治理，已经逐渐成为景观河。沿着中心河两岸打造的慢行系统及绿道公园，给河两岸居民提供了非常不错的健身、休闲去处。
再说说深圳湾主力楼盘梯队梯队划分：
一梯队：悦府1-2期；深圳湾1号；三湘海尚；卓越维港；未来的入市的中信深圳湾东角头项目；恒裕滨城二期；
二梯队：君汇新天；瑞府；恒裕深圳湾；汉森吉祥龙；恒裕滨城一期；曦湾天馥；曦湾华府；鸿威海怡湾；皇庭港湾；绿海湾家园；阳光海滨花园；太古城北区；翡翠海岸。
三梯队：太古城南区；颐安阅海；百丽湾花园；致远大厦。
其实同一梯队的楼盘里面，还可以划分成三六九等的排序，同一梯队当中哪些属于龙头界别楼盘，流量型楼盘，冷门型楼盘，欢迎加我助理，找我一对一私聊。
接下来说说深圳湾板块，主力楼盘的概括。
恒裕滨城二期
小区总共5栋8个单元，共750户。
属于深圳湾三大网红豪宅之一，偏广东特色的土豪风格外立面。
豪宅当中难得的板楼单元设计，户型赠送面积多，得房率超高。
小区主打户型包含：高赠送面积的89m²4房和成交活跃量较好的户型166-170m² 4房。
深圳豪宅4000万以上成交级别的活跃楼盘当中，它是主力代表之一。
三湘海尚
在深圳湾与恒裕滨城二期齐名，但是网红热度稍逊一些的三湘海尚，属于深圳湾比较难得拥有超大型花园、舒适性的豪宅小区，总共由8栋住宅和5栋别墅组成。
住宅单元同样是板楼设计，超低容积率，才2.0，花园空间真的很阔错，想找深圳湾低密度、优质海景房，可以重点关注三湘海尚。
175平米户型为两本证，双证合一后，可以合为一本证。
201平米户型是一本证，户型得房率高！
曦湾华府
曦湾华府，与三湘海尚隔着一条马路，小区不大，由2栋住宅和4栋别墅组成，一共192户，车位300个。
2栋住宅单元，主打89平米4-5房纯复式户型，是深圳湾里经典复式户型，部分东南向户型有海景资源，小区质感稍一般。89m²复式，G户型是小区最好的户型。
属于深圳湾片区里，交易活跃度稍低的楼盘。
翡翠海岸
翡翠海岸，总共6栋，366户，亮点在于深圳湾豪宅盘里，它的单元布局和楼间距，做得比较合理，对视感弱，而且主打板楼格局的设计。
大部分户型东南朝向，部分户型远眺优质海景尽收眼底。
可惜未来中信深圳湾东角头项目建起来后，原本不少拥有优秀海景资源的户型，估计得遮挡住。
89平米的户型，交易活跃度较高；177平米户型的大平层5房，户型不错，但是跟226平米的户型一样，老是被恒裕滨城二期压制住，既生瑜何生亮啊。
物业管理综合能力，还有待提升。
曦湾天馥
曦湾天馥，小区不大，品质较高，虽然只有4栋，总共294户。
但是楼栋之间和邻居小区之间堆在一起，有点密集感，品质有豪感了，但是空间体验没有明显豪感。
小区主打热门户型是86-89平米的4房，属于深圳湾里这个面积段，相对比较有热度流量一些的户型。
另外，183-189平米的户型，看东南，还有一些海景资源；而170平米的户型，就有点尴尬，容易被三湘海尚、恒裕滨城二期等更高一梯队的竞品同面积段户型，给比下去。
绿海湾花园
绿海湾花园也不算大，小区也就总共4栋楼含6个单元，总共516户，但是车位已经达到逆天的1000个。
该楼盘，属于深圳湾内缺海景房资源的小区。
如果想要比较低门槛上车110平米以上3+1户型，同时又想楼盘还能保持一定质感的小之外，那么绿海湾花园值得重点关注的对象。
恒裕滨城一期
小区一共由4栋住宅楼组成，总共216户，其中B栋大部分的房子属于开发商自持的房子，小区物业管理及维护还是不错的。
小区卖得比较好的户型是，113m²3房的户型，虽然只能老老实实做个大三房，但是整体户型格局设计的比较好，客厅和餐厅出大阳台，属于通透性很好的户型。
另外，168平米的大4房户型，得房率和南北通带双阳台的设计也比较给力，部分前排户型可以看海景。
卓越维港北区、南区
（卓越维港南区）
卓越维港南北区，是深圳湾豪宅板块了，双本证房产的“重镇”。自从双证合一政策出来后，双本证对于卓越维港的束缚，算是基本解除了。
卓越维港南区，由5栋住宅和8栋别墅组成，总共278户，全部都是两本证，住宅单元板楼格局，电梯入户的户型，外墙非常有前瞻性地采用玻璃幕墙，现在看来小区都十分的耐看。
住宅单元8楼以上的房子，基本都是可以看海景的户型，168-175m²的户型，超高赠送，目测实际使用面积可以达到220-230m²。
这也是深圳湾小区里面，属于两本证的户型里面，卖得比较不错的户型。
（卓越维港北区）
卓越维港北区由4栋高层、3栋别墅组成，共278户，高层单元户型，也是两本证。
北区算是南区的平替，北区4栋和5栋的户型格局，南区高层雷同。
所以，南区没有合适的价格户型，可以去北区找，同理北区没有适合的房源，可以去南区找平替。
汉森吉祥龙
小区总共由5栋高层住宅楼组成，共558户，属于深圳湾入门级的楼盘。
小区质感、品质，跟北面的曦湾天馥相比，还是弱了一些。
小区内部有部分房源是回迁房，跟业主谈价时候，也常常被拿来吐槽。
另外，小户型比较容易有对视，采光也是受到影响。
小区的南面，是恒裕滨城二期。可以拿来跟恒裕槟城二期对比的户型，估计只有177m²，毕竟也能电梯入户，但是小区的档次感还是差一大截。
鸿威海怡湾
鸿威海怡湾属于深圳湾内第二大的小区，总共由9栋住宅，5栋别墅组成，共计586户。
小区为双层空中花园设计，能看海的一本证户型，也属于该小区比较吃香的户型。
其中89平米的3房，客厅出阳台能看海的户型，比较吃香；另外由于142平米的户型，赠送率比较吃亏，往往容易被客户给吐槽或嫌弃，除非价格比较有优势，估计才能抵消得房率一般的缺点。
150-165平米的02两本证户型，东南向的房子，属于少有无遮挡的海景房，算是亮点之一吧。
阳光海滨花园
小区总共由10栋单元组成，其中JK栋单元为赛嘉服务公寓所承包，该公寓单元与小区居民区的车库，不共享。
居民总户数在不包含JK栋的情况下，一共672户，停车位有1200个停车位，车位比1:1.78。
挂盘较多的户型，主要是G、H栋的89m²，并且都是2梯7户和2梯8户的高户梯比，体验不是很有豪感。
属于挂盘多、成交量弱的户型。
宝能太古城北区
宝能太古城北区，属于深圳湾较低入手门槛同时还带有较大花园社区的楼盘。
小区共计11栋住宅楼，952户，车位2300个，围合式花园。
交易活跃度较高的是85m²的复式户型，而拥有海景房优势的户型，大约一半的户型都是两本证的房子，就是户型和得房率不一定讨喜。
另外一本证大户型由于获取的景观一般，且没什么稀缺的亮点，所以容易被其他竞品给比下去。
颐安阅海
颐安阅海，刚需体量的设计、配改善面积户型的错配型楼盘，只有一栋2单元，一共106户，纯复式小区，户型赠送面积大，买一层送一层。
属于深圳湾户型产品定位与深圳湾豪宅区错配的产品。
冷门楼盘。包括致远大厦，百丽湾这两个楼盘，选豪宅的基本可以跳过。
宝能太古城南区
宝能太古城南区，小区一共6栋，总共944户，停车位1500个，属于深圳湾主打小户型的楼盘。
目前小区租户较多，没什么地面花园，物业公区保养一般。
君汇新天
君汇新天，经常被旁边的三湘海尚给比下去，属于既生瑜何生亮的感觉。
小区总共由6栋住宅楼组成，总共744户，花园面积占地能排进深圳湾前三，楼间距开阔，户型赠送面积多。
可惜啊只有少量户型是客厅正出阳台，好的景观面看花园往往是朝北户型。
主打户型177m²两本证。
皇庭港湾
该小区由5栋住宅、3栋别墅组成，总共216户，停车位500个。
带弧形阳台的的房子，一般是177平米的户型，属于2本证的房子。
G栋235平米的户型，有一本证的房子，但不多。
考虑到户型设计的奇特型，和得房率，属于较冷门小区。
以上内容，是我对于“为什么买豪宅选深圳湾”“深圳湾豪宅区范围及主力楼盘”、“深圳湾主力楼盘概况及梯队划分”的系统阐述，属于科普层面的分享。
最后关于深圳湾壹号、华润悦府1期、华润悦府2期、恒裕深圳湾、华润瑞府，本文就不再展开叙述了，找我一对一私下咨询的时候，我再一一给你详解。
