深圳豪宅板块攻略，如今已经讲完了5篇，它们分别是：
接下来，今天这篇文章，终于开始讲到福田区香蜜湖豪宅板块了。
跟南山区呈现多点开花的豪宅板块格局不太一样，福田区内比较有价值的豪宅唯一的聚集地方，主要集中在香蜜湖及附近外溢的区域里。
而且整个香蜜湖概念的范畴比较大，以至于安托山板块，侨香，竹子林东板块，以及莲塘尾板块，这些香蜜湖外溢的地方，也有豪宅分布，也能蹭到香蜜湖豪宅区的流量红利。
并且安托山、莲塘尾地段部分豪宅的品质，也是能与传统香蜜湖豪宅区内的竞品，相抗衡的，这个留到下一篇再讲。
而香蜜湖传统豪宅的势力范围，认可度、热度最高的地方，主要集中在香蜜湖湖区豪宅地段，和香蜜公园附近的农科豪宅地段。
这也是本篇要重点着墨介绍的地方。
在香蜜湖区豪宅地段里，拥有王者级别的顶级豪宅：香蜜湖壹号；还有水榭花都这种小区内外都有湖景资源的超大公园型豪宅；以及鸿荣源在核心区开发的著名豪宅熙园；还有在该地段内，处于相对弱势的新天国际名苑。
另外在香蜜公园附近的农科豪宅地段里，拥有香域中央花园、中旅国际公馆1-2期这些明星界别的豪宅；深业中城和天御香山花园，从新房转为次新房之后，关注热度依旧未减；而东海花园1期和2期作为最早一批的豪宅，廉颇虽然老矣，但是依旧还能入饭。
这些豪宅所在的地段，分布着深圳最好的教育资源，依附于核心的区位优势，左拥右抱车公庙-香蜜湖新金融中心，以及福田CBD的产业高薪、高净值的规模人群。
（香蜜湖新金融中心规划鸟瞰图）
尤其是福田区香蜜湖金融中心，是深圳市重点开发建设区域，也是福田区“十四五”规划重点打造的三大新引擎之一。
该中心致力于打造成深圳“城市新客厅”和“新金融中心”，对标伦敦金融城和纽约曼哈顿金融区。
该区域也将高标准构建金融总部聚集、国际财富管理、创新资本与特色金融四大中心，释放超270万平方米产业空间，依托完备政策支撑与卓越服务品质，虹吸全球优质企业与高端人才。
区域内对应的标志性平台载体，都已经在建设施工当中，其中：
深圳国际交流中心：位于香蜜湖北区，总建筑面积约43万平方米，包含会议中心、宴会厅等各类规格会议室和宴会厅，最多可同时容纳超1万人使用。
深圳金融文化中心：定位为国内外一流的综合性、新型金融文化中心。
改革开放展览馆：旨在展示和宣传改革开放重要成果。
深圳国际演艺中心：参照世界顶级的演艺中心设计理念，探索未来演艺中心的方向和新科技、新技术、新演出方式。
所以香蜜湖豪宅地段的标签，会经久不衰。
福田区改善豪宅所在的地段当中，唯一能够与南山区内各大豪宅区抗衡的地方，就在香蜜湖。
接下来，我将为大家一一介绍，香蜜湖传统豪宅区内，值得优先关注的11个豪宅类型的小区。
香蜜湖壹号
（香蜜湖壹号花园内部丨图源网络）
香蜜湖壹号，又叫做香蜜湖第一生态苑，作为深圳顶级豪宅的主要代表之一。
口碑、圈层、居住环境都是顶级的存在，而且区位热度高、周边配套价值优质度拉满。
楼盘2003年批地，于2005年、2006年分批入市。
虽然楼龄已经接近20年，但是干挂石材的外立面，法式建筑风格，物业也维护的比较到位。
像这种顶级豪宅并不会因为折旧的因素，导致楼盘价值褪色。
反而随着时间的沉淀，焕发出越老越香的状态。
小区占地面积约9.3万平，容积率1.4，绿化率58%，总户数447户。
包含了联排及独立别墅在内的21栋、129户别墅单元；和8栋高层单元、一层两户、纯板式的318户大平层住宅单元（大部分可以看香蜜湖湖景）。
最小的户型为大平层188平起步，仅有30来套，全部分布于5栋华天阁；
再住上还有约241平米（奇数层）；244平米（偶数层）；245平米户型（偶数层）；286平米（奇数层）；289平米（偶数层）；330平米（复式）的户型。
全别墅设计理念，户户都带挑空，户户都有入户花园，超大阳台及其它赠送面积。
另外香蜜湖壹号别墅单元面积292-437平米不等，选择多样丰富。
水榭花都
（水榭花都花园内部一角丨图源网络）
水榭花都虽然没有香蜜湖壹号名气大，但是小区内部环境居住的舒适度，我认为更胜香蜜湖壹号一筹。
只不过在品质感和气势上，水榭花都会稍显劣势。
水榭花都外紧靠20万平米香蜜湖面，整个社区生态园林超过10万平方米，建筑覆盖率仅15.6％，容积率低至1.4，绿化率约65%，相当于豪宅公园小区。
水榭花都分三期开发，共用一个大花园社区，属于深圳核心区内，少有大型人工湖的园林豪宅小区。
项目拿地时间都是2001年，小区园林设计继承了苏式风格，园林场景丰富，设计漂亮，一步一景。
其中水榭花都一期建设于2001年12月，2003年7月开始入伙，主要是别墅和小高层。
其中别墅分为苏堤（18户）和翠堤（32户），都是联排别墅。
小高层一共4栋，名为润雨居，2梯2户，11层高，共80户，主力户型228平。
水榭花都二期建设于2002年4月，2004年5月开始入伙，主要是高层，分为跃式结构和大平层；包含4栋听水居、4栋倚湖居，总计8栋22层楼的小高层组成，共473户；主力户型有，121-157-171-191-308平3-5房。
水榭花都三期建设于2004年12月，2006年11月开始入伙，主要是高层大平层，户户180度开阔景观，南北楼间距最近超83米，视野开阔远眺。
由6个单元、总楼层28层的住宅单元组成，共473户。
主要户型：95-104-148-199-271--306平2-6房。
其中200-300平方米大平层户型比较稀缺，结构方正，户户朝南,南北通透，并带二层高南向18-33平方米超大空中花园。
熙园
（熙园内部一角丨图源网络）
鸿荣源·熙园，占地67999m²，由20栋联排别墅、叠拼别墅、小高层单元组成，是目前香蜜湖豪宅区里，容积率最低、车位比较充足的豪宅，维护比较好的豪宅小区。
该项目批地时间分2000年和2001年，入伙时间2004年，总户数689户，总停车位1050个，绿化率58%，容积率1.33%（水榭花都1.4%，香蜜湖一号1.4%，香域中央2.07%）。
主力户型包含有155-164㎡平面3+1房，161-167㎡跃式3+1房，196-199㎡4+1房，220㎡4+1房，还有别墅、洋房等；
顶层复式面积从275m²到358m²，叠拼面积从272m²到301m²，联排面积从238m²到390m²。
对比香蜜湖壹号和水榭花都，熙园密度更低，园林设计更加有质感。
但是它所配套的明德实验学校香蜜湖校区，对比香蜜湖壹号、水榭花都所配对的荔园外国语小学本部+福田区外国语北校区初中部学区，还是差了点意思。
后两个楼盘带的小学和初中，都是一梯队和二梯队优质学校。
新天国际名苑
新天国际名苑占地15000.70，容积率高达容积率为6.25，由两栋32层板式高层和12层L形配楼组成。
一户一梯、一层两户，每户配置环保户式燃气中央空调及集中热水系统，豪华电梯。
户型以130平方米至190平方米为主，面积由94 平方米至337平方米，实用率最高达90.02%。
总户数为469户，车位数为500个，批地时间2000年，建成年为2002年，绿化率为52.32%。
对比香蜜湖壹号、水榭花都以及熙园这些优质豪宅，新天国际名苑其实存在感比较低，它更像是香蜜湖豪宅区里，老一代的高档改善住宅。
天御香山花园
（天御香山花园内部一角丨图源网络）
天御香山花园属于香蜜湖豪宅区里，比较年轻的豪宅小区，外墙采用玻璃幕墙设计。
2015年入伙，地段周边生活配套更为成熟便利。并带一梯队东海实验小学＞深圳外国语小学的学位，一梯队深圳高级中学南校区初中部的学位，学区非常优质。
小区占地面积28402平米，容积率3.0，由7栋25层楼高、南北通透、板楼格局的小高层组成，总户数459户，停车位912个，车位充足。
主力户型包含了，2梯2户南北通、139-166-179-192-222-247平米的3-6房户型。
而且户型赠送面积比较多，得房率高于90%以上是常态，部分户型得房率高达100%之上。
其中户型面积139平米的3房户型，178平方米的4房户型，都是双证户型。
天御香山花园小区的质感，还是比较不错的，可惜园林设计感和物管稍微一般。
深业中城
深业中城（住宅部分）作为2021年开盘入市的超级网红楼盘，当初市场对它的豪宅预期值拉满。
作为临香蜜公园最新的豪宅小区，目前转为二手房次新盘之后，热度依旧不减。
深业中城占地面积36114.6平米，拿地时间分2014年和2015年，住宅于2019年入市。
项目建设用地为36114.59㎡，总建筑面积341592.25㎡，容积率为6.79。
地块组成上，分别由住宅、公寓/办公、商业以及幼儿园四大模块构成。
其中，建筑面积方面住宅78000㎡，公寓63185㎡，写字楼80547㎡，酒店7200㎡，商业20000㎡，配套设施10060㎡。
其中住宅部分区域，由1栋高层和2栋小高层组成。
1栋单元有43层，2梯3户，共222套房；2栋单元（2梯3户）和3栋单元（2梯2户），分别有28/29层楼，一共192套房。
主力户型主要有以下5种：
小户型133-135平米，全南向；175平-185平米；205平-212平米；229平米-232平米，户户南北通（北向5楼起看42.4万平全香蜜公园景）；以及少量370-310平米的顶复产品。
其中1栋单元住宅楼，36层及以下为2梯3户“品”字形结构，37层及以上为2梯2户的板楼结构。
考虑到户型、客厅、朝向，以及周边楼栋的布局与距离，部分户型视野较一般，且有一定的遮挡感。
对比香蜜湖其他顶级豪宅，住宅花园小区占地面积稍显“小气”，绿化率低，只能通过连廊桥对接香蜜公园作为“公区”补充。
对于小区品质和档次感的认可度，因人而异，市场还存在一定的分歧。
不过，总体来讲，深业中城居住体验，档次感还是在线的。
同时得益于楼龄、业主身价起步较高，区位地段，香蜜湖公园作伴，深圳外国语小学＞东海实验小学+深圳高级中学南校区初中部优质学区等光环加持。
深业中城成为了近2-3年入市次新盘当中，少有亏钱还能赚钱出货的楼盘。
东海花园一期
东海花园1期、2期的楼盘，作为福田区最早一批的豪宅小区，也曾经风光过，见证了福田区的崛起，也为香蜜湖垫底深圳著名豪宅区，贡献过应有的力量。
一期和二期花园社区分别于1998年和2000年建成。
一期楼栋排布为一个太极图，二期大花园为一个葫芦，二期小花园则是一个四象排布阵。
懂风水的朋友，可以自己研究一下。
东海花园一期，占地35000m²，于1998年入伙，住宅单元有7栋，总层高都是18层。总住户672户，车位349个。
小区容积率较低，户型主要是121-123平3房、136平3+1房、151-154平4房、248-299平大平层或顶复，2梯6户、2梯2户。
设计师根据当时港风住宅建筑设计理念，让东海花园一期，主打客厅阳台“内嵌式”的设计。
因此小区90%户型阳台都是内包起来的，户型通透性相对没那么优秀，而厅出阳台的户型相对很少，所以导致一般客厅出阳台户型，会比“内嵌”阳台的贵。
由于年代的局限性，当时楼盘设计考虑的时候不够有前瞻性，导致现在小区车位不充足，车位比才0.6。
再加上小区固定车位较多，共有停车位就更加紧张了，而且部分人车不分流。
不过，作为早期的标杆豪宅，居住舒适度还是在线的。
再加上拥有深圳外国语小学＞东海实验小学+深圳高级中学南校区初中部优质学区的缘故，关注度和交易活跃度还是一直在线的，主打的就是总价门槛较低买豪宅3-4房+买顶级学区学位的性价比。
东海花园二期
东海花园二期就挨着东海花园一期的东面，以印尼巴厘岛风格设计而成的中庭花园，新加坡团队设计。
东海花园二期于2000年入伙，占地80824m²，分“大、小两个花园社区”一共14栋住宅，容积率2.66，总住户1220户，车位1122个，小区部分人车不分流。
其中，大花园由1-11栋组成，小花园由12-16栋组成，两个花园之间封闭式商业步行街。
主力户型最小面积113平米3房起步，还有123-132平米；163-172平米；260平米；269-334平米的顶复户型。
具体每栋户梯比、楼层等情况如上图所示。
对比东海花园一期，二期整体小区的质感会更好一些，尽管拥有更小的户型，但是上车门槛并不比一期低，甚至更高。
整体均价二期肯定是要比一期要贵的。
你简单理解，社区大小、户型设计等方面，二期是一期的升级版本。
当然，停车位不够，再加上固定车位占用较多，小区共用停车位数量不够，是个“硬伤”问题。
中旅国际公馆1期/中旅国际公馆2期
（中旅国际公馆一期内部一角丨图源网络）
中旅国际公馆，分为一二期，为独立的两个花园社区。
其中一期为2004年社区，占地55832m²，建面124301m²，容积率2.2，共20栋，总住户548户，车位559个。
户型主要以联排别墅、小高层为主。
主力户型平层户型有85-125平米的2房；114-131平米的3房；166-188平米的4房。
属于刚需、改善、豪宅户型混搭的高档小区。
中旅国际公馆2期，2006年社区，占地55000m²，建面193483m²，容积率3.5，共11栋，总住户924个，车位1169个，均为小高层、高层平层。
从内部居家环境舒适度考量，中旅国际公馆一期内部花园的设计体验感，更赏心悦目，且密度低，并带有人工、小高层设计，但车位相对紧张一些。
对比一期的低密度大花园社区，二期住宅部分不少由高层单元组成，居住密度较高，档次感稍显逊色。
（中旅国际公馆二期 住宅单元分布图）
一期停车位较紧张，二期停车位就比较充裕些，不过有固定停车位才是停车不怕没有位置的定心丸。
香域中央花园
（香域中央花园内部一角丨图源网络）
香域中央花园属于当时入市年代的顶级豪宅，占地面积66904m²，一共10栋住宅，批地1998年，2005年入伙，容积率2.07，绿化率59%。
小区位于香蜜公园旁，小高层建筑，居住舒适度非常高。
总户数共710户，车位864个，（大部分房子都带有固定车位）。
大部分楼栋单元，板楼结构，户型通透性非常的好，2梯2户，80%的房子都是南北通透。
9栋和10栋单元，就挨着42万平的香蜜公园，景观非常棒、视野非常开阔，可看福田CBD天际线。
主力户型介绍：132平三房，148平三房，160平四房，169四房，175四房，203平四房等还有部分特殊户型，根据不同的楼栋不同的户型分为客厅出阳台，卧室出阳台，还有2楼带大花园的户型。
如果从市场认可度、口碑、小区品质感、景观资源、户型尺寸体验感来讲，香域中央花园无疑是农科板块的“王者”。
综合以上11个楼盘，我认为在整个香蜜湖核心区域里，它们属于地段热度高、社区居住品质好，值得优先关注的“豪宅小区”。
如果要给它们划个档次梯队，大致排序如下：
第一梯队：香蜜湖壹号；香域中央花园；水榭花都；熙园。
第二梯队：深业中城；天御香山花园；中旅国际公馆1-2期。
第三梯队：东海花园1期；东海花园2期；新天国际名苑。
当然梯队内部里面，也有市场认可度，强弱差异之分。
另外，如果按照优质学区进行排名，以上11个楼盘大致划分梯队如下：
一梯队学区：
香域中央花园，中旅国际公馆1-2期，配套荔园外国语小学香蜜湖校区+深圳高级中学南校区初中部；
东海花园1-2期，深业中城，天御香山花园，配套深圳外国语小学或东海实验小学+深圳高级中学南校区初中部。
二梯队学区：
香蜜湖壹号、水榭花都，配套荔园外国语小学（本部）+福田区外国语北校区初中部。
三梯队学区：
熙园、新天国际名苑，配套明德实验学校香蜜湖校区。
最后，根据不同价位段，怎么选择以上的豪宅？
比如香蜜湖豪宅区2000万以内，优先考虑以上那个小区，那种户型比较合适？
而超过总价3000万以上选择香蜜湖的豪宅，哪类豪宅哪种户型更为吃香？保值和升值潜力如何？欢迎加我助理，预约我线下一对一咨询。
未来，优质项目和地段将继续受到追捧，而一些非核心区域的房子可能会面临更大的销售压力。
如果，你想入场又有疑问，可以扫码预约参加我们这周六的线下沙龙。
关于利好和市场的深刻解读，听听楼高老师怎么说！
